Пробираются к дну

В Новосибирске продолжают падать цены на квартиры. И хотя в агентствах недвижимости говорят об оживлении рынка в июле, бодрость эта — как немного снизившаяся температура у больного гриппом. Ипотечные ставки на готовое жилье все еще высоки, а долларовые скачки нагоняют страх на потенциальных покупателей. Зато реальные покупатели сейчас добиваются скидок, доходящих до полумиллиона рублей. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, какие квартиры и насколько подешевели и чтó аналитики ждут дальше.

Июль: мертвому припарка

В июле рынок готового жилья Новосибирска приободрился. В агентстве «Жилфонд» наблюдают рост числа сделок и замедление темпов снижения цен предложения. По их оценке, средневзвешенные цены снизились еще на 0,61 %, достигнув в конце июля 65,30 тыс. руб. за кв. м. В агентстве «Квадротека» наметившееся оживление не спешат называть активностью. «Просто предыдущие месяцы вторичное жилье не слишком пользовалось спросом. Цены при этом продолжают снижаться умеренными темпами», — отметила Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра АН «Квадротека».

Готовое жилье: затяжное пике

В начале января еще наблюдался атипичный спрос на волне панических настроений из-за взлетевшей в декабре ключевой ставки, вслед за которой банки подняли ставки по ипотеке до уровня заградительных. Какое-то время банки выдавали кредиты по одобренным до нового года решениям, а затем поток покупателей иссяк. В итоге в марте цены начали снижаться, а риэлторы зафиксировали: спрос просел на 30 %. При этом квартиры стали зависать в базах надолго — продавцы никак не могли найти покупателей и стали идти на серьезный торг. «Продавец готов снижать цены для конкретного покупателя. Торг варируется от 50 000 рублей до 500 000 рублей», — говорит Евгений Машанов, директор одного из филиалов агентства «ГЖА ЦИП».

В целом по итогам первого полугодия в агентстве «Квадротека» наблюдают медленное, но верное движения цен вниз — минус 4,1 % за полгода и еще 0,7 % за июль.

Судя по таблице, предоставленной агентством «Жилфонд», дешеветь квартиры начали в марте, заметный отскок вниз произошел к июню. Если посчитать общее снижение цен с начала года, то к началу августа «однешки» подешевели на 7 %, «двушки» и «трешки» примерно одинаково — на 4 %.

В разрезе по типам квартир сильнее всего сдали позиции самые популярные и востребованные «однешки» — минус 6,8 % за полгода. В этом данные «Квадротеки» совпали с «Жилфондом», а в оценке «двушек» и «трешек» разошлись.

Гендиректор АН «Республика» Дмитрий Холявченко отмечает, что цены реальных сделок снизились сильнее: «Реальная цена продажи снизилась процентов на 10–15 на "двушки" и "трешки" и на 15–20 % на однокомнатные квартиры. Например, в начале года среднюю хрущевку-"однешку" по линии метро продавали за 2,8–2,9 млн руб., сейчас такие квартиры стоят 2,4–2,5 млн руб., при этом на левом берегу цены просели сильнее». Еще одна кризисная тенденция — ремонт не оправдывается и меньше влияет на цену квартиры, а также уменьшается разница в цене между «двушками» и «трешками».

По оценке агентства «Квадротека», сильнее всего подешевели квартиры в Октябрьском районе — на 7,3 %, хорошо сбавили обороты Первомайский и Дзержинский районы — по 5,8 и 5,4 % соответственно. Крепче всего держатся цены на квартиры в Заельцовском районе — всего минус 1,3 %.

Новостройки стоят

«Что касается первичного рынка недвижимости, то тут можно сказать, что строители стоят "насмерть", — констатирует Евгений Машанов. — Цены стабильны, не повышаются и не понижаются. Но застройщики запускают разнообразные акции для увеличения спроса на свои объекты строительства. Им очень сильно помогла "госипотека". Ипотечники при выборе жилья в первую очередь обращают внимание на строящиеся дома — в силу того, что процентная ставка по ипотечному кредиту на первичном рынке зачастую ниже, чем на вторичном».

По данным независимого аналитика Сергея Николаева, цены на новостройки пляшут туда-сюда, но в итоге практически стоят на месте — если в январе строящееся жилье стоило в среднем 57 тыс. руб. за кв. м, то в июле — 57,2 тыс.

В агентстве «Квадротека» подсчитали, что за полгода строящееся жилье потеряло в цене 2,5 %.

Главным событием на рынке в первом полугодии Татьяна Казакова называет введение субсидированной ипотеки: «С одной стороны, это оказало поддержку строительной отрасли, с другой стороны, временно "утопило" вторичное жилье». В Росреестре по НСО подсчитали, что в первом полугодии количество зарегистрированных договоров долевого участия снизилось на 15 % по сравнению с первым полугодием 2014 года (до 18,3 тыс.). Ипотека на все виды недвижимости просела на 25 %, при этом ипотека жилых помещений — на 28 % (с 16,8 тыс. до 12 тыс.), а земельных участков — на 23 % (с 11,4 тыс. до 8,7 тыс.).

Перспективы: падаем и торгуемся

По мнению Татьяны Казаковой, предложение на рынке и первичного, и вторичного жилья сейчас избыточно. На рынке много квартир, которые были куплены с целью вложения средств, а число покупателей уменьшается — на смену многочисленному поколению 80-х приходят немногочисленные дети 90-х. «В ближайшие же месяцы мы будем продолжать наблюдать снижение цены предложения умеренными темпами, порядка 2–3 % в квартал, низкую активность на рынке и возможности для скидок и торга. Естественный уровень цен для текущего этапа развития рынка мне видится на уровне 58–60 тыс. руб. за квадратный метр», — думает аналитик.

Как добавляет Дмитрий Холявченко, очень важно, как будет чувствовать себя рубль. «Если он упадет по отношению к доллару, покупательская способность казахстанцев возрастет. Там еще много людей, которые хотят сюда переехать, вот только сегодня две сделки было». Несмотря ни на что в агентстве «Квадротека» считают, что прогноз в целом благоприятен для тех, кто собирается улучшать жилищные условия. «Ипотечные ставки постепенно снижаются, а низкая активность на рынке позволяет, во-первых, без спешки выбрать квартиру, а во-вторых, сторговать скидку, — рассуждает Татьяна Казакова. — Другое дело, что в текущих экономических условиях и растущего сокращения рабочих мест перед тем, как взять ипотеку, стоит продумать всевозможные "всякие случаи"».

Елена Гурьянова

Иллюстрации depositphotos.com (1), АН «Квадротека» (2, 6), Александра Ощепкова на основе данных АН «Жилфонд» и «Квадротека» (3–5)