Дорогие хрущевки подешевели, а неочевидные места — подорожали: изучаем цены на жилье в 5 популярных микрорайонах Новосибирска

Цены на квартиры в последние годы неоправданно (по мнению многих экспертов и большинства читателей НГС) росли преимущественно в новостройках. Вторичный рынок начал оживать сравнительно недавно, подтягиваясь к запросам застройщиков. Но даже при общем застое в разных частях города продавцы ведут себя по-разному и где-то требуют много, а где-то, наоборот, скидывают цены. НГС узнал, какие микрорайоны Новосибирска за год подорожали, а какие — подешевели.

В Новосибирске 10 районов, все они крупные и неоднородные, поэтому динамика цен в них зачастую непоказательна. Гораздо интереснее смотреть на то, как меняются цены в микрорайонах — их в городе больше 50, и они, как правило, включают в себя жилмассивы или по несколько кварталов, которые жители по тем или иным причинам объединяют для удобства под одним названием.

По просьбе НГС эксперты «ЦИАН.Аналитики» составили рейтинг новосибирских микрорайонов по темпам изменения цен. Мы не будем рассматривать подробно все, но возьмем пятерку: самые подорожавшие и самые подешевевшие.

Мы не знаем наверняка, как определяют границы микрорайонов в ЦИАН, поэтому будем ориентироваться на примерные их очертания, знакомые горожанам.

Депутатский — один из центральных микрорайонов.

— В центре практически не осталось маргинального жилого фонда, плюс люди, которые продают квартиры в дорогих локациях, обычно не зажаты сроками и выставляют цены чуть выше рынка, — объяснил данные «ЦИАН.Аналитики» директор по маркетингу агентства «Квадротека» Александр Астахов.

Дома здесь моложе даже относительно соседних микрорайонов центра, и среди них немало таких, которые можно назвать если не элитным, то бизнес-жильем. Один из кварталов, например, примыкает к мэрии Новосибирска — в домах для сотрудников горисполкома и сегодня живут влиятельные горожане, а квартиры выглядят статусно. Еще один дом, на Депутатской, 50, входил в рейтинг домов с самой дорогой арендой жилья.

Внутри микрорайона есть детский сад, в шаговой доступности — пара школ, ТРЦ «Аура». Это не говоря обо всех остальных радостях жизни в центре, если, конечно, вас привлекает такая жизнь. При этом значительная часть жилья здесь уже видала виды, хотя, если брать границы микрорайона шире, чем они отмечены в справочнике 2ГИС, здесь есть и относительно новые дома: на Орджоникидзе и Семьи Шамшиных, на Чаплыгина.

В отзывах о микрорайоне в 2ГИС пользовательница Татьяна Жлобова отметила, что он — один из тех, где можно жить долго.

— Спокойно (я про всяких хулиганов), несмотря на изобилие пивнушек, не встречаю людей в состоянии алкогольного опьянения. Чисто (относительно). Инфраструктура, центр города, рядом есть абсолютно всё. Для кого-то минусом покажется шум машин за окном, но к этому быстро привыкаешь, — рассуждает она.

Эксперты, с которыми поговорила журналист НГС, считают, что близость к центру играет решающую роль в повышении цен на жилье.

— Покупатели отдают предпочтение квартирам в центре, даже если дома построены давно, — сказал специалист по недвижимости компании «Этажи» Роман Петренко.

Линейный жилмассив находится дальше от самого центра, но (при желании) в пешей доступности. Впрочем, у него есть и еще один плюс — это метро. Хотя, как отметил Роман Петренко, по сравнению с другими крупными городами Новосибирск в этом плане парадоксален.

— За одну и ту же цену можно купить аналогичные квартиры как в центре, так и за его пределами, в 10 остановках от метро. 5 миллионов могут просить за 1-комнатную квартиру как в центре, так и в Кировском, Ленинском районах, — отметил он. — И если цена одинаковая, то люди, конечно, выбирают жить в центре.

Основную застройку микрорайона составляют панельные дома — 5-, 9- и 10-этажные, при этом многие из них газифицированы — подобных многоэтажных микрорайонов в Новосибирске немного. Впрочем, в феврале 2023 года это обернулось трагедией, но среди покупателей жилья могут быть и те, кому комфортнее жить с газом.

Внутри микрорайона есть школа и гимназия, несколько детских садов, гаражные кооперативы, за его границей (по справочнику 2ГИС) — ТРЦ «Ройял Парк». Неприятным моментом для кого-то может стать близость железной дороги, хотя кому-то это может и пригодиться — здесь расположена станция электрички «Гагаринская». Зависит от того, где вы работаете.

Как и в других подорожавших микрорайонах, считают эксперты, в Линейном на рост цен могли повлиять отнесенные к нему новостройки: их много на противоположном от основной части микрорайона берегу речки 2-я Ельцовка. Пара новостроек, которые также могли бы отнести к микрорайону, жильем формально не считаются — это комплекс JET Apartments.

Восход — микрорайон, сформированный разнотипным жильем. Здесь встречаются и остатки частного сектора, и величественные «сталинки», и хрущевки, и улучшенные панельки, и новостройки. Центр микрорайона — аллея улицы Восход, которую хвалят в отзывах на 2ГИС.

— И зимой, и летом нравится здесь прогуливаться, особенно на закате в наушниках и со стаканчиком кофе, — пишет пользователь сервиса Сергей Д. — Очень чисто, имеются урны для мусора. Лавочки, на которых удобно сидеть. Весь участок сквера освещен, что добавляет положительности для прогулок в ночное время.

— По ней приятно прогуляться, если идти по ее центру. По аллее. А вот если идти по тротуару с краев — зимой можно убиться на гололеде, а летом — врезаться в припаркованную на тротуаре машину, — добавляет ложку дегтя Кирилл Кудряшов. — А уехать по ней вообще не получится. Восход вечно стоит в пробках.

В микрорайоне есть пара школ (одна из них частная), пара детских садов и вуз — Сибирский государственный университет телекоммуникаций и информатики. Заметную часть микрорайона занимает завод «Оксид», в административном корпусе которого также разместились офисы и фитнес-клубы, в частности Coober.

Восход удобен своей транспортной доступностью: в шаговой доступности две станции метро, «Октябрьская» и «Речной вокзал», станция электрички, трамвайная линия. Пешком можно дойти до театра «Старый дом», ГПНТБ и Михайловской набережной, в микрорайоне есть кафе и бары, относительно недалеко рынок.

Впрочем, цена на жилье тут растет, вероятнее всего, тоже вслед за новостройками — они здесь преимущественно дорогие: «Квартал на Декабристов», Richmond Residence, «Чикаго», сравнительно недавно сданный дом на Восходе, 20/1.

— Если взять Восход и всё, что прилегает к библиотеке, — это сплошная стройка. При этом на Восходе не просто много новостроек — это комфорт и бизнес, более высокого класса жилье, дорогое, — объяснил управляющий компанией «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский.

Верхняя зона Академгородка — тот самый каноничный Академ, куда возят туристов посмотреть на город в лесу и который традиционно бьет рекорды по стоимости жилья. Оно здесь всё еще самое дорогое в Новосибирске, но удивительным образом потеряло несколько процентов цены.

— Сейчас количество предложений вокруг Академгородка растет как в загородной недвижимости, так и в новостройках — в Каинской Заимке, в Ложке. И это предложения качественные, современные. А в Верхней зоне нет новостроек, там 4–5-этажные дома, которые уже 20 лет назад морально устарели. Происходит смещение спроса, — предположил Игорь Зеленский.

У Верхней зоны Академгородка самый высокий балл на 2ГИС — 4,6. Новосибирцы называют его лучшим районом, отмечают чистый воздух, обилие зелени и академиков (что логично), пишут, что «жить здесь красиво», а люди доброжелательные.

— Трава здесь всегда зеленая, солнце всегда светит ярко, девчонки самые красивые, по ночам с нашей высоты виден Млечный путь, а в магазине могут простить 10 копеек, — считает пользователь Hey! Nicko.

Площадь микрорайона больше уже описанных, поэтому и школ здесь больше, и детских садов. За счет того, что высотные дома в Верхней зоне Академгородка можно пересчитать по пальцам, а основную часть застройки составляет специальная серия хрущевок, плотность населения здесь тоже меньше, чем в других микрорайонах.

Здесь расположены знаменитые НГУ и институты СО РАН, Технопарк, ботанический сад, при желании можно пешком дойти до Обского моря. В микрорайоне сложилась собственная инфраструктура с магазинами, барами и ресторанами. Но ее может не хватить, и за чем-то дополнительным придется ехать «в город». И это уже сопряжено с проблемами: Верхняя зона Академгородка — один из самых отдаленных микрорайонов. Путь к нему лежит по перегруженной Большевистской, которая может встать в пробку на пару часов. Альтернатива — электричка, но пока не построили новую станцию ближе к НГУ, не такая удобная.

Ботанический жилмассив оказался лидером антирейтинга по динамике цен, хотя, в принципе, тоже остается достаточно дорогим микрорайоном.

— Ботанический и Академ очень похожи большим количеством хрущевок. Скорее всего, речь идет о росте цен в новых домах и о снижении в местах концентрации старого фонда, — объяснил Александр Астахов, добавив тут же, что не видит в хрущевках как в жилье ничего плохого.

При этом, хотя почти весь Ботанический жилмассив застроен хрущевками, здесь, например, есть и один из самых дорогих и красивых жилых комплексов Новосибирска — «Переулок Бульварный». Добавьте к этому два сквера, две школы и целых пять детских садов, Дендропарк и зоопарк через дорогу и пешую доступность площади Калинина и станции метро «Заельцовская» — и, в общем-то, станет понятна высокая цена на жилье даже после снижения.

— Приятный жилмассив из советских пятиэтажек, потихоньку застаивающийся более современными домами. Чистый воздух, спокойный контингент, — отмечает в отзыве на 2ГИС Кирилл Кудряшов. — Но, мать честная, как же плохо тут ходит транспорт! В 8 вечера уехать уже нереально.

Вдобавок к этому новосибирцы регулярно жалуются на пробки в этой части города.

В 2022–2023 годах цены меняются не так стремительно и необъяснимо, как, например, в 2019-м: тогда динамика микрорайонов показывала невероятные всплески, а дорожали весьма неожиданные места Новосибирска. НГС объездил все необъяснимо подорожавшие микрорайоны и узнал у их жителей причины.