«Придется изобретать новые ходы»

Уходящий год продолжил наступление на застройщиков: требования к ним ужесточились, а желание новосибирцев покупать квартиры в новостройках почти пропало — не спасла даже продленная госипотека. При этом к сильно подешевевшей «вторичке» интерес, наоборот, вырос. Застройщики, риэлторы и аналитики рассказали НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, какие события 2016 года считают наиболее важными и к чему готовятся в наступающем 2017 году.

Лариса Гильмутдинова, директор НО «ПОВС застройщиков» в Новосибирской области: «Я отмечаю беспрецедентные изменения в 214-ФЗ: появилось 8 дополнительных пунктов. Теперь застройщику необходимо получить заключение регионального минстроя, которое выдается после анализа проектной декларации. А требования ужесточились.

Например, с 1 июля минимальный уставный капитал должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд руб., а раньше он мог быть хоть 10 тыс. руб. Также предполагается отсутствие задолженностей — здесь, я думаю, будут считаться и платежи за аренду земли. Обязательной стала и ежемесячная публикация фотографий со стройплощадки на сайте, домен которого должен принадлежать именно застройщику, а не агентству недвижимости.

Речь идет об укрупнении строительной отрасли, поглощении мелких и даже средних компаний, — все ужесточения требований направлены именно на это, и процесс уже запущен.

Однако проблема действительно назрела — наша область лидирует по количеству долгостроев в Сибири».

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»: «В этот кризис основной удар пришелся на нишу эконом-жилья. Тенденция этого сегмента — жесточайший демпинг. При этом фатального замирания спроса не произошло, скорее, он стал очень дифференцирован.

Вообще, у нас количество обращений в декабре 2016 года такое же, как в декабре 2014-го, когда был рекорд продаж.

Спрос никуда не делся, но возможности удовлетворить его сильно ослабли. К примеру, банки уже не так охотно выдают займы, как два года назад.

В этом году цены на рынке держались примерно на одном уровне. Думаю, этот тренд продолжится до осени 2017 года. К этому времени компании, занимающиеся яростным демпингом, исчерпают все ресурсы. А застройщики, которые имеют вполне оправданный и обеспеченный спросом продукт, распродадут его. Согласно рейтингу НОЗА, почти 70 % строящегося жилья будет введено в эксплуатацию в ближайшие 13 месяцев, и предложение значительно сократится. Если девелоперы не совершат бросок в сторону подготовки новых площадок, изменения цен неизбежны. Если же новые проекты будут, то резкого увеличения стоимости "квадрата" удастся избежать».

Алексей Джулай, руководитель ГК «Дискус»: «Люди во время кризиса всегда экономят, но у нас спрос есть. Споры с мэрией сейчас практически завершены. Это был сугубо хозяйственный спор, и сегодня практически никто никому ничего не должен. Застройщиком сделаны инфраструктурные работы, которые, в принципе, должна была выполнять мэрия. И мэрия со мной рассчиталась. Допустим, за дорогу, по которой ходит 36 маршрутов общественного транспорта.

А эти репутационные вещи… Я понимаю, что рынок сократился, люди бегают за клиентом. Но есть строители, которые строят, а есть те, которые других, я прошу прощения, поливают грязью. Кто не может обеспечить нормальную цену, начинает раздувать из мухи слона, хотя и депутатам, и застройщикам я показывал, что взаимные требования и обязательства сопоставимы. И суд в этом поставил точку».

Тимофей Колоколов, директор по стратегическому маркетингу компании «ЭТАЖИ»: «Во-первых, год прошел под флагом возросшего спроса на надежность. Во-вторых, произошло смещение спроса в сторону эконом-класса. Третий момент — с рынка постепенно уходили спекулятивные сделки.

В течение года мы наблюдали падение среднего чека на рынке готового жилья, при этом продажи "вторички" выросли примерно на 30 %. Растут продажи 2-комнатных квартир. Кстати, в этом году люди дольше принимают решение и смотрят больше вариантов.

Застройщики закладывают новые площадки, и каких-то резких ценовых колебаний в 2017 году, скорее всего, не случится. Единственное, что, наверное, всем очевидно, — дешевле уже не будет.

И в связи с повышением цен на те же стройматериалы я допускаю уверенный рост».

Александр Евдокимов, директор по ипотечному кредитованию АН «Квадротека»: «Главное событие — продление госипотеки до конца 2016 года. Это было очень правильным решением: ставки по вторичному рынку были высокими, и в случае отмены программы застройщикам пришлось бы несладко.

Главное событие второго полугодия — снижение ставок по кредитам на готовое жилье. С учетом акций ставка во многих банках упала ниже 12 %. То есть практически сравнялась с кредитованием новостроек по госпрограмме.

Честно говоря, мы ожидали в конце года большего спроса на жилье по госипотеке, но роста покупательской активности особо не увидели.

Я думаю, что спрос на первичном рынке почти выбран. А те, кто так и не купил квартиры в новостройках, по каким-то причинам это делать опасаются.

Как будут кредитовать "первичку" в 2017 году, сейчас можно только гадать. Но я предполагаю, что пул надежных застройщиков будет аккредитован в банках и ставки по новостройкам и "вторичке" примерно сравняются. Думаю, что в конце 2017 года акционные ставки даже упадут ниже психологической границы в 10 %».

Дмитрий Червов, гендиректор концерна «Сибирь»: «В этом году у нас резко выросло число ипотечных сделок: раньше их было 15–20 %, а сейчас — 80–90 %. Цена осталась на том же уровне, а на некоторые позиции даже подросла на 3–7 %.

К сожалению, перелома в спросе, на который мы рассчитывали, не случилось: студии как продавались быстрее, чем горячие пирожки, так и продаются.

А на остатках всегда квартиры большей площади. При этом в новых проектах мы увеличим площадь студий примерно до 30 кв. м.

В будущем году надеемся на рост спроса: у людей уже нет такого панического настроения, как в декабре прошлого года. Оно, может, и не очень оптимистическое, но мы уже понимаем, что не останемся без работы».

Елена Ермолаева, руководитель RID Analytics: «Один из главных итогов года — смещение спроса в сторону готового жилья. Можно осторожно предположить, что если госипотека на "первичку" не будет продлена с еще большим снижением ставки, то вторичный рынок начнет восстанавливаться — вырастет объем сделок, а затем и цена.

Пожалуй, сейчас и в ближайшие месяцы мы как раз будем проходить дно кризиса на вторичном рынке — это хорошее время для покупки готового жилья. Его удорожание будет очень медленным, поскольку состояние экономики по-прежнему плохое: от рецессии мы перешли к стагнации, о росте пока речи не идет. "Первичка" в этом случае, наоборот, войдет в затяжной кризис, и для стимулирования продаж придется изобретать какие-то новые ходы».