Фокус с новостройкой

Росреестр отметил небывалый скачок числа зарегистрированных покупок квартир в новостройках: в ноябре 2016 года их число оказалось на 61 % больше, чем год назад. При этом в целом с начала года число договоров долевого участия в области упало на 15 % и, по наблюдениям экспертов, не намерено останавливаться. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выяснила, чем объясняется странный парадокс и какова реальная ситуация на рынке.

Управление Росреестра по Новосибирской области отметило внезапный рост числа дольщиков: количество зарегистрированных договоров долевого участия в ушедшем ноябре по сравнению с ноябрем 2015 года увеличилось сразу на 61 % — 2964 договоров против 1839.

Впрочем, до максимума того же 2016 года, зафиксированного в марте, ноябрь 2016 года все же не дотянул, не говоря уж о прошлогоднем июньском показателе в почти 4 тыс. договоров. В целом же за 11 месяцев этого года число дольщиков снизилось на 15 %, отмечается в сообщении, опубликованном на сайте Росреестра.

Официально зафиксированное падение рынка новостроек было спрогнозировано и ожидаемо, говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

«Официальное падение по "долевикам" — 15 %, реальное — больше, 20–22 %», — делится наблюдениями он.

В числе причин Николаев называет, например, увеличивающееся число бартеров на строительном рынке, когда у квартир меняется продавец: был застройщик — стал подрядчик или поставщик материалов.

Что же касается внезапного ноябрьского скачка, то объясняется он не ростом спроса, а, в частности, фактической невозможностью регистрировать договоры на новостройки год назад: именно на конец прошлой осени пришлось очередное изменение условий страхования застройщиков, из-за которого рынок буквально встал.

«Это было связано с процессом долгого урегулирования и выбора страховых компаний, готовых страховать инвестиционные риски, были перебои с регистрацией договоров долевого участия, но все эти сделки прошли в декабре и начале текущего года», — подтверждает гендиректор АН «Большой город» Жанна Волобуева, подчеркивая, что сравнение двух ноябрей вообще выглядит некорректно. Реформирование закона об участии в долевом строительстве продолжалось и весь 2016 год, но настолько серьезно рынок уже не раскачивало, не мешая ему пребывать в унынии.

Руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон, в свою очередь, отметил, что подсчитанные Росреестром договоры участия в долевом строительстве в принципе не могут отражать уровень спроса на новостройки и их продажи.

«Дело в том, что сегодня многие застройщики пользуются проектным финансированием определенных банков, а для проектного финансирования им приходится закладывать часть, а то и все свои объекты, впоследствии для продажи выводя эти объекты из залога и передавая их покупателю, — объясняет Якобсон. — Росреестр подсчитал и ту большую часть зарегистрированных объектов, ушедших под залог».

Между тем ноябрьские же показатели, несмотря ни на что, все же немного превысили ожидания. Жанна Волобуева отметила рост продаж новостроек в эконом-сегменте, различные вариации которого сегодня составляют до 90 % всего объема строительства.

При этом цены на новостройки формально не снижаются, а у отдельных застройщиков даже растут, хотя и незначительно. К декабрю средняя цена на строящееся жилье выросла еще на 0,14 %, за год набрав порядка 2 %, отмечали аналитики АН «Жилфонд» и портала N1.RU. Стоимость 1 кв. м в новостройке в ноябре колебалась на уровне 52,2–54,3 тыс. руб.

Одним из мотиваторов стабильного спроса на новое жилье г-жа Волобуева отметила госипотеку: пока нет конкретной информации о дальнейшей судьбе господдержки, люди стремятся успеть ею воспользоваться.

Сергей Николаев с этим не согласился: в том или ином виде государственная поддержка ипотеки все же останется, уверен он, добавив, что слух о ее продлении как минимум на I квартал 2017 года уже прошел по рынку, а из выделенных банкам средств на компенсацию ипотеки использовано лишь 30 %. «И потом, люди все-таки ждут 10 % годовых, — объясняет аналитик отсутствие ажиотажа. —

Да, ключевую ставку не уменьшают, хотя если у нас официальная инфляция 6 %, зачем нам ключевая ставка 10 %? Банки должны по отношению к инфляции иметь еще 4 % в год за просто так, что ли?».

Хоть недостаточное, но снижение ставок по ипотеке как на первичное, так и на вторичное жилье почти уравняло два рынка в глазах покупателя. «Если брать последние 10 месяцев, то ипотека сдвинулась с новостроек в сторону вторичного жилья. Можно покупать уже готовое новое жилье на тех же условиях и заезжать сразу, а не ждать еще 2 года», — подчеркивает Николаев.

Сдвигается, по наблюдениям риэлторов, и спрос. Благодаря этому постепенно устанавливающемуся равновесию в новом жилье образуется весьма заметный профицит: за январь-сентябрь, по данным независимого аналитика, проданных квартир в новостройках примерно на 3 тыс. меньше, чем построенных, и в 70 уже сданных домах есть непроданные варианты. Дефицита в жилье город ни сейчас, ни в ближайшие годы испытывать не будет точно. Нерешенным пока остается только вопрос их доступности для среднего покупателя.