«Небольшой нюанс, а очень важный»

Если вы когда-нибудь покупали квартиру, то наверняка обращались за помощью к риэлторам. А если обращались, то наверняка не ставили задачу подбирать квартиру на первом или последнем этажах. С последним этажом все понятно — крыша течет, лифт часто не работает, боитесь высоты, слабый напор воды. А вот с первым не все так однозначно. Хотя, конечно, типовые стереотипы присутствуют и здесь: прохожие заглядывают в окна, дверь в подъезде постоянно хлопает, шумные и пьяные компании, крысы, бррр…

Культуры жизни на первых этажах у нас еще нет. В отличие от Европы. Там жилье на нижнем уровне ценится высоко. Новосибирск делает только первые шаги в этом направлении. Дальновидные девелоперы перед тем, как построить дом, изучают место — что там лучше построить на первых этажах: квартиры или коммерческие помещения. А пока… Пока на первых этажах строятся нежилые помещения, которые впоследствии обживают офисы, магазины, пивнушки и салоны красоты. Вот мы и подобрались к сути того, на что я хочу обратить внимание: коммерческую недвижимость на первых этажах нужно строить с умом. И продать или сдать первые этажи в этом случае было бы в десятки раз легче и выгодней.

Казалось бы, чего проще — главное, чтобы в помещении были окна, свой санузел и отдельный выход. В наше время, когда существует определенный дефицит помещений формата стрит-ритейл, должно «уйти» всё. Но стрит-ритейл и помещения в спальных районах или внутри кварталов — это «две большие разницы». Любому бизнесу нужен трафик, поток клиентов, людей. Нужно, чтобы их могли найти, подъехать к ним и припарковаться. А помещения в спальных районах зачастую скрыты и удалены от пешеходных потоков.

А кто открывает свой бизнес в таких местах? Как правило, мелкий бизнес. Который считает каждую копейку. Который не хочет, а чаще не может себе позволить большие вложения в глобальные переделки помещений. А ведь застройщику всего лишь нужно на этапе проектирования обратиться к специалистам, экспертам, которые помогут указать на некоторые факторы, которые самым непосредственном образом влияют на ликвидность помещений на первых этажах. Некоторые такие критерии я перечислю:

1. Чем меньше ступенек, тем выше аренда. Люди становятся все более и более ленивыми. И заставить сделать человека несколько шагов вверх или вниз по ступенькам тяжело. Особенно когда в соседнее помещение можно зайти не напрягаясь. Если рядом будут находиться два одинаковых помещения, но у одного будет несколько ступенек на входе, а у другого уровень пола будет на уровне асфальта, то второе помещение однозначно будет более востребовано, с большей арендной ставкой. Казалось, небольшой нюанс, а очень важный!

2. Витрины, а не окна. А если окна, то большие. Да, чем больше окна, тем больше вероятность, что мимо проходящие пешеходы заинтересуются тем, что находится в помещении, и зайдут в него, особенно если их туда зазывают скидками и распродажами — люди по своей натуре очень любопытны.

3. Максимально свободная планировка. Идеальное соотношение торговой площади к подсобной — 80/20.

4. Потолок выше 3 метров. В более просторных помещениях гораздо комфортнее вести бизнес.

5. Запасной выход для загрузки товаров. Но нужно обязательно развести потоки (жильцы и бизнес).

6. Если вы делаете коридорно-кабинетное планировочное решение, то предусмотрите разводку воды. Помещение сразу будет более привлекательно для медцентров и салонов красоты.

7. Не экономьте на входной группе. Входная группа — это лицо помещения.

И если застройщик учтет даже только эти факторы, то помещение станет гораздо привлекательнее и ликвиднее.

Александр Назаров, брокер по коммерческой недвижимости, управляющий партнер Nazarov&Partners

Фото Татьяны Кривенко