Необычная Фабричная: как заброшенную улицу превратили в модный лофт-квартал

Тема редевелопмента для Новосибирска с каждым годом становится всё актуальнее: расти ему особо некуда, при этом в пешей доступности от центра города находятся гектары промзон, не развивать которые просто расточительно. Но горожане привыкли, что редевелопмент по-новосибирски — это жилые высотки, теснящие друг друга, хотя есть и другие примеры. Например, в пяти минутах пешком от центра с большой любовью реконструировали запущенное здание, построенное в начале прошлого века. Оно стало центром притяжения и дало толчок к преображению целого квартала. Как предприниматели-энтузиасты создали из старой промзоны центр современного дизайна, узнала Лиза Пичугина.

Улица Фабричная век назад была одной из самых людных и посещаемых, а здание на Фабричной, 31 — в числе самых высоких и одним из первых кирпичных зданий еще молодого города. Здесь располагалось одно из целого ряда мукомольных предприятий.

К концу нулевых здание пришло в запустение, а оборудование давно стояло невостребованным, и одну из первых городских «высоток» было решено реконструировать в центр дизайна — сейчас это целый лофт-квартал, где главным зданием стала «Мельница».

Первой, вспоминает владелец «Мельницы» Дмитрий Яухман, перестроили трансформаторную будку, которая в 2008 году, когда начались работы, даже не отапливалась. А в 2010 году решили взяться и за большой корпус.

Когда начали разрабатывать проект, здание уже было надстроенным: в советские годы ему добавили этаж, и это новшество в здании сегодня не прячут: на стене видна четкая граница, по которой когда-то проходила крыша. Относительно новым было и расширение цокольного этажа. Владельцы решили добавить еще два этажа, стилизовав его под дореволюционную застройку.

На вопрос, не страшно ли было, что всё в любой момент может обрушиться, Дмитрий Яухман только улыбается: мол, это здание нас всех, а то и внуков наших переживет.

— Стены тут по полтора метра на первом этаже, выше — по 80 сантиметров. Мы проводили экспертизу, в разных точках брали пробы, и нам сказали, что сверху еще этажей 10 можно надстроить, — объясняет он.

Нюансов при реконструкции было немало. К примеру, когда из здания вывезли тяжелое оборудование (сколько потребовалось машин, даже не считали), в перекрытиях остались дыры, поэтому их пришлось усиливать и заливать бетоном.

— С нынешним курсом металлолома мы, может, что-нибудь другое бы построили — очень много металла вывезли и сдали, — смеётся владелец «Мельницы».

Первоначально главный вход в здание был по центру, сейчас он смещен влево: здесь пристроили лестницу, объединяющую все этажи, а лифт расположился в бывшем зернохранилище. Изначально шахту хотели разместить в нём, но затем проект переделали, и этот зерновой бункер — по сути, огромную бетонную бочку — пришлось разбирать и вывозить, чтобы потом всё построить заново. Это, признался Дмитрий Яухман, затянуло сроки строительства почти на год. Подобных сложностей было немало — всё-таки это не с нуля по готовому проекту строить, подчеркивает он.

Возможность всё снести и выстроить что-то принципиально новое у владельцев территории и здания была: ни тогда, ни сейчас оно не входит в число объектов культурного наследия. Более того, вспоминает Дмитрий, когда на площадку привозили экспертов и представителей разных сфер бизнеса — рестораторов, отельеров, — они пытались отговорить его от реконструкции.

— Нам говорили: «Ребята, с этим зданием вообще невозможно что-то сделать». Что улица депрессивная. Фабричная была не отремонтирована, здесь было страшно. Но, наверное, просто по жизни так и с детства такое воспитание: нужно попробовать восстановить. Не сразу выкидывать, а починить. Мы увидели в этом здании перспективу, дух, что оно красивое и классное.

Первоначально у владельцев здания была идея превратить его в творческий кластер, как в Москве. Но от этой идеи пришлось отказаться: такого госфинансирования для художников, как в столице, в Новосибирске нет. Поэтому обратились к дизайну и архитектуре. Но для большинства горожан в то время «центр дизайна» был совершенно бессодержательным сочетанием слов.

— Даже строители, которые у нас работали, спрашивали: «А что вы здесь строите?» Мы отвечали, что центр дизайна, но для них это какие-то непонятные слова. Некоторые у меня до сих пор спрашивают, что такое центр дизайна. Проще уже отвечать, что тут просто какие-то компании сидят и продают что-то, — говорит Дмитрий Яухман. — Но у нас работают очень крутые компании в области архитектуры и дизайна, мировые лидеры. Половина здания сейчас у федеральных компаний, половина — местные, но самые классные: они работают с ведущими архитекторами и дизайнерами, у них топовые позиции.

Привлечь дизайнерские компании на Фабричную оказалось непросто: большинство на тот момент снимали помещения в крупных торговых центрах или в бизнес-центрах в центре города. Помогли художники: Дали и Айвазовский. В 2015 году, почти через год после открытия, здесь прошла мультимедийная выставка работ Сальвадора Дали, а в начале 2016 года — полотен Ивана Айвазовского. Тогда на вопрос от потенциальных арендаторов о трафике авторы проекта уже могли смело отвечать: сюда могут прийти полторы тысячи горожан, и сомнительная репутация улицы Фабричной их не смущает.

Первым резидентом нового пространства, впрочем, стал собственный проект семьи Яухман — мебельный салон Nina Romanova. Но за ним пришли компании, которые стали якорными резидентами: «КАДО» (компания наблюдала за «Мельницей» около года и проводила опросы среди клиентов, поедут ли они на Фабричную, прежде чем принять решение), Porcelanosa и DecorRoom, который сегодня занимает три этажа здания. Заполняемость у центра дизайна, по словам Дмитрия Яухмана, стопроцентная — не помешала даже пандемия.

Более того, говорит он, существует даже лист ожидания из компаний, которые хотели бы разместиться здесь. Так реконструированная «Мельница» дала толчок к преображению всего квартала. Вслед за обновленным историческим зданием на месте советских построек «Новосибхлеба» в 2018 году появилась Container Street и ТВК Cubic: две линии из более чем 40 морских грузовых контейнеров, в которых открыты небольшие офисы и кафе.

— У многих больших компаний есть маленькие представительства в городе, им не нужны большие представительства, но они хотели присутствовать именно у нас, а мы ничего не могли им предложить. И мы им дали такие маленькие площади, — объяснил Дмитрий Яухман.

Идею с контейнерами подсмотрели в Лондоне, а контейнеры искали по всему миру: здесь есть контейнеры из Китая и даже с Барбадоса.

Вместе с контейнерами появились другие новостройки, со своим характером: Grunge на Фабричной, 25 и Event Hall на Фабричной, 25/1 (сейчас здание почти целиком занимает компания «ПИК-проект»). Изначально их «раскручивала» управляющая компания Дмитрия Яухмана, но сегодня эти проекты к «Мельнице» уже не относятся: у них свой собственник, который управлением этими площадками — и контейнерной линией на Фабричной, 27 — занимается сам.

Об объеме инвестиций в проект реконструкции Дмитрий Яухман не говорит. Ставку аренды тоже не называет: ограничивается расплывчатым «средняя по рынку и выше средней по району». При этом подчеркивает, что среди арендаторов управляющая компания проводит отбор — попасть в «Мельницу» сможет не каждая компания.

— Автозапчасти, например, предлагали нам хорошую ставку, но мы отказывали — несколько лет отказывали. И все уже потом знали, что к нам бесполезно с таким приходить, — говорит он. Если в центре представлена компания, занимающаяся дизайнерским светом, еще одну из той же сферы сюда тоже не возьмут.

По мнению Дмитрия Яухмана, в точности повторить опыт «Мельницы» на других промплощадках невозможно — у каждой свои нюансы, это будет уже совсем другой проект. Расширять сегодня территорию центра дизайна в полноценный квартал тоже нет возможности: со стороны реки он прижат к Фабричной складами и территорией Речпорта.

— Если с ним что-то произойдет, если его будут продавать кусками, возможно, купим, почему нет. Мы за то, чтобы развиваться, не сидеть, — рассуждает предприниматель.

Сегодня по духу ближе всего, правда, соседняя территория макаронной фабрики, которая тоже занимает историческое здание. Дмитрий Яухман признался, что если от нее когда-нибудь поступит предложение поучаствовать в редевелопменте — он с радостью согласится. Но у ее владельцев свое видение.

Впрочем, «Мельница» стала для бизнеса наглядным примером. В конце 2019 года на Фабричной, 39 открыли еще один лофт-проект — «Ф39». У проекта похожая концепция — он продолжил традицию «Мельницы», предложив новые площади дизайнерам. По мнению новосибирского архитектора Дмитрия Ощепкова, постепенно улица становится средоточием того, что называют «креативными индустриями».

— Такой подход к формированию среды и подбору арендаторов вызывает уважение. Хочется, чтобы качество, количество и разнообразие подобных проектов на Фабричной продолжали расти, — говорит архитектор. — Перепрофилирование промышленной и складской территории Фабричной в торговую, деловую и событийную — хороший шанс оживить эту часть города. Могу предположить, что для собственников недвижимости это достойный и честный способ повышать привлекательность места и увеличивать ставки аренды.

Тормозит бурное развитие улицы, пожалуй, только отсутствие жилья, считает Дмитрий Ощепков: без него вечером она вымирает и становится неуютной. Впрочем, через дорогу от реконструированного квартала огромная территория, полузаброшенная промзона площадью больше 6 гектаров. Рано или поздно жизнь придет и сюда — близость к центру сделает свое дело.

Ранее НГС рассказывал, как силами садоводов-любителей и волонтеров запущенная свалка на окраине превратилась в цветущий сад с тысячами видов растений: в одном только розарии здесь вырастили 300 видов роз.