Квартиры без спроса

Падающий рынок хорош только для тех, кто покупает для себя и за свои деньги. Для тех же, кто раньше зарабатывал, вкладываясь на старте строительства и продавая затем готовое жилье, последний год стал ощутимым ударом по доходу. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ нашла троих инвесторов, потерявших деньги на «зависших» квартирах и узнала, сколько еще недавно можно было заработать на спекуляции жильем и на что приходится идти, чтобы сохранить хоть какой-то доход от недвижимости.

Иван, инвестор: «Идея покупать студии пришла в 2012 году. В то время строительная компания "Сибирь" разворачивала свой новый формат квартир площадью 19–22 кв. м в микрорайонах "Березовое" и "Тулинское" со сроками сдачи через полгода-год. Цены начинались от 600 тыс. руб., но после введения "губернаторской субсидии" мгновенно выросли до 900 тыс. руб. На этом этапе я и "вошел". Последний, уже сданный, объект покупался в 2015 году за 1 млн 150 тыс. руб. уже у "инвесторов" или просто людей, не нашедших применения своим активам, а возможно, просто зафиксировавших свою дельту в 20–30 %.

Расчет инвестиции состоял в том, чтобы заработать процент не ниже банковского депозита, 10–12 % годовых. То есть объект должен был приносить не меньше 1 % в месяц от своей стоимости. Чтобы этого добиться, ремонт должен был уложиться в 100–150 тыс. руб., а квартира, что важно, выгодно отличаться от конкурентных предложений. Эти цели были достигнуты, даже несмотря на падение арендных ставок и состоятельности арендаторов.

При правильно выставленной цене от объекта можно избавиться за 1–3 месяца. И даже сейчас тем, у кого еще остались какие-то сбережения, можно повторить ту же схему с доходностью выше банковского депозита, несмотря на настроения "полной безнадеги" на рынке.

Хотя справедливости ради нужно заметить, что вариант этот не для пассивных инвесторов. Как, впрочем, и любое дело, которое должно быть сделано качественно.

Несмотря на кризис, квартиры в том же "Тулинском" и "Березовом" относительно ликвидны, и, по моим наблюдениям, ни один покупатель еще не продал их в минус или не заработал менее 10 %. Несмотря на негативный фон в прессе на "дома-муравейники", "гетто" или "студии-пеналы", многих очень устраивает такой стартовый вариант первой квартиры».

Игорь, специалист по недвижимости: «У меня 2 квартиры в "Новомарусино", в самых первых домах, покупались на старте: однокомнатная тогда стоила 1 млн руб., "двушка" — 1,2 млн. Сейчас они выставлены за 1,6 млн и 2 млн руб.

Я инвестированием занимаюсь 5 лет. Насколько сильно упал доход, не могу сейчас сказать, но 20–30 % годовых в хорошие годы можно было иметь. Из-за кризиса спрос упал на рынке, вторичка упала на 20–25 %.

Прошло уже 2 или 3 года с покупки квартир, по сравнению со стартом прирост в цене был 30, может, даже 50 %. Надо было вовремя подсуетиться и продать — можно было продать до начала кризиса в 2014 году. Но у меня так сложилась ситуация, что я подзабил на это. А потом кризис начался — результат расхлебываю.

Сейчас цену снизил — стали интересоваться, вообще спрос маленький. Стоимость, по сути, ниже рынка: у меня готовое жилье, а у застройщика со сроком сдачи через полгода. На это и рассчитываю. Единственное, у меня готово свидетельство, значит, госипотеки не будет, а у застройщика есть пониженная ставка по ипотеке, поэтому у них преимущество. Но думаю, дальше не потребуется [цену снижать], в течение месяца-двух они продадутся. Если не получится… не знаю, что буду делать. Мне надо их продать, потому что нужны деньги — я за другую квартиру должен застройщику.

В другом районе у меня строится квартира, и к тому моменту, я думаю, кризис сойдет на нет — к концу 2016-го, в начале 2017-го все уже начнет развиваться».

Артем, предприниматель: «У нас две квартиры в "Дивногорском", студия в "Сибири" и две студии в Криводановке. Покупали в разное время, по мере продажи других квартир. Последнюю квартиру в "Дивногорском" я купил в 2015 году, когда коробка уже полностью застекленная стояла, отдал за нее 1 млн 113 тыс. руб., планировал продать минимум за 1 млн 400 тыс. руб.

Квартиры стоят на продаже, но одновременно находятся в аренде, и это дополнительно осложняет продажу. Приходится ухищряться, чтобы и показывать квартиру, и людей не беспокоить. Аренда — вынужденная мера, мы, конечно, этого не предполагали. Квартиры не продаются, смотрят, можно сказать, мизер. Раньше по просмотру, а то и по два в день было, сейчас тишина, и по всем квартирам так. По цене они выставлены были нормально, но у людей разные ситуации, и кто-то начинает демпинговать и фактически по цене застройщика скидывать, таких очень много. Я не хочу дешево продавать.

В докризисной ситуации я с квартиры имел 500–600 тыс. руб. минимум, сейчас мне приходится продавать квартиру и получать с нее 200–250 тыс. — смысл теряется в продаже.

С аренды я в год получаю где-то 120 тыс. руб., плюс инфляция порядка 10 % — это тоже увеличивает стоимость квартиры, как ни крути. В итоге с квартиры я получаю процентов 20 — те же 200 тыс., только ничем не рискуя.

Ладно, продать — у меня был вариант за 1 млн 350 тыс. продать, — сейчас купить нечего, все застройщики находятся на грани разорения. Ничего не продается, еще и жители начинают скидывать квартиры дешевле, чем у застройщиков. В первую очередь у них покупают: если есть готовое жилье по цене застройщика, зачем у застройщика покупать то, что еще строится.

Максимальный срок продажи, на который мы рассчитывали обычно, — полгода. Сейчас особо на продажу не рассчитываем. У нас есть ипотека, но она чисто символическая, остальное куплено за свои деньги. Три квартиры мы сдали в аренду и спокойно получаем в районе 40 тыс. руб. И это как минимум на год. Рынок недвижимости перенасыщен: если бы ситуация стабилизировалась и у людей бы деньги появились, еще минимум полгода нужно, чтобы распродать то, что уже настроили».

Лиза Пичугина
Фото Анны Золотовой