Ипотека под 6 %: будущее или фантазии?

В конце мая премьер-министр Медведев заявил, что цель экономики РФ — снизить ставки по ипотеке до 6–7 %. А что об этом думают эксперты отрасли?

Некоторые застройщики из столичных регионов прогнозируют, что снижение ставок до намеченного премьер-министром уровня увеличит число ипотечных заемщиков на 10–30 %, а по оценкам топ-менеджера Сбербанка — на это потребуется два-три года.

Редакция N1.RU обратилась к экспертам из банковской, строительной и риелторской отраслей, чтобы обсудить, насколько реально выполнить задачи, поставленные Дмитрием Медведевым.

Осторожный оптимизм

Участники рынка недвижимости почти солидарны в одном: позитивные изменения в экономике действительно происходят, однако их вряд ли достаточно для резкого снижения ставок по ипотеке в полтора раза — с сегодняшних 10–11 % до обозначенных премьер-министром 6–7 %.

«Мы считаем, что в стране действительно созрели условия для снижения ставок по ипотеке, — рассказала руководитель центра ипотечного кредитования банка «Российский капитал» в Новосибирске Дарья Мартынова. — Ситуация в экономике стабилизировалась, снижаются инфляционные ожидания. Банковская система начала понемногу оздоравливаться: кредитные организации уже не испытывают прежних проблем с ликвидностью, а стоимость фондирования (то есть привлечения банком заемных средств для работы — N1.RU) постепенно сокращается. В то же время мы пока не можем говорить о том, что условия позволяют снизить ставки по ипотеке в 1,5–2 раза. Такая трансформация может занять немало времени».

По оценкам эксперта, снижение ставок если и произойдет, будет осуществляться плавно, с оглядкой на экономические процессы, в частности инфляцию. Однако к концу 2017 года специалисты банка ожидают, что среднерыночная ставка по ипотеке снизится до 10,3 %.

По мнению руководителя ипотечного банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Ивана Зинченко, в течение трех ближайших месяцев среднерыночная ставка по ипотеке снизится с 11,68 % до 11–11,5 %: «Через два-три года она может снизиться до уровня 8–9 %. Это существенное снижение — почти на 30 %, но еще большего падения ставок мы не ждем. Этому пока не способствуют макроэкономические факторы: инфляция (даже если она будет невысокой — в районе 3–4 %), темпы роста экономики, покупательная способность населения».

Г-н Зинченко также обращает внимание на обратную сторону удешевления ипотеки: «Снижение стоимости денег в экономике позволит банкам не только предлагать более дешевые кредиты, но и снизит ставки по депозитам населения. Это аксиома, и к этому нужно быть готовым», — подчеркивает эксперт.

Как отмечает начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Дина Павлова, благодаря снижению ключевой ставки ЦБ РФ и инфляции большинство банков уже снизили ставки по ипотеке: «Немаловажную роль в этом сыграла и конкурентная борьба банков за хороших клиентов — локомотивной программой сегодня является программа по рефинансированию полученных ранее по более высокой ставке ипотечных кредитов. Однако дальнейшее снижение ставок в ближайшее время возможно лишь на незначительную величину — в пределах 1 % годовых. Более низкие ставки смогут установиться на рынке ипотечного кредитования лишь в условиях продолжительно стабильной экономики».

Эксперт также обращает внимание, что если ипотека станет дешевле и доступнее, это неизбежно приведет к росту цен на недвижимость — из-за повышения спроса. «Поэтому желающим сэкономить на улучшении жилищных условий можно посоветовать не ждать низких ставок, а покупать недвижимость до повышения цен на нее, ведь ставку, в случае общерыночной тенденции к снижению, можно потом уменьшить путем рефинансирования», — говорит Дина Павлова.

А вдруг все же подешевеет?

Несмотря на то, что задача премьера вызывает у специалистов осторожный скептицизм, нам интересно, что могло бы поменяться на рынке недвижимости, будь она выполнена.

По мнению опрошенных редакцией девелоперов из столичных регионов, если ипотека подешевеет до 6–7 % годовых, это увеличит число получателей жилищных кредитов на 4,5 млн человек (или на 35 %).

Как полагает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, снижение ключевой ставки ЦБ РФ (необходимое условие для удешевления ипотеки — N1.RU) повысит скорость и качество строительства — в частности, застройщики смогут строить социальную инфраструктуру не на финальных, а на ранних этапах работ.

Генеральный директор строительной компании IKON Development Евгения Акимова дополняет: снижение ставок по ипотеке не только увеличит спрос на жилье, но и позволит заемщикам приобретать более просторные квартиры, чем сегодня.

Между тем, по мнению руководителя офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Олега Вонархи, переход на ипотеку под 6–7 % за два-три года не вполне реалистичен: «На рынке недвижимости я работаю уже около 14 лет. И в моей практике таких кардинальных перемен в отрасли еще ни разу не было. Опираясь на свой личный опыт, могу сказать, что для нашего рынка это слишком дешево и маловероятно».

Тем не менее г-н Вонарха поделился своим видением рынка после удешевления ипотеки: «При таком снижении ставки можно однозначно утверждать, что ипотека станет доступнее. Сумма обязательных ежемесячных платежей уменьшится — у заемщиков будет оставаться больше денег на жизнь. Снизится и порог вхождения — позволить себе взять ипотечный кредит смогут люди с более низким уровнем заработка. Думаю, ипотеку в случае такого снижения ставки решатся брать и убежденные арендаторы — те, кто снимает квартиру длительное время, не соглашаясь на ипотеку из-за каких-то принципов. Сегодня есть такая категория людей. Если ставка опустится до уровня 6–7 %, станет совершенно очевидно, что ипотека выгоднее аренды», — комментирует эксперт. Он также дополняет, что с ростом спроса на ипотеку вырастут и цены на жилье, преимущественно в сегменте эконом-класса.

С оценками Олега Вонархи соглашается и руководитель службы ипотеки федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Екатерина Остапюк: «Ипотека под 6–7 % — это уже довольно низкий уровень ставки, вполне возможно, что понадобится более двух лет, чтобы дойти до этого уровня. Но в целом снижение ставок — долгожданное событие для всех, кто связан с рынком недвижимости. В начале года мы прогнозировали снижение ставок, но осторожно, до уровня 9–10 %. То, что сейчас они стали еще ниже — до 8 %, — несомненно, хороший знак для рынка».

Как полагает эксперт, дешевая ипотека действительно «подогреет» и активизирует спрос, однако вряд ли станет единственной причиной для удорожания квадратного метра, поскольку стоимость жилья зависит от множества факторов.

Имейте в виду: ранее портал N1.RU рассказал о том, как рефинансировать ипотечный кредит, и опубликовал фотообзор квартир в домах возле пляжей.

На портале N1.RU можно продать старое жилье, найти новое и получить свежие данные о рынке недвижимости. В базе портала вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загородной и коммерческой недвижимости.