Отдай мне свой дом

Недавно в Новосибирске завершился беспрецедентный бракоразводный процесс: жене бизнесмена с помощью снимков Google пришлось доказывать свои права на долю в построенном в браке коттедже. Но более рядовые процессы с разделом недвижимости повсеместны. Кто на что имеет право и как разделить общую ипотеку, корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнала у юристов и тех, кто уже прошел через развод.

Развестись и поделить

По данным Новосибирскстата, за прошлый год количество разводов в области выросло на 1 %, их число уже превысило половину от заключаемых браков: 15,8 тыс. разводов на 24,5 тыс. браков. При этом очевидно, что бьшая часть распадающихся семей тянут за собой шлейф из общего имущества, которое приходится делить. В том числе недвижимость.

По закону совместно нажитым имуществом, включая недвижимость, считается то, что было приобретено в браке. Совместно купленная квартира будет принадлежать обоим супругам в равных долях, даже если оформлена была только на одного из них.

«Например, мужу принадлежала квартира до брака. Он ее продал до брака, и на эти деньги сделка была проведена, — объясняет директор «Первой Юридической Компании» Анна Евстигнеева. — Он продал за миллион, а купили они за два миллиона. Миллион из этой квартиры не будет делиться, а миллион будет делиться пополам». Но в этом случае одной из сторон придется подтвердить, что ее вложение в квартиру было больше. Такой процесс, по словам юриста, может затянуться на 1,5–2 года. Если же семья расходится мирно, решить все вопросы можно и за полгода.

Как правило, юристы рекомендуют своим клиентам не доводить дело до судебной тяжбы и решить квартирный вопрос мирным путем, по соглашению сторон. «Судьи в таких процессах, понимая их длительность, уговаривают стороны достичь мирового соглашения, услышать друг друга и стараются подтолкнуть их к адекватному решению», — рассказала совладелица юридической компании «Гражданкин и партнеры» Татьяна Попова. При разделе каждый из супругов получит неликвидное, по сути, имущество, которым ни один из них не сможет распорядиться, поэтому компенсация стоимости доли одной из сторон — наиболее подходящий вариант, считает она.

Общий долг

Разделить имущество, находящееся в залоге у банка, гораздо сложнее, чем просто спорное, говорят юристы. При этом, по словам Татьяны Поповой, такая практика сейчас «повальная» — почти все квартиры находятся в ипотеке. Здесь ситуации могут быть разные: оба супруга могут выступать созаемщиками, один из них может выступать в качестве поручителя, или же кредит может быть целиком оформлен только на одного из супругов. «Если заемщиком у банка является один из супругов, то квартиру как объект недвижимости поделят пополам, а вот кредит, к сожалению, не поделят — есть разъяснение Центробанка по поводу того, что очень важна личность заемщика при разделе имущества», — подчеркивает юрист.

При этом если оба супруга являются собственниками квартиры, то и ответственность за выплаты должна быть разделена. В таком случае кредит может оплачивать только один из супругов, а второй — возмещать ему часть затрат, соразмерных его доле в квартире.

Важно только делать это так, чтобы на руках осталось подтверждение выплат — расписки или выписки со счетов. «Были случаи, когда супруги говорили: давай мы квартиру продаем, ипотеку закрываем, остатки делим и расходимся по сторонам — это как раз тогда, когда люди разумные и понимают, что совместное проживание в этой квартире невозможно. Разделение кредитных линий, когда ипотека была оформлена на одного из супругов, а второй не был созаемщиком, на моем веку не встречалось никогда», — отметила Татьяна Попова.

Марина П. после развода осталась жить с ребенком в ипотечной квартире. И квартира, и кредит были оформлены на обоих супругов, перевести ипотеку на себя, будучи в декретном отпуске, Марина не могла, но платежи вносит исправно. Чтобы исключить возможные взаимные требования, стороны заключили особый договор дарения — дарение в будущем. «Договор дарения в будущем — это когда кто-то кому-то что-то может подарить, но при условии. У нас было условие, что как только ипотека гасится мной, его доля квартиры переходит ребенку», — пояснила девушка. По ее словам, это простой документ, который заверяется нотариусом, у него же есть составленные типовые формы, но знают о нем немногие.

Договориться на берегу

Предупредить сложности при разделе общей квартиры можно, заключив брачный договор, в котором будет определен порядок владения и пользования общей недвижимостью и порядок ее раздела при разводе. Но такая форма защиты собственных интересов не свойственна нашему менталитету, считают поделившиеся своими историями раздела имущества новосибирцы.

«Раздел имущества всегда будет неприятным и всегда будет очень сложным, если люди свои эмоции переносят на отношения с недвижимостью. Такую ситуацию контракт может спасти, — уверена Саша Т. — Но я бы, наверное, не стала [оформлять брачный контракт], потому что это изначально какой-то элемент недоверия».

В случае Саши конфликт тоже решился без вмешательства суда — свою долю квартиры она просто продала свекрови. Сделку оформили без проблем и буквально за несколько часов, а вырученные средства Саша использовала как первоначальный взнос при покупке уже собственной квартиры.

«Каждая пара индивидуально для себя определяет. Для кого-то допустим брачный договор, для кого-то недопустим», — отмечает Анна Евстигнеева. По ее словам, сейчас такие документы уже достаточно распространены, особенно формулировки типа «на чье имя оформлено имущество, тому оно и принадлежит» — такой вариант юрист считает оптимальным и позволяющим избавиться от множества проблем.

Впрочем, считать брачный контракт нерушимой стеной не следует: как и любая другая сделка, он может быть оспорен в рамках Гражданского кодекса — как несоответствующая законам, кабальная, напоминает Татьяна Попова. Оформляют такие документы нотариусы, которые оценивают равнозначность долей, и если сделка кабальная для одной из сторон, заверена она не будет.

Вопреки расхожему мнению, до брака такой контракт не может быть заключен, а вот после его регистрации — в любое время. При этом разделение имущества и развод — совсем не одно и то же. «Вы можете находиться в браке и начать делить имущество, не расторгая брак, это ваше право — определить порядок пользования, владения имуществом», — уточняет г-жа Попова. При разводе эти процессы могут вестись параллельно — это значительно ускорит дело.

Стоимость услуг юристов в случае развода и раздела имущества может варьироваться от 15 тыс. до 40 тыс. руб. и более — в зависимости от сложности процесса и объема имущества, которое предстоит разделить. При этом юристы могут помочь клиенту разработать определенный алгоритм действий по оптимизации имущества, чтобы ему досталось больше. Татьяна Попова призналась, что у всех юристов есть свои приемы и лазейки, но озвучивать их, конечно, не стала.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com