Золотая смекалка

Собственники частных домов в сердце застройки района метро «Октябрьская» устали ждать, когда застройщик выкупит их землю, и решили действовать сами. На прошлой неделе объявление о продаже 23,5 соток земли в 100 м от станции метро появилось в соцсетях. За весь участок трое скооперировавшихся землевладельцев просят 70 млн руб. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ выясняла причины такого решения, его перспективы и возможность тиражирования этого прецедента.

Владельцы домов № 73, 75 и 77 по ул. Московская объединились и предложили застройщикам выкупить оптом их участки. За 23,5 сотки земли в 100 м от станции метро «Октябрьская» они просят 70,5 млн руб. (по 3 млн руб. за сотку). На территории, гласит объявление, размещенное в сети Facebook, возможно строительство коммерческого здания или многоквартирного жилого дома.

Автор объявления и собственница одного из трех участков Светлана пояснила корреспонденту НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, что при желании инвестор сможет и увеличить площадь территории под застройку, договорившись с владельцами соседних участков: среди них есть те, кто готов продать свою землю сейчас, есть и те, кто переезжать не хочет, но все дело в цене вопроса, уверена она. По ее словам, по объявлению уже были обращения, но все это были риэлторы, занимающиеся коммерческой недвижимостью.

Частный сектор в районе ст.м. «Октябрьская» сегодня застроен очень разными домами. Есть явно давно пустующие и стремительно ветшающие деревянные постройки, есть дома покрепче, кто-то давно уже вместо разваливающегося домика отстроил внушительный коттедж. Всего в границах ул. Московская, Маковского и Ленинградская сейчас 13 домов. Со стороны улицы Московской они граничат с ЖК «Корона» на Кирова, 25 и строящимся бизнес-центром, со стороны Ленинградской — с частными домами и «свечкой» на Толстого, 56, а со стороны Маковского — с металлическим забором, огораживающим участки, на которых дома уже были расселены и снесены.

Все новострои здесь — от компании «СД Альфа Капитал», которая когда-то, по словам местных жителей, получила право на развитие этой территории. Вот только с 2005 года с предложениями к ним никто не приходил, утверждают они, а озвученные в 2005 году собственников не устроили — уезжать с обжитого места на окраины они не хотят, на вырученные деньги хотели бы поселиться здесь же, в новых домах на Кирова.

«У меня 100 "квадратов" в доме, я говорю: дайте мне 100 "квадратов" в доме с "Бахетле", рядом. Один к одному и две парковки, потому что у меня у детей три машины. Они же не хотят равнозначно давать», — говорит жительница дома № 65 Светлана.

В состоянии стройки, жалуются местные, они живут уже 10 лет, а под снос их дома были определены не менее 30 лет назад. Жительница дома № 83 по ул. Московская Любовь Домрина посетовала, что давно бы уже построила на своем участке нормальный дом, но мэрия не дает разрешение на строительство даже на частной территории под предлогом неминуемого расселения. Даже коммуникации в дома провести нельзя, хотя они проходят под той улицей, на которой и живут люди.

У построившей первые высотки в этом районе компании «СД Альфа Капитал» в работе находится довольно масштабный проект микрорайона «Октябрьская ривьера» общей площадью 10 га. Предполагалось, что ЖК «Корона» и дом на Толстого, 56 — первые ласточки, которые положат ему начало. Однако с кризисом работа над проектом приостановилась. Сейчас компания в вялотекущем режиме расселяет и сносит частные дома по соседству с выставленными на продажу — в границах ул. Шевченко, Московская, Маковского и Ленинградская. Но освоение этого участка в ближайшее время под вопросом, рассказал источник, близкий к застройщику, добавив, что выкупать продаваемую землю пока в планы компании не входит. «Он в инвестиционном плане малопривлекателен, окружен крупными домами, Толстого, 56 и Кирова, 25, и построить здесь что-то глобальное и большое уже будет трудно», — считает собеседник НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, добавляя, что в развитие всей этой территории требуются очень серьезные средства, которыми застройщик пока не располагает.

Это знают и сами продавцы. «Все готовы продавать. Но для высотки, из которой они выжимают все, им нужно не менее 70 соток. Я посчитала, что наш участок, с вашими вместе, примерно так и выходит. Но где он, этот инвестор», — говорит жительница дома № 77 Тамара Петровна. По ее словам, у соседних участков — по сотке на собственника, которых может быть и 9, и каждый хочет получить квартиру и парковку. Договориться с ними инвесторам будет сложно.

По словам директора RID Analytics Елены Ермолаевой, место, где находятся участки, действительно интересное, как и само предложение, — договоренность о продаже между собственниками сэкономит время инвестору.

«Эта ситуация действительно редкая очень, таких прецедентов в городе, я думаю, немного, и они все скрыты, мы про них просто не знаем, — говорит эксперт. — Обычно, конечно, люди не объединяются, а просто тихо ждут, когда к ним придет застройщик». Однако 23 сотки — все равно слишком мало для девелоперского проекта, и продать землю за желаемую цену владельцам земли вряд ли удастся, тем более с учетом падения цен на рынке и общей экономической ситуации. «Они просто не понимают, что там даже кран не развернется, на 23 сотках, еще и вытянутых в полосочку», — считает Елена Ермолаева.

Директор по развитию компании «ДНИ Групп» Игорь Рылов оценил участок максимум в 50 млн руб., посоветовав продавцам умерить аппетиты в 2 раза. Стоимость участка в рынке оценивается в 8 % от стоимости продажи всех площадей в создаваемом здании, объяснил он, а с учетом конфигурации участка вряд ли это будет масштабное здание. «Сегодня на землю надо смотреть как на территорию отдачи инвестиций. Покупая землю, ты покупаешь ее не для того, чтобы просто иметь, а для того, чтобы в дальнейшем получать доход. Так вот люди, которые держат там землю, неадекватные, они не понимают одной простой вещи, они могут вечно там жить», — отметил эксперт.

Сейчас в Новосибирске даже вблизи от центра города остаются достаточно обширные территории, занятые частным сектором. По мнению Елены Ермолаевой, привлекательными для застройщика могут быть земельные участки на пересечении ул. Маковского и Зыряновской, в районе ул. Военной, Державина, Семьи Шамшиных, у реки на левом берегу. «В самом центре есть еще люди, которые стоят, видимо, до последнего и тоже хотят больших прибылей. Удастся их получить или нет… каждый застройщик, чтобы не разориться, должен считать свою экономику. Если это в экономику как-то пролазит — то да», — считает аналитик, добавляя, что сейчас за новые земли застройщики все-таки, скорее всего, не возьмутся, предпочитая завершить уже начатые проекты.

Лиза Пичугина
Фото Ольги Бурлаковой