«За все просчеты платит покупатель»

Сегодня цены на новостройки пошли вниз. В некоторых случаях это лукавство от застройщиков, иногда реальные скидки по отношению к прошлому периоду, а часто игра с ценой на грани банкротства. Данная квартира продается ниже себестоимости, но убытки будут возмещены за счет продажи оставшихся квартир по более высокой цене. В отдельных компаниях даже при скидке 5–8 % остается цена больше 75 тыс. за квадратный метр студии при объявленном сроке ввода во II квартале 2017 года. Поэтому от надежных застройщиков подарков на рынке недвижимости пока не видно. Тем не менее сегодня есть из чего выбирать, хочу поделиться с читателями, на что обратить внимание, если цена кажется вам подозрительной.

С моей точки зрения, договор на покупку новостройки — это не более чем джентльменское соглашение, и все гарантии, предусмотренные договором долевого участия (ДДУ) с учетом последних изменений и дополнений, на практике могут оказаться очередным разочарованием. Рассмотрим по пунктам, какие гарантии обозначают продавцы.

1. Договор долевого участия. Бьшая часть проблемных объектов Новосибирска продавалась по ДДУ — значит, что-то не сработало.

2. Страхование ДДУ. Почти у половины страховых компаний, страховавших ДДУ в прошлом году, отозваны лицензии, и есть предположение, что вторая половина может исчезнуть сразу после наступления серьезного страхового случая.

3. Членство строительной организации в обществе взаимного страхования (ОВЗ). Самое крупное общество взаимного страхования накопило взносов от 1 млрд до 2 млрд руб. С одной стороны, кого попало в ОВЗ не берут, там предусмотрен первоначальный взнос 500 тыс. руб. и адекватные проценты. Кроме того, определенные структуры наблюдают за состоянием строек компаний — членов ОВЗ. Но, с другой стороны, 2 млрд руб. — это цена 7-8 стандартных домов. Сейчас в Новосибирске и пригородах площадь незавершенного жилья составляет 4,5 млн кв. м. Если проблемным станет 10 % домов, то на их постройку нужно 20 млрд руб., а на достройку — 10–12 млрд (во время прошлого кризиса было заморожено около 25 % домов, 43 из которых не достроены и по сей день, правда, не все они проблемные). Другими словами, ОВЗ — это какой-то дополнительный контроль, но их взносы — капля в море даже для Новосибирска. Я считаю, что ОВЗ — это структура одной большой ошибки. Банкротство любой крупной строительной компании, входящей в топ-20 из числа членов ОВЗ, означает почти неразрешимые проблемы для всей ассоциации.

4. Аккредитация новостройки крупнейшими банками. Банки — это совсем не благотворительные организации и за свой счет достраивать замороженные объекты они не будут. Не могу сказать, что банки при аккредитации всегда тщательно изучают новостройку на предмет надежности. Например, когда была объявлена ипотека с государственной поддержкой и банкам нужно было набрать побольше клиентов, в разряд аккредитованных попали, на мой взгляд, весьма сомнительные стройки. Или еще: по данным Минстроя, количество проблемных ипотечников, просрочивших платежи по кредитам на 90 и более дней, в России на середину мая составляло около 80 тыс. Из них около 5600 человек — это люди, которые уже продали заложенные квартиры для уплаты банкам, но все еще остаются должны, хотя при выдаче кредита стоимость залога обычно превышает размер долга. Другими словами, если просчитаются банковские работники, то платить все равно вам. У нас в РФ не действует принцип «отданных ключей», когда должник может «отдать ключи» от взятого ипотеку жилья и остальные его обязательства будут считаться погашенными. Только в Латвии данная норма рассматривается как одна из возможностей выбора для получателей ипотечных кредитов. И то кредиты при этом меньше и дороже.

5. Проектное финансирование банка. Из всего вышеперечисленного это, пожалуй, наиболее привлекательный аргумент. Банк, который под залог большого количества квартир выдал кредит, больше всех заинтересован, чтобы дом был сдан, и желательно вовремя.

Что касается агентств недвижимости, то из 694 организаций, которые находит справочник 2ГИС в этой рубрике, всего 5–6 % принципиально не торгуют проблемными новостройками и даже продают их по цене застройщика, но за риэлторов пусть поручается Новосибирская Ассоциация Риелторов.

Чем сильнее будет снижаться спрос, тем больше будет появляться на рынке интересных и «очень выгодных» предложений. И если вы готовы заключить со строительной организацией джентльменское соглашение по покупке новостройки, то первым делом убедитесь в надежности партнера. Все остальное вторично. Пока, к сожалению, все сверхдешевые варианты на рынке очень сомнительны. И не пытайтесь всецело полагаться на мнение любых, даже очень влиятельных структур. За все просчеты всегда платит только покупатель.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото автора