«Надо сносить частные секторы»

В последние годы в связи с активным строительством жилья, в том числе на малопригодных землях, многие в Новосибирске стали задаваться вопросами, а требуется ли нашему городу такое количество квадратных метров? Есть ли такое количество потребителей? Не приведут ли такие темпы строительства к тому, что Новосибирск лопнет, как «нерезиновая» Москва? Особенно остро эти вопросы встают по центральной части города, в том числе в связи с так называемой точечной застройкой.

Итак, факты: общая площадь города составляет 50 562 га, население

человек, жилищный фонд — около 36 млн кв. м. Таким образом, на одного жителя сейчас приходится почти 23 кв. м. Согласно генплану развития города, планируется увеличить емкость жилищного фонда с учетом выбытия ветхого жилья к 2030 году до 51 млн кв. м с обеспеченностью на одного человека в 28–30 кв. м. В настоящий момент в развитых странах Европы обеспеченность составляет 35 кв. м, в США — 50 кв. м.

Однако уже сейчас население города увеличивается значительно быстрее, чем запланировано в генплане, и к 2030 году может составить около 2 миллионов человек с приростом в среднем по 25 тыс. человек в год. Таким образом, потенциальная емкость жилищного фонда Новосибирска составляет 60 млн кв. м. Для обеспечения требуемых темпов ввод жилья должен составлять почти 1,6 млн кв. м в год, и налицо явный дефицит строящегося жилья. При нынешних темпах строительный комплекс будет обеспечен работой еще как минимум на 20–25 лет, даже с учетом поправки на периодически возникающие кризисы. Этот темп невозможно обеспечить без уплотнения существующей застройки и освоения территорий, которые сейчас заняты промышленными предприятиями, частным сектором и землями для обеспечения инженерной и транспортной инфраструктуры, включая железные дороги в существующих границах города.

Особенно остро проблема с нехваткой территорий под строительство стоит в Центральном и Железнодорожном районах. Их общая площадь составляет 1470 га или 3 % территории города, а проживает более 140 тыс. жителей или 9 % всего населения. При этом подавляющее количество рабочих мест сосредоточенно именно в центральной части города, что приводит к ежедневной маятниковой миграции рабочего населения с окраин с возникновением огромных пробок.

При внимательном рассмотрении структуры центральной части города видно, что площадь, занимаемая предприятиями, частным сектором и железной дорогой составляет почти 700 га или половину всей территории района. Это те самые площади, которым не место в центре огромного мегаполиса, и они находятся здесь просто в силу исторических причин. Стоимость этих земель выше в десятки раз, чем на окраинах. Хотим мы этого или нет, но давление строительного бизнеса в направлении освоения земель в центре будет только усиливаться ввиду естественных законов развития городов — чем ближе к центру, тем дороже, сложнее, качественнее.

Необходимо перестать бороться с ветряными мельницами с помощью запретов, пикетов, бытовых конфликтов и т.п. и постараться правильно организовать коммуникативный процесс между всеми заинтересованными сторонами (власть, бизнес, горожане). Ведь потенциал центральной части города огромный. Не менее 200 га можно превратить в парки и скверы за счет строительства многоуровневых пространств над территорией железной дороги и вдоль берега реки Обь. На территории предприятий и частного сектора можно построить до 6 млн кв. м жилья и до 5 млн кв. м многофункциональных комплексов с развитой системой хранения автотранспорта. Если не структурировать этот процесс, он все равно будет идти, только бессистемно и неэффективно. Чем больше жители борются с застройщиками деструктивными методами, тем большие проблемы закладываются в будущем. За последние 15 лет практически с нуля крупные застройщики наработали огромный опыт в понимании механизмов формирования себестоимости строительства, и пришло понимание того, что наиболее выгодно именно комплексное строительство на больших территориях, площадью не менее 5 га. Точечная застройка обходится очень дорого и неэффективна.

Никому из строителей сейчас неинтересно, кроме нескольких оторванных от жизни девелоперов, осваивать мелкие проблемные участки, связанные с конфликтом интересов соседей. Различные общественные городские движения и отдельные активные жители за последние годы сделали свое дело, обозначив и обострив проблематику. Но надо двигаться дальше: сносить частные секторы, строить инфраструктуру и социальные объекты, создавать новые рабочие места, которые привлекут в наш город дополнительную активную часть населения из других регионов, и повышать качество строительства. Учитывая огромное количество потенциально пригодных под застройку территорий на ближайшие 20 лет, Новосибирску не грозит проблема переуплотнения, как в лопнувшей несколько лет назад Москве.

Артур Лотарев, главный архитектор «АкадемСтройПроект», член Союза архитекторов России

Фото Анны Золотовой