Башни над рельсами: в Новосибирске достроили апартаменты JET — люди тут буквально живут в офисах

Этим летом в Новосибирске достроили комплекс апартаментов, который стал в городе первым подобным проектом, — JET Apartments. В компании-застройщике говорят, что за три года прошли путь от скепсиса до бума, а вторую очередь раскупили раньше, чем успели построить. Корреспонденты НГС прогулялись по длинным коридорам с апартаментами: здесь есть секретные галереи, детская площадка на 17-м этаже и целая комната для почтовых ящиков.

Первую очередь комплекса JET Apartments ГК «Строитель» построила ещё в 2016 году — тогда квадратная «свечка» на Железнодорожной стала первым подобным проектом в Новосибирске. К августу 2019 года рядом возвели ещё два здания: 17–25-этажное с апартаментами и небольшой 5-этажный бизнес-центр.

Привычных подъездов здесь нет, вход расположен сбоку, и его ещё надо найти — с улицы входы ведут, как правило, в офисы на первом этаже. Войти при этом можно, как в любой обычный дом, только по звонку с домофона непосредственно в апартаменты или консьержу. Даже если вы просто проходите мимо и решили взять кофе по пути, придётся объяснить это при звонке.

Консьерж-сервиса как такового здесь нет, но консьерж Сусанна призналась, что иногда гости — особенно иностранные — просят о помощи.

— Просят вызвать такси. У нас нет сервиса, но если люди просят, мы им помогаем, — говорит женщина. — Те, кто посуточно сдаёт, бывает, оставляют у нас деньги, ключи. Недавно из Индии, по-моему, [был гость]. Он по-индийски разговаривает, у него переводчик на телефоне, он говорит, а потом мне показывает: «Где ближайший магазин?». Я по-русски ответила, ему [программа] перевела.

Всего здесь 182 апартамента, порядка 40% из них занимают офисы. В 2ГИС в здании указаны 19 организаций, но фактически их больше, признаётся директор по продажам ГК «Строитель» Борис Половников. По оценке консьержа, из 12 номеров на этаже не меньше 4 — это офисы, и если этажи без жилья здесь есть, то этажей без офисов нет. 

Часть апартаментов сдаётся посуточно (на сайте Booking.com у комплекса достаточно высокая оценка 8,6 и все даты почему-то заняты). По словам Бориса Половникова, около 10 номеров в здании купили «пакетом», а во втором таких сделок было две: на 17 и на 39 номеров. Так что неудивительно, что пообщаться с местными жителями корреспондентам НГС не удалось: все встреченные люди оказались не местными.

Консьерж отметила, что большая часть жителей — люди молодые. Например, одну из немногочисленных двухкомнатных квартир занимает молодой новосибирский музыкант. Хотя живут здесь и пенсионеры (например, одной из жительниц уже около 90 лет), и семьи с детьми, в том числе с младенцами.

Поскольку требования к гостиницам гораздо мягче, чем к жилым домам, здания занимают всю территорию практически впритык, и ни детской площадки, ни спортивной на территории нет. Вместо этого на 17-м этаже первой очереди застройщик сделал тренажёрный зал и детскую игровую комнату.

Местные жители могут пользоваться помещениями бесплатно, взяв ключ под подпись и небольшой залог; плюс, в них установлено видеонаблюдение. Правда, тем, кто привык, например, ходить в фитнес-центры по ночам, это не поможет: после 22 часов заниматься здесь уже не разрешают. Поддержание порядка включено в общую стоимость обслуживания апартаментов — это 33,81 рубля за кв. м. 

Две очереди комплекса между собой никак не сопряжены: чтобы попасть из одной в другую, придётся пройти либо по улице, минуя несколько лесенок, либо со стороны железной дороги через калитку. Вторая очередь значительно больше первой: здесь уже 497 апартаментов, по 23 на этаже. Все апартаменты уже проданы, отовсюду слышны характерные звуки ремонта, а по этажам ходят рабочие.

Чтобы оценить масштаб здания, достаточно взглянуть на почтовые ящики: их здесь столько, что им выделили специальную комнату. Это даже больше похоже на отделение с сейфовыми ячейками в банке, чем на помещение для почты.

Подъезд здесь один на две секции, и из одной в другую легко перейти просто по этажу. Часть площадки при этом выглядит совсем как коридор отеля — с чередой дверей по обе стороны коридора.

Ещё часть апартаментов выходят на остеклённую галерею. Номера здесь меньше: в первой очереди 2-комнатные оказались востребованными только для офисов, поэтому во второй от них отказались в пользу студий и 1-комнатных максимальной площадью 36 кв. м — сейчас подобная квартира стоит около 3,3 млн рублей.

Заниматься отделкой застройщик не стал — все квартиры передавали под самоотделку. Заниматься управлением апартаментами — искать арендаторов и следить за порядком — владельцам тоже придётся самостоятельно: специального сервиса в ГК «Строитель» нет. Но во второй очереди порядка 180 апартаментов под своё управление уже взяла красноярская сеть APARTEL. По данным презентации компании, в Новосибирске это уже второй их филиал: первый — гостиница на Коммунистической, 2. Правда, чтобы передать апартаменты под управление, их придётся подготовить по райдеру компании.

Особенность второй очереди — это коворкинг и лобби с кофейней для местных жителей и бизнеса. Площадь помещения для коворкинга — почти 44 кв. м. Фактически он находится в общей собственности владельцев апартаментов, и пользоваться им они смогут без ограничений, рассказал Борис Половников. 

— Если жители захотят провести рабочую встречу — пожалуйста, — заверил он.

Лобби с кофейней занимают 113,79 кв. м, принцип пользования будет такой же, как у коворкинга. Закончить работы в них застройщик рассчитывает через полтора месяца, сейчас помещения комплектуют мебелью и системой видеонаблюдения. На вопрос, почему их не сдали одновременно со всем зданием, Борис Половников ответил, что пока 70% людей в нём — это рабочие, и рисковать новой мебелью и оборудованием компания не хочет.

Подземный паркинг здесь небольшой: всего 32 места под первым зданием и 64 — под вторым. В продаже остаётся ещё порядка 20% мест по 450 тысяч рублей. Кроме парковок под землёй в помещении с отдельным входом есть дюжина кладовых по цене от 100 до 240 тысяч рублей.

В 5-этажный бизнес-центр компания-застройщик рассчитывает переехать сама — её офис должен занять 4-й и 5-й этажи. На первом этаже должен разместиться ритейл или кафе-столовая, остальные офисы будут сдавать. На вопрос, зачем между двумя фактически офисными центрами строить ещё один, в компании ответить не смогли. Но небольшая коммерческая вставка смотрится вполне гармонично. Кроме того, в комплексе порядка 13 офисов имеют прямые выходы на улицу.

Главный недостаток JET Apartments — близость железной дороги. Это отмечали и жители расселённых бараков улицы Блок-пост на старте строительства, и эксперты. Застройщик скрыть железную дорогу, конечно, не может: по словам Бориса Половникова, это было главным возражением покупателей. 

— Здесь фундамент — вибропоглощающий. Когда идут пассажирские поезда и [электрички] — спокойно, не отражается никак. Если идёт товарняк, то ощущается, — признался представитель застройщика.

Консьерж Сусанна, которая работает здесь уже год, говорит, что поезда слышит редко: «Только ночью, когда тишина». 

Близость железной дороги сказалась и на благоустройстве: в компании рассказали, что планировали высадить вдоль забора РЖД крупные деревья, но им запретили — пришлось ограничиться газоном.

Ближайший сосед комплекса — стройка бизнес-центра, который в перспективе закроет части жителей JETа вид на реку. Есть и другие неприятные моменты: например, после многочисленных разбирательств, в том числе в судах, у покупателей апартаментов нет возможности в них прописаться, даже временно. Другой минус — налоговая ставка, которая на коммерческую недвижимость больше, чем на жильё. Правда, как заметил Борис Половников, у жилья выше кадастровая стоимость. Но в этой части всё ещё может измениться, предупреждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева.

— Сейчас есть пробное налогообложение по объектам капитального строительства, и у нас власти радостно выкатили налоги крупным бизнес- и торговым центрам не только земельные, но и на ОКС — а он конский, 2% от рыночной стоимости, — говорит она.

Елена Ермолаева считает, что сейчас число проектов апарт-комплексов будет расти, а к уже существующим JET Apartments, «Парк Резиденс» и строящимся апартаментам в районе «Речного вокзала» застройщики будут добавлять новые, чтобы обойти закон о долевом строительстве и не ввязываться в эскроу-счета. Тем более что успех первых апарт-проектов в Новосибирске может вызвать «эффект снежного кома».

По мнению эксперта рынка недвижимости Александра Астахова, главное преимущество таких проектов — местоположение: их строят там, где земли немного, полноценные дома построить невозможно, но участки эти часто оказываются в центре. 

— Это на самом деле достаточно смешанный формат, только сейчас у людей приходит понимание, что для жизни постоянной апартаменты не очень удобны. Я бы даже сказал, что очень неудобны, потому что там постоянная сменяемость жильцов или арендаторов: на этаже могут быть не только жильё и офисы, а даже производство, лаки, краски и всё в таком духе, — это же всё равно для ведения какого-то бизнеса, — рассуждает эксперт. — Это коммерческая недвижимость, не нужно на неё смотреть как на жильё. Арендные квартиры плюс офисы — это лёгкий бардак. Будем надеяться, что люди идут на это осознанно и не будут потом говорить, что их не предупреждали.