«Человек будет платить даже из пособия по безработице»

Кризис неплатежей в сфере ипотеки пока не наступил, однако банки прогнозируют его, принимая меры, которые вызывают протест у горожан, взявших ипотечные кредиты. Некоторые из банков повышают процентные ставки, другие требуют справки о доходах и в случае уменьшения зарплаты заемщиков предлагают выплатить кредит в более короткий срок. В свою очередь, Правительство РФ предложило облегчить заемщикам жизнь, предоставив нуждающимся отсрочку выплат на время кризиса. О механизмах отсрочки, а также о ситуации с ипотекой в Новосибирске корреспондент НГС.НОВОСТИ побеседовал с Алексеем Струковым, гендиректором Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК).

Хотелось бы понять, как обстоят дела с ипотекой и ситуацией с неплатежами…

Прежде всего, не нужно поднимать ту панику, которую поднимает сейчас банковское сообщество. Наш оператор занимается предоставлением ипотечных кредитов и займов с 2002 года по федеральному ипотечному стандарту ОАО «АИЖК». Стандарты банков, самостоятельно выдающих ипотечные кредиты, отличаются от федерального ипотечного стандарта. И если у банковского сообщества процент дефолта растет, то необходимо принимать системное решение для всех участников рынка. Впрочем, подчеркну, что я не хочу искать крайнего, мы должны сообща принять стратегические решения, которые помогли бы нам всем пережить трудности.

Я бы не стал говорить, что сейчас начался массовый неплатеж — это не соответствует истине. Однако он ожидается — это понимают и банки, и мы. Мы, впрочем, не так этого боимся, потому что кредит мы выдаем в основном не одному физическому лицу, а семье, т.е. как минимум уже двум платежеспособным заемщикам, и рассматриваем совокупный доход семьи. Поэтому некая стабильная составляющая присутствует — по статистическому портрету заемщика, основное количество у нас это семейные пары. Разумеется, мы должны предусмотреть предпосылки возможных негативных последствий.

Что из себя будут представлять меры правительства, касающиеся отсрочки по ипотеке?

Конечно, не будет такого, что пришел, написал заявление и год совсем не платишь. Платить человек будет столько, сколько сможет. Даже из пособия по безработице. И прежде чем предоставить льготу либо каникулы на оплату процентов, нужно будет убедиться, что человек добросовестно приобретал жилье для себя лично, для проживания, а не для сдачи в социальный найм, нужно также будет убедиться в платежеспособности заемщика. Вопросов здесь больше, чем ответов, но направо и налево раздавать деньги, конечно, не будут.

10 декабря проходила всероссийская конференция по ипотеке — я там участвовал — и вопросу отсрочки было уделено много внимания. Рассматривались несколько вариантов. Первый путь — это предоставление финансовой помощи в виде относительно льготного займа на оплату аннуитентных платежей в течение года с последующим пересмотром графика всех платежей. Второй вариант — просто отсрочка платежа со сдвигом всего графика. Таким образом, заемщик будет иметь право не платить в течение определенного промежутка времени — такое решение возможно, но здесь должны быть очень четко оговорены документы, подтверждающие ситуацию, в которой заемщик находится. Для банков такой вариант нежелателен, поскольку любое искажение графика платежа влечет за собой увеличение резервов. Третий путь — это обособление проблемных закладных с балансов банка и АИЖК в отдельную структуру, которая будет заниматься именно этими закладными, чтобы не портить финансовую картину банковского сообщества и АИЖК и чтобы кризис неплатежей не повлиял в целом на устойчивость ипотечной модели.

Не исключено, что будет создана госкорпорация, которая займется именно этими проблемными закладными. Такие прецеденты в мировой практике уже были.

Вообще, в первую очередь речь идет о том, что все мы зависим друг от друга: граждане от кредиторов и наоборот. Ходили массовые слухи о решении банков поднять ставку по выданным ранее кредитам — у банков, в отличие от АИЖК, такое право есть, — но, с одной стороны, это вызвало неодобрение правительства, а с другой — банки сами понимают, что, поднимая процентную ставку по кредитам, они заведомо вгоняют в худшую ситуацию плательщика и могут получить на свою голову еще большие проблемы.

Как отсрочка скажется на банках?

Конечно, у банков возникнут сложности. Если вы заметили, именно банки сейчас кричат о том, что отсрочка платежей по ипотеке это очень плохо. Для банков здесь действительно проблема сложная: когда возникает просрочка, банк должен резервировать денежные средства, и это влияет на его ликвидность. При этом ухудшаются параметры банка, ему этот кредит нужно снять с баланса. Многие инициативные группы выступают с заявлением: давайте, мол, мы все передадим неблагополучные кредиты АИЖК. Скинули со своего баланса на госкомпанию — и нет проблем. Нет, ребята, так не получится. Когда вы производили некачественные стандарты, вы знали, что делали.

Сколько у нас неблагополучных кредитов?

В Новосибирской области проблемные платежи составляли до сих пор около 5 %. Очевидно, что у нас процент дефолта будет расти не так сильно, как в так называемых монообластях, где все зависит от одного производителя-работодателя. В мегаполисах будет лучше. В Новосибирске, например, если человек потерял работу, он может попытаться найти себе другую — и в сфере услуг, и на производстве. В отличие от городов с металлургическими, к примеру, комбинатами, которые кормят всех жителей. Но, несмотря на сравнительно неплохую ситуацию, обладминистрация предпринимает шаги по сдерживанию возможных негативных последствий кризиса. Это и увеличение уставного капитала нашего агентства, и пилотный проект, который мы запускаем для первичного рынка вместе с АИЖК Москвы и Новосибирским Муниципальным банком. Много чего…

Ипотека на данный момент существует?

Если сравнить с 2007 годом, когда в НСО было выдано около 18 млрд руб. ипотечных кредитов, в этом году на первое октября было выдано на 15 млрд. До конца года с учетом падения, думаю, будет выдано около 16 миллиардов.

В каких ситуациях еще реально взять ипотечный кредит?

Приходите к нам и возьмете. Но если серьезно — то и наши возможности небезграничны. Сейчас осталось не более трех действующих банков, которые реально выдают ипотечные кредиты. И то у них ставки очень высокие и кредиты взять сложно, даже если заемщик находится в надежном финансовом предложении. Что касается нас, то решение увеличить нам уставной капитал было принято для того, чтобы мы держали тот объем, который мы держали до сих пор. 1 млрд руб. ипотечных кредитов в год мы выдавали и должны поддерживать этот показатель и в дальнейшем. Наиболее приоритетным для нас является предоставление ипотечных займов на первичном рынке, я говорю о вновь построенном и введенном в эксплуатацию жилье, не стройке.

Сейчас в Новосибирске простаивают более четырехсот готовых квартир, не проданных и находящихся на балансе у застройщика. Мы хотим, чтобы застройщик получил деньги и добросовестно продолжал строить те квадратные метры, которые запланировал.

Каков сейчас ваш уставной капитал и по каким ставкам вы работаете?

У нас величина уставного капитала 30 млн руб. Все, что мы можем сейчас выдавать, это не более 40 млн в месяц. После увеличения уставной капитал составит 200 млн, и мы сможем давать на ипотечные кредиты до 140 млн в месяц. Процентная ставка у нас колеблется от 13 до 18 %, рабочая середина — 14–16 %. Ожидаем увлечения процентной ставки в 2009 году на 1–2 %.

Как сейчас кризис сказывается на заемщике?

В моем понимании пока это больше психологическая озабоченность.

Мой знакомый недавно получил от банка требование предоставить справку о зарплате с тем, что если она снизилась, то кредит нужно будет вернуть досрочно…

Нужно было брать ипотечный кредит не по какому-то разрекламированному на рынке стандарту, а по федеральному ипотечному стандарту — там это не предусматривается. А так кредитор имеет право на такой шаг. У ряда банков есть также возможность поменять процентную ставку в сторону увеличения. То есть приходит уведомление: либо вы соглашаетесь с новым графиком платежа, либо совершаете досрочное гашение. Немаловажным фактом является также то, что гражданам, бравшим валютные кредиты, необходимо обратиться к кредиторам, чтобы они перевели кредит в рублевый. Доллар растет, а рубль обесценивается. Вообще любой кредит нужно брать в той валюте, в стране которой вы живете.

Если банк лишился лицензии, что происходит с кредитом?

Смотря кто является займодержателем. Вы хотите конкретный пример? «Сибконтакт» лишился лицензии, выпустил ипотечную закладную, рефинансировал и продал ее АИЖК. Что делать заемщикам, которые брали ипотечный кредит у «Сибконтакта»? Мы будем заниматься этими людьми, будем их сопровождать.

То есть при исчезновении банков все проблемы будут сваливаться на АИЖК?

Я бы не стал говорить так громко. Но доля истины в этом есть. Ведь что такое региональный оператор? Он не конкурент банку, это просто некая резервная система. Простой пример: дача, электричество и генератор. Когда у вас отрубили электричество на даче, генератор в короткое время должен выйти на пиковую мощность, чтобы снабжать дачу электричеством. Случилась проблема с банком, и мы должны стать именно таким резервом, в противном случае произойдет «сворачивание» рынка.

Владимир Иткин

Фото автора