Квартира с довеском

В октябре аналитики N1.RU обнаружили любопытный факт: осенью в Новосибирске стало больше объявлений о продаже квартир с арендаторами. Практика, когда владельцы квартиры меняются, а жильцы остаются, — нормальна для рынка Европы, в частности Германии, где большая часть населения арендует жилье. Возможно ли это в сибирской столице и когда, кто покупает квартиры «с людьми» и как учитываются в сделке их интересы, выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

С начала года в базе вариантов N1.RU было опубликовано 19 объявлений о продаже комнат и квартир, в описании которых было указано, что они идеально подходят для аренды — да и вообще, прямо с арендаторами и продаются. При этом август и сентябрь, по наблюдениям аналитиков, поставили рекорд по числу таких предложений: их появилось сразу 13.

Большая часть вариантов — 1-комнатные квартиры, чаще всего меблированные. Расположены они в основном либо в Дзержинском, либо в Заельцовском районе (здесь нашлось по 6 таких объявлений), на втором месте — Калининский район.

Стоимость варьируется в зависимости от расположения, площади и состояния квартиры, от 650 тыс. до 3150 тыс. руб., а ежемесячный доход, указанный в ряде вариантов, составляет от 8 тыс. до 14 тыс. руб.

По оценке руководителя пресс-службы N1.RU Лидии Ратниковой, рост числа подобных предложений связан, в первую очередь, с общим оживлением рынка. Продавцы таких вариантов — это в основном те, кто когда-то сам купил квартиру для сдачи в аренду, а сейчас пытается «отбить» инвестиции.

При этом Ратникова отмечает, что для покупателя, который ищет квартиру с той же целью, такая пометка в объявлении будет важна не меньше, чем в целом ликвидность квартиры. «Аренда квартир в Новосибирске подешевела на 7 % по сравнению с осенью прошлого года, у арендаторов сейчас большой выбор, в связи с этим найти хорошего жильца стало сложнее», — объясняет она.

Опрошенные НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ эксперты сошлись в том, что подобные предложения на рынке всегда были и будут — и говорить о каких-то тенденциях пока рано. «Тот факт, что в объявлениях о продаже стали появляться пометки "с арендаторами", — это просто маркетинговый ход, пожалуй, вполне удачный», — заметила агент-специалист АН «Квадротека» Елена Чайко.

Впрочем, арендаторы как бонус при продаже квартиры — явление все-таки не настолько стандартное, как, к примеру, на рынке коммерческой недвижимости, считает исполнительный директор компании Rolband&Partners Александр Астахов. «Если бы таких вариантов было вменяемое количество, если бы такой сегмент создался, люди бы искали, — размышляет эксперт. — Пока они могут даже бояться смотреть, хотя это [условие] — только плюс».

В Новосибирске продажа арендной квартиры, как правило, оборачивается стрессом и для продавца, и для покупателя, и для арендатора.

Поскольку договоры аренды не заключаются на срок более 11 месяцев, чтобы избежать их регистрации, арендатор оказывается в подвешенном состоянии: уверенности в том, что покупатель окажется инвестором и квартиру можно оставить за собой на тех же или схожих условиях, нет никакой.

Кроме того, это элементарно некомфортно: в твое пространство периодически вторгаются незнакомые люди, а продаваться квартира может в течение нескольких месяцев и даже лет. При этом затягиваются сроки сделки зачастую не без «помощи» не уверенных в завтрашнем дне арендаторов, уверяют риэлторы. «Встречались ситуации, когда арендаторы буквально срывали показы: то рыбу варили, то рассказывали небылицы про квартиру», — рассказывает Елена Чайко.

Впрочем, в Новосибирске, который является платформой для инвестиций из других регионов, бывают случаи, когда все стороны остаются довольны. Руководитель офиса АН «Жилфонд» Олег Вонарха вспомнил, как однажды квартира покупалась для человека, который постоянно живет в одном из северных регионов, и именно для аренды. «В итоге квартирант даже почти не заметил смены хозяина — никаких неудобств ему это не причинило. Конечно, в договоре о купле-продаже об арендаторе не было ни слова», — рассказал он. Елена Чайко отметила, что встречаются ситуации, когда покупатель квартиры вообще не слишком интересуется судьбой арендаторов, доверив их агентству.

Если же все отношения между владельцем квартиры и арендатором узаконены, процесс продажи становится более похожим на цивилизованный. Как, к примеру, в Германии, где продажа квартиры с жильцами не редкость, хотя такие варианты дешевле свободных на 15–30 %, уточнили в АН «Грановит».

«В этом случае при обоюдном согласии продавца и покупателя в основной договор и в Единый государственный реестр прав вносится соответствующая запись. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма», — объясняет директор одного из офисов «Грановита» Светлана Кудрина.

Однако, добавляет она, такие сделки в Новосибирске проходят редко. Рынок в России в целом, по словам Олега Вонархи, пока хаотичен, и стороны иногда недобросовестно исполняют условия договора аренды.

«На практике арендодателю зачастую глубоко безразлична судьба арендатора, которого выселили раньше срока.

И хотя с точки зрения арендодателя эта позиция может показаться справедливой, она отнюдь не является таковой с точки зрения арендатора, заплатившего комиссию за подбор варианта и, возможно, оплатившего аренду авансом», — заметил эксперт.

Предпосылок для развития цивилизованного рынка аренды, который бы гарантировал защиту и для владельца квартиры, и для арендаторов, опрошенные НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ эксперты в ближайшие 5 лет не видят. Для этого нужна серьезная законодательная реформа, а это требует и времени, и политической воли. «К тому же в последние годы наш рынок не отличается стабильностью и предсказуемостью развития. Так что до уровня рынка Германии нам еще много, много лет развития», — заключает Светлана Кудрина.