Что скрыто за красивым фасадом?

Оценка технического состояния здания нужна и покупателю, и продавцу недвижимости. На что обратить внимание при осмотре?

4 февраля 2010, 00:00 5 534

Продажа-покупка объекта коммерческой или производственной недвижимости, кроме прочих сторон, связанных со сделкой, имеет и техническую сторону. Например, состояние строительных конструкций здания, которое определяет не только возможность эксплуатации и использования объекта, но и его стоимость, а также дальнейшие эксплуатационные расходы. Как провести осмотр предлагаемого к продаже здания?

Подготовьтесь

Сначала изучите имеющуюся техническую документацию. Продавец здания, заказав выполнение предпродажного технического обследования, поможет сэкономить покупателям много времени и сил. Основные технические вопросы там будут освещены — фактическое состояние конструкций, возможность эксплуатации здания. Будут фотографии объекта, дефектов и повреждений строительных конструкций, чертежи, схемы. Отчет обобщает всю техническую информацию об объекте. Важно, чтобы техническое заключение не являлось простой формальностью. Если дефекты и повреждения конструкций не описаны, то это может настораживать. Изучите и другие документы — паспорт БТИ, проектную, исполнительную и эксплуатационную документации. Расспросите о проблемах здания. Все это вам поможет при осмотре.

Начните с фасада

Недавно отремонтированный фасад может настораживать. Продавец здания мог сделать косметический ремонт ради повышения стоимости здания. Но таким же образом могли скрыть от потенциальных покупателей существующие со зданием проблемы. На долго не ремонтировавшемся фасаде можно увидеть почти всю историю здания, начиная со времен строительства. Ищите трещины, следы намокания, поверхностное разрушение, отклонения от вертикали, выпучивания, места локальных ремонтных работ и т. п.

Трещины в стенах

Трещины в здании могут нести большую опасность. Обычно трещины располагаются в достаточно типичных местах:

места опирания перемычек, балок на стену;

места сопряжения разнонагруженных конструкций;

места наибольшего ослабления стены проемами;

в крупнопанельных и блочных зданиях — стыки и швы конструкций.

Чердаки и подвалы

Они могут рассказать о многом.

Повреждения и дефекты крыши приводят не только к неудобствам, связанным с протечками, но и к разрушению строительных конструкций здания. Оцените состояние крыши. На чердаке осмотрите внутреннюю поверхность конструкций покрытия, стропильные конструкции, утеплитель чердачного перекрытия. Многолетние протечки кровли всегда оставляют следы.

Для здания опасно затопление подвалов ливневыми, грунтовыми водами, техногенное подтопление, протечки коммуникаций. Ищите их следы, вполне возможно, что подвал сухой, но периодически (в зависимости от сезона и погодных условий) затапливается. Если подвал технический, то многие проблемы здания, связанные с неравномерными осадками, явно прослеживаются на конструкциях несущих стен и их легко увидеть. Коммуникации также требуют осмотра — в каком они состоянии, как ремонтировались и обслуживались.

Несущие конструкции

Плиты перекрытия, несущие стены, перемычки, балки, колонны и другие элементы каркаса. В железобетонных элементах ищите следы ржавчины, оголение арматуры, отслоение или шелушение поверхностного слоя, трещины и другие повреждения. По виду металлических конструкций можно выявить построенные из подручных материалов «хозспособом» или при слабом техническом контроле. В деревянных конструкциях важны места сопряжений, крепления, опирания. Требует оценки и состояние древесины — гниль, трещины, разломы и другие повреждения. Повреждения и дефекты несущих конструкций наиболее опасны.

Что еще?

Детально разобраться с техническим состоянием здания могут специалисты. Они помогут избежать неприятных сюрпризов, связанных с покупкой здания. К сожалению, далеко не все агентства недвижимости могут предложить своим клиентам подобные услуги, сопутствующие сделке, а иногда и не знают, к кому обращаться для выполнения подобных работ. В таком случае покупателю стоит самому задуматься о необходимости профессионального осмотра здания для выявления скрытых проблем. Техническое заключение о состоянии объекта недвижимости, сделанное независимой организацией, выгодно и продавцу объекта. Рынок недвижимости продолжает развиваться, и участие экспертов по зданиям и сооружениям в подготовке сделок со временем станет обычной практикой.