Скандал на Урицкого. Мэрия разрешила достроить высотку в центре, хотя недовольный сосед добился сноса 3 этажей в суде

Мэрия разрешила достроить долгострой в центре Новосибирска — скандальную 13-этажку на Урицкого. Ее возвели с массой нарушений, из-за которых часть этажей должны были снести. Среди нарушений — захват чужой земли и криво стоящие стены, что видно даже невооруженным взглядом. Против строительства выступают жители соседних домов, но ни экспертизы, ни решения судов не повлияли на вердикт чиновников. К тому же совсем недавно крупное агентство недвижимости начало продавать квартиры в этом доме на несуществующих этажах, да еще и в 1,5 раза ниже рыночной стоимости. Корреспондент НГС Илья Калинин разбирался в странной истории долгостроя, который мог бы даже стать своеобразным памятником точечной застройки в Новосибирске.

Как высотка оказалась в центре скандалов

История злополучной пристройки к дому по улице Урицкого, 19 началась в 1999 году. Житель соседнего дома по Урицкого, 21 Александр Саластей — главный оппонент недостроя — вспоминает: тогда компания ООО НИИПТ И ПЦ «Сибстройреконструкция» должна была построить по проекту 9-этажку, но в процессе работ застройщики решили довести дом до 13 этажей, однако для этого требовался больший участок. Мэрия согласилась увеличить участок, в результате чего будущая многоэтажка прижалась почти вплотную к дому Александра.

Координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев замечает: ирония этой ситуации в том, что разрешение на строительство злополучного недостроя было получено раньше, чем разрешение на строительство дома № 21. И строительство началось раньше. Правда, 21-й дом построили быстрее: в 2008 году он уже был полностью готов — в это время пристройка к 19-му должна была остановиться на 9 этажах, поясняет Саластей. Но после того как застройщик решил строить 13 этажей, поясняет мужчина, начались проблемы.

В какой-то момент пристройка к 19-му дому уперлась в балкон жильца уже построенного и заселенного дома № 21. Застройщик почему-то не учел, что 21-й дом со стороны стройки не совсем обычный: с первого до 14-го этажа — стена без балконов, а с 14-го по 17-й — с балконами, в нижний из которых новостройка и уперлась.

Тогда и началось противостояние: против продолжения строительства ввысь выступил жилец с 14-го этажа дома № 21 по Урицкого Александр Саластей. Просто он вместо вида на центр города мог получить вид на стену соседнего дома. И эта стена выросла бы в нескольких сантиметрах от его балкона.

— В 2013 году в суде Центрального района я отменил разрешение мэрии на строительство, потому что там была неправильно проведена экспертиза. Я в суде это оспорил и доказал. Суд выяснил, что там были сплошные нарушения: проектировщики не делали геодезию, не делали топоосновы… Да и сама стройплощадка была больше, чем отведенный участок, — в общем, там тьма тьмущая нарушений. После этого я обратился в Железнодорожный суд, раз у здания нет разрешения на строительство и есть нарушения технических регламентов, то это здание считать самовольной постройкой. И вот в процессе спора я представил акты инспекции строительного надзора, где было отмечено, что стройматериалы не сертифицированы, нарушения при бетонировании… Потом еще раз инспекция госстройнадзора собиралась, смотрела и выявила неравномерную просадку по грунтам — достаточно серьезное нарушение, — поясняет Александр Саластей.

Редакция НГС имеет копии всех документов, о которых идет речь в материале, в том числе и акт стройнадзора от 23 октября 2013 года, где перечислены 97 пунктов различных нарушений и замечаний, выявленных инспекцией.

Как жильцу дома предложили снести лишние этажи самому

В декабре 2014 года Железнодорожный суд вынес решение: эта постройка, рассказывает Саластей, является самовольной, не соответствующей техническим регламентам, пожароопасной, с отсутствующими парковками, детскими площадками и т. д. Суд решил, цитируем, «обязать ООО "Научно-исследовательский, проектно-технологический и производственный центр Сибстройреконструкция" снести (демонтировать) самовольно возведенные этажи <…> с 11 этажа». В случае если это не случится в срок — 30 дней после вступления силу решения суда — истец Саластей может самостоятельно снести лишние этажи за счет застройщика.

Застройщик пытался обжаловать решения судов, но это, утверждает Саластей, ничем не закончилось. Правда, и приставы ничего не смогли сделать для исполнения судебного решения о сносе лишних этажей, потому что в какой-то момент «Сибстройреконструкцию» объявили банкротом. Главным выгодополучателем оказалась фирма «Сибстройэкспертиза», в которой участвовали те же лица, что и в компании-банкроте. Недостроенное здание перешло «Сибстройэкспертизе». Пострадавшими от этого всего, уточнил Саластей, оказался ряд инвесторов, изначально финансировавших проект. Всё это породило еще ряд судов, но в итоге здание осталось у «Сибстройэкспертизы».

Хозяин квартиры на 14-м этаже в доме по Урицкого, 21 вспомнил и про абсурдный процесс, в котором застройщик пытался доказать: никаких балконов в 21-м доме нет, поэтому, мол, стройку надо разрешить. Но всё закончилось, когда в суд предоставили обычные фотографии балконов на доме.

В 2020 году застройщики обратились в мэрию за разрешением достроить здание, но им отказали. Вопрос был вынесен на общественное обсуждение, так как у новостройки не было ничего предусмотренного нормативами: ни парковки, ни детской площадки.

— В мае 2021 года я узнал, что такое обсуждение намечается и обратился с вопросом: а как вообще собираются обсуждать проект, в котором нарушены технические регламенты и есть решение суда о демонтаже… А тут еще добрые люди мне принесли документы: заключение судебно-технической экспертизы, которую делали в 2015 году в арбитражном процессе по запросу самой «Сибстройреконструкции». Экспертиза установила, что там — сплошные нарушения, например, указаны такие страшные вещи, как отклонение колонн от вертикали по всем этажам, превышающее допустимые нормы в 15–20 раз. Что здание вообще аварийное, угрожает жизни и здоровью людей. И что исправить это можно, только демонтировав всё. И вот это всё я отправил в мэрию, — рассказывает Александр Саластей.

Из мэрии же, утверждает мужчина, он получал ответы с пояснениями: мэрия отказала застройщику в согласовании отклонений, а снести лишние этажи Саластей может в соответствии с решением суда и сам.

Общественные слушания и возмущение жителей

На протяжении 2021 года застройщик еще три раза пытался вынести этот же проект на общественные обсуждения. Но они даже не завершались, замечает Саластей: в первые же дни на сайте электронной демократии жители трех соседних домов оставили массу негативных комментариев. А жителям соседних домов есть за что не любить застройщика: тот частично захватил их земельные участки.

— И вот в конце января 2022 года он (застройщик. — Прим. ред.) опять подал проект на общественное обсуждение. А мэрия на это дело спокойно смотрела и вынесла на обсуждение проект с массой нарушений своего же собственного регламента: статьи 40 градостроительного кодекса. Я каким бы юристам не показывал, все в недоумении: там черным по белому написано, что это не допускается при нарушении технических регламентов. Уже жители даже соседних домов, а не только нашего, написали коллективное письмо в прокуратуру, — разводит руками Александр Саластей.

Письмо подписали 234 человека. Его копия имеется в распоряжении НГС. В результате прокурорской проверки 17 февраля 2022 года жильцы получили ответ из Росреестра, где сообщалось: четыре смежных земельных участка (кадастровые номера 54:35:021220:5, 54:35:021220:8, 54:35:021220:9 и 54:35:021220:21) застройщиком заняты самовольно. В заключении также говорилось, что нарушение необходимо устранить и по ним будут составлены административные протоколы.

Чиновники дают добро, а прокуратура — проверку

15 февраля 2022 года — за два дня до ответа из Росреестра — комиссия по вопросам земельных отношений, в которую входят чиновники мэрии и депутаты горсовета, за несколько минут разрешила завершение строительства объекта, который стоит без движения многие годы. Правда, на это открытое заседание смог проникнуть только Александр Саластей, пришедший в зал почти за час до начала. Жителей в зал не пустили, объяснив, что нет свободных мест.

— В две минуты, не обсуждая, всё решили. Если на предыдущих четырех заседаниях были обсуждения, застройщик выступал, нам (жителям. — Прим. ред.) давали слово… То сейчас всё было быстро. Я встал и громко стал требовать слова. А мне заткнули рот, мол, не загружайте комиссию. Перед заседанием ко мне подошел Алексей Журавков, это такой «решало» в мэрии по скандальным вопросам, и откровенно сказал: «Мы вам предлагали крышу? А вы не согласились. Мы предлагали у вас выкупить квартиру, а вы не согласились, ну, а теперь я не знаю, что вы будете делать. Надо решать в правовом поле». То есть до этого они решали не в правовом поле, получается, — возмущается Саластей.

Мужчина рассказал, что Журавков предлагал ему в качестве отступного — крышу 13-го этажа для личной террасы. Саластей уверяет: он не согласился и в свою очередь предложил выполнить решение суда — снести три этажа. После этого, говорит мужчина, на него попытались завести уголовное дело: якобы он вымогал крышу у застройщика. Правда, успехом это не увенчалось: в возбуждении уголовного дела было отказано.

Архитектор Алексей Журавков — руководитель комиссии по нормативам общественного совета по градостроительству мэрии Новосибирска. В разговоре с корреспондентом НГС объясняет: крышу требовал именно Саластей. Застройщик, по словам Журавкова, пошёл на такое, но Саластей якобы внезапно отказался и от крыши, и от коттеджа в обмен на квартиру, и от другой квартиры.

В разговоре с журналистом Журавков сомневается, что кроме Саластея это кому-то из жильцов дома на самом деле нужно. Чиновник уверен: люди, выступающие на стороне Саластея, делают это исключительно из соседских побуждений.

— Им (соседям. — Прим. ред.) лично, персонально никто, ничего не мешает. Им этот дом — по барабану. Он (строящийся дом. — Прим. ред.) никак не ущемляет ничьи интересы. Ничью стоянку, площадку не занимает. У них — всё свое, — заявил Алексей Журавков.

Журавков категоричен: дом надо достраивать, потому что он абсолютно законный и «прошел все мыслимые и немыслимые экспертизы — конструктивную, проектную», и нет никаких юридических оснований тормозить процесс.

Другой архитектор Игорь Поповский всегда выступал резко против продолжения строительства.

— Вот этот объект строился, на мой взгляд, просто с наглым нарушением всяческих норм. Для меня в данном случае было интересно: мог бы произойти прецедент сноса таких объектов. Например, у нас Park Cafe решили снести. Неплохой объект, я считаю, но все сказали: нарушено право! Вот еще решили снести объект рядом с метро «Октябрьская», тоже кафе какое-то… Но если эти два объекта хотят снести, то почему этот — нет? Не обязательно его сносить взрывом, есть кислородные пушки, есть определенные отбойные молотки, резаки бетона… Просто это очень дорого. Вопрос еще в том, чтобы этот объект соответствовал всем нормам и правилам. И я как проектировщик, например, не вижу, как тут можно разрулить. Этот объект ещё не достроен и не получил всю нагрузку. А когда он получит всю нагрузку, я не знаю, как он себя поведет. За ним нужно постоянно следить. Возьмет ли мэрия на себя ответственность? — рассуждает Поповский.

Игорь Поповский уточнил: прокуратура еще может отменить разрешение на продолжение строительства, потому что это станет нарушением прав землепользователей соседних участков.

Что говорит застройщик

Учредитель «Сибстройэкспертизы» Валерий Митасов утверждает: недострой принадлежит его компании.

— Самое главное: он строится в таком месте и возведен до такой высоты, что его надо достраивать — никаких других вариантов нет. Вот сколько есть этажей, больше и не надо. Другое дело, что раньше окончание было с каким-то чердачным помещением, но его убрали. Выше уже ничего не будет, — подчеркнул Митасов и заверил корреспондента НГС, что он участник также и «Сибстройреконструкции», которая банкротится, поэтому может комментировать более чем официально.

Правда, Алексей Журавков высказал на этот счет сомнение: в разговоре с журналистом архитектор назвал Митасова «свадебным генералом» и заметил, что общаться надо с Юрием Аргуновым.

— Планы: достроить и ввести в эксплуатацию. Какая этажность сейчас есть, такая и останется. <…> Было судебное решение снести три этажа. Но оно неисполнимо: нужно или поставить кран, перегородить улицу и отселить два соседних дома. Если разбивать каким-то молотками-бетоноломами, то весь центр Новосибирска от шума с ума сойдет, — заметил Аргунов.

Он также категорично высказался и по поводу экспертиз с проверками, которые обнаруживали нарушения: их либо не было, либо они не являются актуальными.

— Сегодня у нас новое заключение по этому объекту, соответствующее всем действующим нормам и правилам — поэтому мы опять находимся на той же точке: сейчас будем получать разрешение по этому проекту. В прошлом году мы получили такое заключение от негосударственной экспертизы. Всё в соответствие с законом. <…> Самостроем мы никогда не были: у нас всегда все документы были в порядке. А вот 21-й дом, где живет этот якобы пострадавший жилец, вот они — самострой 100%. Я могу документами подтвердить, — категорично заметил журналисту Аргунов.

По поводу судебных решений, которые ставили застройщика в неудобное положение и заставляли сносить этажи, Митасов в свою очередь выразился так: «Три года прошло, все судебные решения через три года, если они не исполнены, теряют свою юридическую силу».

В начале февраля на сайте недвижимости N1 появилось более десятка объявлений о продаже квартир в доме по улице Урицкого, 19. Причем продавались квартиры даже на несуществующем 18-м этаже якобы в 19-этажном доме. Указанные цены были намного ниже средних по рынку на аналогичные квартиры в этом же районе. Например, двухкомнатная квартира площадью 52,6 квадратных метра на 18-м этаже в объявлении стоит 3,9 миллиона рублей (чуть более 74 тысяч за квадратный метр). Трехкомнатная квартира в этом же доме стоила еще дешевле: 71 тысяча рублей за квадрат. На самом деле схожие квартиры в этом районе оцениваются где-то в полтора раза дороже.

Часть объявлений помечена крупным новосибирским агентством недвижимости «Этажи», часть размещена якобы от независимых риелторов, которые в итоге оказались тоже из «Этажей».

Аргунов категорически отверг причастность кого-либо из представителей застройщика к этим странным объявлениям. Митасов назвал их «чьим-то вбросом».

Корреспондент НГС позвонил по разным телефонам, указанным в объявлениях, представился потенциальным покупателем квартир и выяснил, что данная информация является фейком, который размещен в качестве своеобразной рекламы агентства недвижимости.

— Я вам так скажу: это — фейк. С целью привлечения клиентов, для чего же еще? К агентству недвижимости. Чтобы сориентировать клиента, когда он позвонит, например, на какие-то новостройки, — честно признался один из риелторов в разговоре с журналистом.

Примерно так же объяснил и второй ответивший, который в объявлении был указан, как «частный риелтор». Правда, он представил лжеобъявления как «изучение спроса» и тут же предложил журналисту подобрать какой-нибудь реальный вариант.

Что говорят в мэрии

В мэрии подтвердили корреспонденту НГС, что застройщик захватил участок муниципальной земли площадью 10 квадратных метров. Это выяснилось в конце сентября 2021 года. Александр Саластей уточняет, мол, это он своими письмами заставил чиновников признать факт нарушения земельного законодательства, который многие годы почему-то никто не замечал.

В мэрии объяснили, как было устранено это нарушение: на захваченной застройщиком земле обнаружен забор с козырьком — вдоль улицы Урицкого. Этот участок по закону был передан застройщику во временное пользование, которое предполагает ежегодное продление. Как правило, плата за временное пользование ниже платы, если бы это было арендой.

29 декабря 2020 года НГС рассказал об одном из совладельцев этой скандальной стройки, который управляет настоящим дворцом в Санкт-Петербурге и одолжил 2 миллиона долларов ФСБ.