Заемщика избавят от шантажа, а продавца – от потерь

Приобрести вторичное жилье через ипотеку станет проще. Депутаты Госдумы подготовили законопроект, который сделает невозможной приостановку таких сделок по заявлению одной из сторон. Это позволит владельцу квартиры получать деньги в день ее продажи, а не через несколько недель, как это происходит сейчас.

Депутаты Госдумы Анатолий Аксаков и Виктор Плескачевский внесли на рассмотрение палаты законопроект, призванный облегчить процесс продажи вторичного жилья по ипотеке. Поправка в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество запрещает приостанавливать госрегистрацию сделки купли-продажи квартиры по заявлению продавца или покупателя (либо их обоих) в случае, если сделка совершается с использованием ипотечного кредита. Для того чтобы приостановить госрегистрацию, потребуется согласие всех трех участников сделки – покупателя, продавца и банка.

Сейчас, даже подписав договор купли-продажи, продавец квартиры может приостановить сделку во время ее госрегистрации. Особенно часто такое случается, если совершается цепочка продаж нескольких квартир.

Страхуясь от рисков, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, ставят условие – деньги, выданные в кредит, закладываются в банковский сейф, а продавец квартиры получает их только по завершении всех регистрационных формальностей. Этот процесс занимает две-три недели, что устраивает далеко не всех продавцов квартир. Поэтому они предпочитают не продавать квартиры «ипотечным» покупателям. Банкиры давно называют эту проблему одним из самых узких мест ипотечного кредитования.

Им приходится использовать различные схемы, чтобы обеспечить продажу квартиры. Например, банк «ДельтаКредит», недавно выступивший с заявлением о необходимости поправок в закон о госрегистрации, разрешил расчеты в день совершения сделки некоторым клиентам. Продавец получает всю сумму в день сделки и дает расписку с обязательством не препятствовать госрегистрации, а также вернуть всю сумму, если по какой-то причине регистрация не состоится. Правда, таким образом, банк работает только по сделкам с аккредитованными агентствами недвижимости.

«Практически во всех регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, продавцы квартир привыкли получать деньги в день совершения сделки», – рассказывает замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. Если их просят подождать от двух до шести недель, поскольку квартира покупается в кредит, продавцы, как правило, не соглашаются на сделку.

Отрицательным моментом является и рост цен на жилье – пока сделка регистрируется, оно может ощутимо вырасти в цене, что заставит продавца передумать и приостановить регистрацию.

Покупателю-заемщику придется начинать сначала поиск квартиры, потеряв время. «Часто в условиях быстрого роста цен на квартиры этим пользуются риэлтеры, вынуждая покупателей доплачивать уже после совершения сделки», – говорит директор департамента розничных продаж компании «Фосборн Хоум» Наталья Россошанская.

Законопроект, гарантирующий, что госрегистрация не будет отменена по инициативе продавца, сможет избавить покупателя от шантажа со стороны риэлтеров, а банк – от риска потерять ипотечного клиента.

«Если поправка будет принята, банк и заемщик получат дополнительную гарантию сделки, продавец сможет получить деньги сразу, увеличится популярность ипотеки», – говорит Бусыгин. «Эта мера будет защитой от недобросовестных продавцов недвижимости, которые, получив деньги, могут пытаться остановить регистрацию, не передавая право собственности на недвижимость», – соглашается руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Но у законопроекта есть и минусы. «Регистратор может и сам приостановить сделку (например, если в представленных на госрегистрацию документах будут обнаружены ошибки)», – говорит Бусыгин. В этом случае регистрация возобновится, только если продавец или покупатель исправят недочеты в документах, а деньги за квартиру продавец к тому времени уже получит. «Иногда у покупателей и банков возникает необходимость приостановки госрегистрации. Например, если во время регистрации выясняется, что от покупателя скрыт факт аварийного состояния дома или обременения недвижимости правами третьих лиц», – предупреждает Даньков.

«Поправки бы не понадобились, если бы сроки госрегистрации сделок с недвижимостью были не такими большими – в некоторых регионах по факту они доходят до 2 месяцев», – говорит Бусыгин. По его мнению, эти операции необходимо сократить, по возможности, до 1 дня – увеличивать число сотрудников регистрационной службы, автоматизировать процесс регистрации сделок.