В тихом центре решили закончить долгострой. Его совладелец управляет дворцом в Петербурге и одолжил 2 млн долларов ФСБ

Владелец незаконченной пристройки к зданию на Урицкого, 19 — в самом центре города, возле сквера у университета водного транспорта — закончил затянувшиеся судебные тяжбы. Теперь научно-производственный центр «Сибстройэкспертиза» хочет завершить 20-летний долгострой, но столкнулся с тем, что городские власти не готовы разрешить достройку на прежних условиях. За поддержкой застройщик обратился к экспертам, но они не смогли договориться до чего-то конкретного. Лиза Пичугина побывала на обсуждении проекта и обнаружила внезапный московский след в компании-застройщике.

Владелец одного из самых центральных долгостроев Новосибирска — пристройки к жилому дому на Урицкого, 19 — решил его завершить. Об этом стало известно во время заседания комиссии мэрии по правилам землепользования и застройки 22 декабря. Позже в тот же день его уже более подробно обсудили на комиссии общественного градсовета по нормативам при мэре Новосибирска.

Долгострой сегодня, согласно выписке ЕГРН, принадлежит компании «НПЦ "Сибстройэкспертиза"», которую основал Валерий Митасов — именно он представлял его экспертам на обсуждении. По его словам, дом не могли достроить несколько лет из-за «попыток рейдерского захвата объекта» и судебных разбирательств, а сейчас появился столичный инвестор, который готов вложить в него деньги — и уже вложил около 15 миллионов рублей. Но разрешения на строительство компании-застройщику в управлении архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) не дают. И она рассчитывала заручиться поддержкой экспертов, чтобы его получить.

Как-то тесновато

Как объяснил председатель комиссии, архитектор Алексей Журавков, у долгостроя есть несколько существенных проблем, но все они связаны с одним — с недостатком земли. По документам площадь земельного участка — 418 квадратных метров, а площадь застройки — 451 «квадрат», и частично дом построен на участке соседнего дома.

Замначальника УАСИ Иван Ивашина отметил, что по последней информации конфигурацию участка исправили, хотя на кадастровой карте всё осталось по-прежнему. Дежурную съемку, по словам Валерия Митасова, тоже выполнили, но получить документ к обсуждению не успели.

Впрочем, помимо земельных споров проблема еще и в том, что у дома не будет ни собственной детской и спортивной площадки, ни места для парковки. Председатель комиссии предложил провести аудит квартала и учесть площадки и парковки соседей — разумеется, с учетом мнения местных жителей. А Валерий Митасов напомнил, что еще сравнительно недавно проект вполне соответствовал всем нормативам.

— Первое разрешение на строительство подписал начальник УАСИ [Адольф] Пинус. В тот момент он нас заставил все нормативные документы, всё, что положено, в том числе по поводу того, что мы включаемся в квартал из 5-этажных домов [проработать]. Мы абсолютно всё проработали, потому что он сказал: «Пока не сделаете, я не подпишу», — пояснил представитель застройщика.

Сейчас застройщик просит выдать ему хотя бы временное разрешение на строительство до конца марта — это дало бы возможность не терять время и начать работы, пока документы подгоняют под нормативы. Но главный архитектор города Александр Ложкин сказал, что ни о каком «временном разрешении» речи быть не может.

Весь процесс придется повторить — и начать с получения градостроительного плана участка. А для этого, учитывая сложившуюся ситуацию, придется пройти через публичные слушания: горожане должны решить, стоит ли разрешать завершение долгостроя в качестве жилого дома, если у него фактически не будет собственной территории.

Архитектор Игорь Поповский отметил, что отклонение «до нуля» создаст прецедент, и к нему затем могут обращаться другие застройщики, которые хотели бы построить больше, чем им разрешают нормативы. Но большинство экспертов сошлись на том, что необходимые отклонения получить здесь будет очень сложно.

— Вопрос по отклонениям сильно открытый, учитывая особенности этого квартала — мы это знаем по Урицкого, 21 — сколько там было боданий, — добавил Александр Ложкин. — И, по большому счету, жители были правы — с учетом того, что случилось с их домами (в 2010 году стены дома на улице Депутатской, 28 пошли трещинами из-за строительства дома по Урицкого, 21. — Прим. ред.).

Эксперты какое-то время посвятили обсуждению других вариантов завершения строительства, по которым требования по территории не такие жесткие: например, превратить дом в административное здание. Но, так или иначе, для достройки проект придется корректировать.

Снести нельзя достроить

Главное, на что упирал во время обсуждения Валерий Митасов: или застройщику дадут завершить долгострой, или он простоит в том же виде еще неопределенное количество лет — на «красной» туристической линии тихого центра. «Вас устраивает, если объект будет еще 10 лет стоять?» — время от времени спрашивал он присутствующих.

На предложение разобрать долгострой Валерий Митасов заметил, что он конструктивно связан с домом на Урицкого, 19 (по ряду документов он указан как пристройка к нему), поэтому сделать это без вреда для соседа невозможно. Это, впрочем, тоже вызвало бурное обсуждение: архитекторы считают, что современные технологии позволяют разобрать недостроенное здание. Но понимания у застройщика это не нашло.

— Я, вообще-то, заведующим кафедрой железобетонных конструкций Сибстрина проработал 25 лет, и я профессионал в этом деле, — парировал Валерий Митасов. — Я здесь как профессионал могу подписаться.

— Я считаю, пусть стоит. Можно поставить табличку: «Памятник точечной застройке» — и нормально, — сказал Игорь Поповский, устав спорить.

Никакого решения эксперты комиссии так и не приняли.

Рейдеры, банкротства, княжеский дворец и «дело Улюкаева»

В разговоре с корреспондентом НГС Валерий Митасов позже заметил, что дом давно бы уже достроили, если бы не мешали «вот такие комиссии».

— Когда выдано было разрешение, оно было выдано точно по закону. <…> По новым нормативам мы можем не вписаться. Но это неправильно. Если посмотреть римское право, то закон обратной силы не имеет, — убежден он.

На вопрос, почему дом не построили вовремя, пока еще действовали старые нормативы, он напоминает о «рейдерском захвате объекта» и множестве судов. В картотеке арбитражных дел их действительно несколько, одно из самых крупных — против компании «Индексстрой», которая пыталась отсудить у предыдущего застройщика долгостроя, «Сибстройреконструкции», больше 32 миллионов рублей, а в итоге получила встречный иск, проиграла около 10 миллионов рублей и обанкротилась.

Кроме того, Валерий Митасов рассказал, что в свое время суд вынес решение с требованием снести три верхних этажа долгостроя, которые подпирают балкон пристроенного позже дома на Урицкого, 21, но его не исполнили. Пытались эту обязанность возложить на истца, а потом прошел срок давности решения. Сегодня «Сибстройреконструкция» тоже признана банкротом.

— По договору простого товарищества «Сибстройэкспертиза» достраивает этот дом по поручению «Сибстройреконструкции», изменив проект, — говорит Валерий Митасов (по данным «Контур.Фокуса», он основной владелец обеих компаний). — Теперь это совсем другой объект, другой дом, и решение суда к нам никакого отношения не имеет.

Хотя в выписке ЕГРН указано, что договоров участия в долевом строительстве в долгострое не зарегистрировано, девелопер говорит, что в него вложились 12 инвесторов — они выкупили примерно 1,5 из 4 тысяч квадратных метров площади здания. Среди них есть и физические лица, купившие не построенные квартиры. По документам, всего их в доме должно быть 27.

На оставшиеся площади искали инвестора: баннер о поиске на фасаде разместило в мае прошлого года агентство «Дом Маркет», но комментировать это в компании тогда отказались. Инвестора «Сибстройэкспертизе» найти удалось: он уже вложил около 15 миллионов рублей на обеспечение долгостроя коммуникациями и готов вкладывать еще, но необходимую сумму Валерий Митасов не разглашает. На сегодня без учета средств инвестора в проект вложено около 80 миллионов рублей, подсчитал он.

По словам Валерия Митасова, инвестор — это крупная столичная инвестиционная компания, но ее точного названия он не говорит. В разговоре с корреспондентом НГС представитель застройщика лишь упомянул «какой-то "Нью-Джерс"» с офисом на Пятницкой.

По данным «Контур.Фокуса», с августа 2019 года доля в 10% «НПЦ Сибстройэкспертиза» принадлежит предпринимателю Валерию Михайлову. По информации Forbes, он — бывший новосибирец, перебрался в столицу в 2007 году. Одна из его компаний называется «Нью Эйдж Девелопмент». Она зарегистрирована в Москве, в здании на улице Пятницкой, 6/1, строение 1. Там же зарегистрирована компания «Нью Эйдж Инвестментс» того же Валерия Михайлова, но эту компанию, отмечено в «Контур.Фокусе», сегодня реорганизуют, присоединяя к ней АО «Тауэр». Последней руководит Алексей Мазин — как писал Forbes, давний партнер Михайлова.

Валерию Михайлову также принадлежит компания «Дворец М. М. Романова», которая занимается управлением недвижимостью и зарегистрирована на Адмиралтейской набережной, 8а в Санкт-Петербурге. Собственно, это здание — и есть дворец великого князя Михаила Михайловича Романова, внука Николая I.

По информации РБК, Валерий Михайлов какое-то время работал в «Роснефти». Кроме того, писало издание в 2017 году, именно Михайлов «одолжил» ФСБ 2 миллиона долларов, которые стали «взяткой» экс-министру Алексею Улюкаеву и позволили отправить его в колонию.

Будущее — светлое?

Хотя завершение 20-летнего долгостроя в центре Новосибирска — безусловно, событие значимое, «бомбой» на рынке это не станет, считает владелец компании Nazarov & Partners Александр Назаров. По его мнению, долгострой серьезно устарел — в первую очередь, в моральном плане.

— Если бы я был активным участником рынка и видел это старье, и вдруг бы оно начало превращаться в дом на моих глазах, я бы, скорее всего, [туда] не пошел, — рассуждает Александр Назаров. — Я буду знать, что этот дом стоял сто пятьдесят тысяч лет, ветрами обдуваемый, влипший в другой дом. Скорее всего, если его завершат, то для какой-то новой, заезжей аудитории, которая о нем не знала.

По его мнению, проект здания нужно серьезно пересматривать, хотя тут могут возникнуть сложности с вписыванием новых планировок в старый конструктив. А предъявлять его рынку и вовсе нужно на завершающем этапе строительства, с уже смонтированным фасадом, чтобы покупатель видел конкретную картинку и не связывал с той, которая здесь была последние годы.

Валерий Митасов, отвечая на вопрос о возможных корректировках проекта, говорит, что они уже ведутся. В частности, как-то будут переработаны фасады: «Фасадчики — достаточно известная фирма, интересные фасады они делают» — заверил девелопер.

Оценить возможную стоимость жилья в доме, если он будет завершен, Александр Назаров затруднился: рынок сегодня слишком непредсказуемый, и новые квартиры на площади Калинина могут продавать по 150 тысяч рублей за квадрат. При этом эксперт согласился, что квартиры на Урицкого, 19 можно сравнивать с жильем в соседнем, тоже спорном доме на Урицкого, 21. 3–4-комнатные квартиры в нем, по данным N1.RU и ЦИАН, сегодня стоят 20–23,5 миллиона рублей, а арендовать «однёшку» предлагают за 50 тысяч в месяц.

При этом коммерческие площади здесь будут очень востребованы, считает Александр Назаров. Но только если они не займут всё здание целиком — в этом случае будет много проблем с парковкой.

Валерий Митасов признался корреспонденту НГС, что вопрос продажи его сегодня не волнует: этим будет заниматься инвестор, а для застройщика важно закончить объект.

— Я сам живу недалеко и не хочу, чтобы в центре города был недострой, — говорит он.

Если все вопросы с разрешением на строительство будут решены быстро, до лета застройщик готов достроить здание, за лето довести до сдачи и уже осенью 2021 года сдать в эксплуатацию.