Власти переоценили доступность жилья

Две трети россиян к 2020 году смогут купить квартиру на рынке. Такой прогноз делают в Министерстве регионального развития. Однако с учетом роста цен на недвижимость и ставок по ипотеке верится в это с трудом.

«Мы исходим из цифры, что 66% населения страны к 2020 году смогут самостоятельно или с помощью различных кредитных механизмов приобретать жилье на рынке», – заявил заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик в среду на пресс-конференции «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Еще в начале 2005 года позволить себе это могли лишь 9% россиян. В настоящее время, сообщил замминистра, их доля увеличилась до 17%, а к 2010 году, по его прогнозу, она возрастет до 30% от общего населения России. Кроме того, Круглик пообещал к 2015 году также обеспечить жильем всех очередников. В последующем дожидаться улучшения жилищных условий этой категории граждан, по прогнозу Минрегионразвития, придется не более трех-пяти лет.

К столь оптимистичным заявлениям Круглика подтолкнули итоги реализации программы «Доступное и комфортное жилье» за 2007 год. Так, январе–ноябре 2007 года было введено 44 млн кв. м, что составляет 129,5% к аналогичному периоду 2006 года, похвастался он. А общий объем ипотечных кредитов на 1 октября 2007 года в 2,3 раза превысил соответствующий показатель за аналогичный период 2006 года.

Тем не менее эксперты сомневаются в реалистичности планов чиновников.

Жилье продолжает дорожать гораздо более быстрыми темпами, чем растут доходы населения.

Но если раньше это отчасти компенсировалось увеличением доступности ипотеки, то в последнее время ситуация изменилась. Мировой кризис ликвидности привел к тому, что российским банкам стало сложнее и дороже занимать средства на рынке. Вследствие этого ряд из них уже поднял ставки по ипотечным кредитам на 1–2%. Эксперты считают, что скоро их примеру последуют и остальные кредитные учреждения. «Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5–1,5% годовых и уделять больше внимания качеству своих портфелей, – считает заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. – У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка». К этому банки может подтолкнуть пример США. Там банки практиковали выдачу кредитов необеспеченным заемщикам, что и стало одной из причин ипотечного кризиса. В результате и так мало кому доступная ипотека (по данным «МИАН-агентство недвижимости», взять кредит на покупку жилья в Москве могут позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5–3 тыс. на человека) может стать еще более недосягаемой.

Власти рассчитывали совсем на другое: первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявлял, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7–8%.

Что же касается цен на жилье, то, согласно данным IRN, только с июля по конец декабря 2007 года квадратный метр в Москве подорожал в среднем с $4100 до $4400. Правда, в 2008 году эксперты предсказывают некоторое замедление роста цен. Он будет происходить на уровне инфляции, полагает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов . «В 2008 году никаких резких ценовых скачков на рынке не предвидится. Вероятнее всего, рост цен за год составит не более 10%», – соглашается с ним генеральный директор «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев.

Единственное, что может поправить положение с доступностью жилья, это активность строителей.

«Если будет действительно строиться столько жилья, сколько запланировано правительством, то к 2020 году будет отстроена одна треть столицы», – говорит Бекетов. При таких объемах строительства спрос будет постепенно удовлетворен, и жилье начнет дешеветь, строит он прогнозы. Действительно, за 10 месяцев 2007 года в Москве было построено около 4 млн кв.м, а к 2020 году в столице власти рассчитывают построить 70 млн кв. м жилья. То есть ежегодно планируется вводить в строй около 5–5,5 млн кв. м. «Таким образом, теоретически то, что пообещал Круглик, может осуществиться в реальности», – оптимистично заявляет Бекетов. Однако сложно делать прогноз на 13 лет вперед, добавляет он.