Нужно больше мзды: насколько вырос налог на недвижимость

Налог на имущество растет ежегодно. В этом году мы заплатим на 20 % больше, чем в прошлом. С чем это связано и что ждет рынок недвижимости, выяснял корреспондент N1.RU

Цены на недвижимость в Новосибирске пока не растут. В отличие от налога на нее. Напомним, в конце 2014 года президент Путин предложил Новосибирской области платить налог по-новому. Теперь налоговая нагрузка на владельцев недвижимости возрастает с каждым годом, и в этом году жители НСО заплатят уже 60 % от суммы, которую мы начнем платить в полном объеме начиная с 2019 года.

Новосибирская область — один из 28 регионов-пионеров, в которых используется новая база для расчета налоговых выплат. С 2015 года базой для расчета налога на имущество выступает кадастровая стоимость недвижимости, а не инвентаризационная, как раньше.

Кадастровая стоимость имущества может в десятки раз превышать инвентаризационную, поэтому в течение пятилетнего перехода будет действовать понижающий коэффициент. Так, в 2015 году новосибирцы заплатили 20 % от грядущего налога, за 2016 год меньше половины — 40 %, а за 2017 год предстоит заплатить 60 % в конце года.

Сколько?

Налог составляет 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости недвижимости ежегодно. Регионы вправе самостоятельно регулировать налоговую ставку и устанавливать нулевую ставку. В Новосибирске она составляет 0,1 %. До изменений в налоговом законодательстве базой для расчета налога на имущество была инвентаризационная стоимость недвижимости, которая значительно ниже кадастровой.

«Когда налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости, владелец квартиры в «хрущевке» платил в год двести или триста рублей, сейчас будет около тысячи», — приводит пример Светлана Савина, начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Новосибирской области.

Разница объясняется тем, что при расчете инвентаризационной стоимости учитываются только площадь объекта, год постройки и коммунальные удобства. В то время как кадастровая стоимость формируется из большего количества критериев: год постройки объекта, материал, площадь, этаж и местоположение. Логично, что налог на квартиру в центре Новосибирска и сарай в Куйбышеве будет отличаться.

«Чтобы облегчить налоговую нагрузку, действуют налоговые вычеты: 10 квадратных метров от налогооблагаемой площади — в отношении комнаты, 20 квадратных метров — в отношении квартиры, 50 квадратных метров — в отношении жилого дома. Если в собственности 36 «квадратов», налогом будут облагаться только 26. Плюс муниципалитеты имеют право увеличивать размеры налоговых вычетов и снижать налоговые ставки», — поясняет Савина.

Платить налог на имущество нужно за жилой дом, квартиру, комнату, гараж или машиноместо, земельный участок, баню, за любое здание, строение, сооружение или помещение. Общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, налогом не облагается.

Татьяна Мороз, начальник юридического отдела филиала Росреестра по Новосибирской области, рассказала, что есть два способа оспорить результаты кадастровой оценки:

«Обратиться в комиссию по рассмотрению споров при управлении Росреестра Новосибирской области или обратиться в суд. Физическое лицо вправе сразу обратиться в суд, юрлицо обязано сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Для обращения и в комиссию, и в суд заявитель должен предоставить отчет о рыночной стоимости имущества».

Суд, как правило, принимает сторону истца при рассмотрении споров о завышении кадастровой стоимости, однако разница может оказаться незначительной, а расходы на услуги оценщика и юриста — превысить возможную выгоду.

Ленар Хафизов, руководитель оценочной практики и вице-президент Smart Consulting Group, заявляет, что вероятность оспорить завышенную оценку кадастровой стоимости высока: «В нашей практике более 75 % такого рода споров заканчиваются снижением кадастровой стоимости объектов недвижимости, но это в случаях, когда рыночная стоимость объективно ниже кадастровой оценки, которая в силу массовости может не учесть многих нюансов каждого конкретного объекта недвижимости».

Татьяна Мороз акцентирует внимание на том, что законодательство позволяет правообладателю добиться того, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной: «Хотя в ряде случаев в результате массовой оценки кадастровая стоимость превышает рыночную на 20–30 %», — поясняет специалист. Это происходит из-за специфики массовой оценки при расчете кадастровой стоимости, и выходит, что «оптом дороже». При индивидуальной оценке специалист производит осмотр объекта, учитывает его состояние, расстояние до автобусной остановки и даже вид из окон. В то время как массовая оценка производится «вслепую», и мы получаем грубую усредненную стоимость, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости.

Раскачается ли лодка недвижимости?

По мнению Алексея Зубика, старшего аналитика рынка недвижимости компании «BSA», сейчас рынок в упадке, даже в Москве цены просели на 10–15 %, и пока сложно утверждать, что изменения в налоговом законодательстве на что-то повлияют:

«Теперь налог по кадастровой стоимости жилья можно будет пересчитать вне зависимости от вида допущенной в расчетах ошибки. Будь то ошибка в реестре недвижимости, ошибка в результатах оценки или ошибка техническая. И, кажется, это не такое уж и серьезное изменение, но в дальнейшем это может оказать влияние на рынок, — отмечает Зубик. — Оспорить кадастровую стоимость вполне реально. Я бы даже сказал, что любой грамотный юрист с вероятностью 70 % сможет это сделать, если соблюдать все процедуры и грамотно изучать документацию».

Жавдат Кадыров, юрист агентства недвижимости «Жилфонд», считает, что в связи с изменениями в налоговом законодательстве кардинальных изменений на рынке недвижимости в Новосибирске не произошло: «Стоимость недвижимости меняется из-за других факторов — это и экономическое положение, и доступность ипотеки, и уровень материального благосостояния людей».

По мнению Кадырова, кадастровая стоимость ненамного превышает рыночную, но только в случае с оценкой жилой недвижимости в многоквартирных домах, а вот оценка частных домов вызывает беспокойство: «Если говорить об индивидуальных домах, то здесь встречаются случаи значительного превышения. Дело в том, что стоимость квартиры оценить проще. Типовых многоквартирных домов много, есть стандарты. Индивидуальную жилую недвижимость оценить гораздо сложнее, здесь много нюансов, много единственных в своем роде реализованных проектов. При строительстве могут использоваться дорогостоящие эксклюзивные материалы, затратные технологии».

Чтобы не удивляться цифрам в «письме счастья» от налоговой под конец года, можете уже сейчас проверить, какая сумма налога вас ждет. Введите кадастровый номер своей квартиры, дома или гаража на сайте федеральной налоговой службы и узнайте начисленную сумму. Узнать кадастровую стоимость легко на сайте Росреестра.

Читайте на N1.RU о том, какие программы господдержки действуют в Новосибирской области на сегодня и как сэкономить при покупке новостройки.

На портале N1.RU вы можете продать, купить или арендовать квартиру. Подробную информацию о новостройках, вторичном жилье и коммерческой недвижимости также легко найти в нашей базе.