Как купить квартиру в новостройке и сэкономить?

Чтобы не попасть в долгострой и не лишиться денег и квартиры, нужно сосредоточиться на двух важных вещах – надежности застройщика и юридической стороне дела.

Как правило, застройщик начинает продавать квартиры еще на стадии котлована. Покупая такое жилье, нужно запастись терпением, ведь реальные сроки заселения часто бывают весьма условны. К тому же отделка квартиры занимает в лучшем случае один-два месяца. Зато к плюсам такого варианта относится выгодная цена объекта — на 30–35 % дешевле, чем в сданном доме.

«Цена новостройки ниже — на стадии котлована, максимальная — на этапе сдачи. Хотя большинство объектов к сдаче обычно уже раскуплено и остаются либо большие площади, либо квартиры с не очень удобной планировкой. Не забывайте, что по ипотеке квартиру на начальной стадии строительства купить невозможно, так как банки обычно аккредитовывают объект после постройки хотя бы шестого этажа. Панельные дома строятся гораздо быстрее кирпичных, поэтому риск «долгостроя» панельного дома гораздо ниже», — комментирует Виктория Калугина, риелтор агентства недвижимости «Солнцеград».

Первым делом вам нужно проверить репутацию застройщика и детально изучить проект. Начните с интернета. Попытайтесь найти любые статьи с упоминанием застройщика. Зачастую информацию о недобросовестном строителе можно найти в социальных сетях и на тематических форумах.

«Основной риск при покупке новостройки — это «долгострой». Также рискованна покупка по предварительному договору купли-продажи: велика вероятность потерять деньги, не получив квартиру», — комментирует Елена Неклюдова, агентство недвижимости «Родня».

Независимый аналитик Сергей Николаев напоминает, что покупатель может получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотреть список судебных дел, в которых когда-либо участвовал застройщик. Обратите особое внимание на то, есть ли у застройщика готовые объекты и продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ. В противном случае вы рискуете столкнуться с мошенническими схемами.

Другой надежный способ — обратитесь в банк за кредитом на покупку квартиры в интересующем вас доме (даже если на самом деле не планируете брать ипотеку). В кредитных организациях тщательно подходят к изучению надежности застройщика.

Тимофей Колоколов, директор по стратегическому маркетингу федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске: «Очень важно обращать внимание на самого застройщика, длительность его работы на рынке, на соответствие сроков сдачи, историю каждого объекта по переносу сроков. Ключевой момент — соответствие заявленных темпов строительства реальным».

Сергей Николаев подчеркивает, что большим плюсом, говорящим в пользу застройщика, является наличие проектного финансирования от крупного банка. Вся информация о проектном финансировании содержится в проектной декларации, которая выложена на сайте застройщика или строящегося объекта. Эта же информация должна быть предоставлена самим застройщиком по требованию.

В любом случае не лишним будет воспользоваться услугами опытного юриста — пусть он проверит документацию застройщика и строящегося объекта (проектную декларацию, финансовые отчеты, право собственности на участок и т. д.).

Оформление договора

Изучите документы от застройщика: лучше, если выбранная квартира продается через договор долевого участия (или ДДУ), это более безопасно: сейчас подобные договоры можно застраховать. Кроме того, после глобальных изменений в законе «О долевом строительстве» требования к застройщикам ужесточились, а сделки для покупателей стали безопаснее. Появился государственный компенсационный фонд, который в случае недобросовестности застройщика вернет вложенные средства дольщикам. Но не стоит забывать, что изменения закона распространяются на договоры, заключенные после 1 января 2017 года.

«На этапе строительства подписывается ДДУ. В сданном доме — договор купли-продажи (ДКП). Остальные договоры: предварительные, займа, покупка векселя — не в интересах клиента», — подчеркивает Елена Неклюдова.

Итак, если вы покупаете объект у застройщика, то следует оформить ДДУ. Если же вы приобретаете жилье у перепродающего собственника или соинвестора, то заключается договор переуступки прав.

Самой рискованной формой сделки является предварительный договор долевого участия (ПДДУ или ПредДДУ). Такое предложение означает, что у застройщика проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ. Безусловно, многим компаниям удается уладить проблемы и сдать дом. Но никаких гарантий покупатель не получает (например, такое соглашение не регистрируется в Росреестре).

В ДДУ должна содержаться следующая информация:

• прописанные сроки сдачи готового объекта строительства;

• сроки передачи квартиры;

• наличие штрафных санкций за нарушение условий договора;

• условия расторжения контракта-договора на любом этапе сделки;

• сроки передачи бумаг для оформления права собственности;

• оригинальное соглашение о фиксировании цены за один квадратный метр жилплощади.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщику необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Таким образом, от сдачи дома до подписания акта приема-передачи обычно проходит около трех месяцев.

Переезжать и тем более проводить ремонт лучше только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ: если они найдут какие-то недочеты, то могут потребовать вернуть помещениям прежний вид.

Не подписывайте договор, не осмотрев квартиру: если заметите дефекты, требуйте от застройщика их исправить. То же касается инженерных сетей: если они не работают, отказывайтесь подписывать акт до устранения неполадок. Застройщик может пообещать исправить дефекты, но лучше добиться от него письменного согласия.

Обратите внимание на указание гарантийного срока на жилой объект. Большое количество квартир сдается со значительными недоработками, которые застройщик обязан устранить в гарантийный срок. Если же покупатель этот срок пропустил, оплачивать все переделки придется самостоятельно.

Как сэкономить при покупке новостройки

Мы подобрали несколько универсальных советов, которые помогут сэкономить при покупке квартиры:

1. Если вы оплачиваете недвижимость сразу или используете ипотеку, скидка по рынку в среднем составляет 6 %. Застройщику не придется ждать неопределенное время, пока деньги поступят на расчетный счет. На этом обязательно нужно сыграть и попросить скидку.

2. Значительная часть строительных компаний при первоначальном взносе в 30–50 % готова предоставить беспроцентную рассрочку до конца строительства.

3. Отдельные застройщики дают очень хорошие скидки (обычно 10–15 %) на последние квартиры в сданном доме.

4. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках. Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, возле лифта, с окнами во двор.

5. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу. Например, если вы собираетесь приобрести еще и парковочное место, используйте это как аргумент в торге: «Если я рассмотрю вариант покупки парковки, на какую скидку я могу рассчитывать?»

6. О скидке проще договориться в конце квартала или года, когда у менеджеров по продажам горячее время и им нужно выполнить план. Те же, кто предлагает сезонные скидки, делают это чаще всего весной, перед трудоемким летним строительным сезоном.

7. Сравнивайте цены застройщика с аналогичными предложениями конкурентов и используйте их как аргумент для торга. Приводите в качестве доказательств только конкретные и проверенные цифры.

«Сегодня застройщики предлагают акции (можно следить за всеми предложениями). Можно работать с профессиональным специалистом по недвижимости, который знает все предложения, и зачастую раньше, чем весь рынок», — считает Тимофей Колоколов.

Виктория Калугина добавляет: «Рассмотрите программы банков, в которых аккредитованы интересующие вас новостройки. Так вы сможете получить ипотеку под минимальный процент. И не забывайте, при покупке через агентство вы не платите комиссию, так как ее оплачивает застройщик. Зато у вас появляется более широкий выбор новостроек города, которые вам покажет агент».

Читайте также, в каких районах подешевели «трешки», и реально ли накопить на квартиру без ипотеки.

Выбрать квартиру в новостройке, продать имеющуюся и узнать, что происходит на рынке недвижимости, вы можете на портале N1.RU.