Взялись за старое

Несмотря на то что государство помогло строителям с субсидированием ипотечных ставок, они приуныли. Ведь часто, чтобы купить новую квартиру, человеку нужно сначала продать старую, а сделать это стало сложно из-за кризиса и высоких ставок на готовое жилье. И поэтому застройщики стали сами покупать у своих клиентов старые квартиры, чтобы те купили у них взамен новые подороже. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, в чем выигрывает и проигрывает покупатель жилья по программе трейд-ин и станут ли строители массово выкупать «вторичку» и разрешать жить в проданных квартирах, пока не достроятся новые.

Когда ипотечные ставки на готовое жилье взлетели и не спешили опускаться, продажи готового жилья встали, а цены начали снижаться. В новых экономических условиях выстрелила программа трейд-ин — когда застройщик сам покупает старую квартиру, чтобы в обмен, с доплатой (в том числе с помощью ипотеки), продать свою.

Руководитель аналитического центра АН «Квадротека» Татьяна Казакова описала, что классически при такой схеме покупатель фактически продает застройщику свою квартиру, получая взамен не деньги, а вексель компании, который он обменивает на квадратные метры с доплатой по необходимости. При этом он имеет право проживания в квартире, «купленной» застройщиком, как правило, в течение 3 месяцев. Затем застройщик продает эту квартиру, чтобы получить деньги.

«В Новосибирске технологию трейд-ин используют только крупные застройщики. Кроме компании "Сибакадемстрой" можно назвать ГК "Стрижи" и компанию "Аква Сити", которая возводит ЖК "Ясный берег"», — рассказал руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. Как уточнила Татьяна Казакова, в чистом виде с трейд-ин работает только «Сибакадемстрой». Остальные, как правило, бронируют квартиру на 3 месяца, а покупатель сам занимается продажей своей (например, с помощью агентства, предложенного застройщиком). «Интересная программа у "Первого строительного фонда". Они предлагают не продавать сразу вашу квартиру, а взять ее в аренду у застройщика, — добавила аналитик. — Правда, дисконт при этом составляет 20 % — они засчитывают 80 % стоимости квартиры, а в качестве арендной платы — коммунальные платежи».

Для покупателей в этой программе скрывается один минус — застройщик старается снизить цену покупаемой квартиры. Как описала Татьяна Казакова, рыночную стоимость квартиры определяет сам застройщик или оценочная компания, и от нее отнимается, как правило, около 5–10 %.

В «Сибакадемстрое» уточнили, что они отнимают от рыночной цены 6 % — это затраты на переоформление и продажу старой квартиры клиента. В «Аква Сити» и вовсе заявили, что «не выкручивают руки» покупателям — так как сами они не покупают готовые квартиры, а лишь помогают с реализацией старого жилья, бронируя взамен новое. Директор по реализации жилых комплексов «Европейский», «Гринвилл» и «Ясный берег» Елена Астахова рассказала, что они дают возможность забронировать квартиру на 3 месяца без изменения цены, а свою старую квартиру клиент продает с помощью агентств недвижимости, с которыми у застройщика есть договоренность. Самое приятное в этой схеме — человеку не придется платить комиссию риэлтору. «Клиент не платит никакую комиссию. У нас для того партнерские отношения с агентствами и установлены — чтобы наш клиент не нес дополнительных расходов», — подчеркнула Елена Астахова.

Выкупает жилье в собственность в Новосибирске только «Сибакадемстрой», но и они позволяют жить в старой квартире только 3 месяца, а не дожидаться окончания сдачи дома и ремонта в новой квартире. Как подчеркнули в компании, они покупают только ликвидное жилье, с выполненным ремонтом и в развитых районах города. Частные дома, земельные участки, комнаты и гаражи по программе обмена не проходят.

Большинство людей отдают свои квартиры в качестве первоначального взноса и на разницу в сумме оформляют ипотечный кредит — как правило, так меняют «однешки» на «двушки» и «трешки». Для наглядности в «Сибакадемстрое» привели недавний пример своего клиента — в мае Ирина купила 2-комнатную в ЖК «Панорама» за 3,4 млн руб. Ее однокомнатную на площади Маркса застройщик купил за 2,05 млн. На разницу 1,35 млн руб. девушка оформила ипотечный кредит по ставке 9,5 % у «Абсолют Банка», и теперь она будет 15 лет платить 14 тыс. руб. в месяц. Сам «Сибакадемстрой» продал квартиру Ирины в начале августа почти на 6 % дороже, чем купил, — за 2,17 млн руб.

Как отмечает Татьяна Казакова, на растущем активном рынке покупателю это не слишком-то нужно — средний срок экспозиции составляет как раз 3 месяца, при этом своя квартира продается по рыночной цене, без скидки. А вот сегодня, когда сроки продаж существенно выросли, покупатель может или сам продавать квартиру с дисконтом (для ускорения продажи), или сделать эту скидку застройщику, но тогда квартиру должен продавать уже сам застройщик. «Главный плюс для покупателя при этом — определенность», — считает эксперт.

Сами строители при этом несут риски замораживания средств на долгое время. Именно потому, что сейчас сложно избавляться от старой недвижимости, в чистом виде трейд-ин мало кем применяется. Кроме того, возникают дополнительные расходы в виде коммунальных платежей и налогов, которые приходится платить строителям как собственникам купленных на «вторичке» квартир.

«Автосалоны реально больше зарабатывают на трейд-ине, чем на продаже новых автомобилей, особенно сейчас, — рассуждает Владимир Мартыненков, директор ООО НИСК «Метаприбор». — Во-первых, там толкателем трейд-ина являются недорогие кредиты, которые предоставляют иностранные производители. Этой ситуации на рынке жилья пока нет. И чтобы это работало, по-хорошему "первичка" должна делаться с финишной отделкой».

Как добавил Григорий Якобсон, у крупных застройщиков оборотные средства позволяют действовать по технологии трейд-ин, а вот мелкие застройщики крайне зависят от поступающих средств и брать квартиры на вторичном рынке для последующей продажи им невыгодно.

«Отмечу, что, учитывая низкий спрос на вторичном рынке, в системе трейд-ин больше выигрывает покупатель, — считает господин Якобсон. — Продать старые квартиры застройщикам гораздо труднее, чем свои же новостройки. Крупные застройщики идут на это только по причине снижающегося спроса на рынке недвижимости. Поэтому говорить о том, что трейд-ин будет всё более популярен, нельзя — застройщики массово на такую систему не перейдут». Тем не менее директор по маркетингу компании «Жилфонд» Александр Астахов полагает, что сейчас все застройщики начнут предлагать бронирование квартир в новостройках под будущую продажу квартир на «вторичке» в течение 1–2 месяцев.

Елена Гурьянова
Фото sastroy.com