Достали кошельки

По данным специалистов N1.RU, исследовавших более 60 тыс. вариантов предложений на вторичном рынке жилья, цены на готовые квартиры серьёзно «зависли»: в целом по Новосибирску они за год выросли всего на 0,8 % и к июлю составили в среднем 58,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

При этом, отмечают аналитики, разрыв между центром и окраинами только усугубился. В частности, и без того недешёвый «квадрат» в Центральном районе год назад предлагали дешевле на 8 % — 

сейчас жильё в центре стоит в среднем 79,6 тыс. руб. за 1 кв. м. 

В Железнодорожном районе цены растут скромнее: на 5 % за год, или с 70,4 тыс. руб. до 73,8 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом в Кировском и Дзержинском районах средняя цена предложения снизилась на 3,5 % и 2,2 %, или до 49,1 тыс. руб. и 58,2 тыс. руб. за «квадрат» соответственно. В Ленинском районе колебания за год не достигли процента, а в Советском районе и вовсе держатся на уровне статистической погрешности: минус 0,3 % к июню прошлого года.

Сильнее всего в обоих районах-лидерах подорожали «трёшки»: в Железнодорожном районе продавцы просят за них в среднем на 25 % больше, чем год назад, в Центральном — на 18 %. Руководитель пресс-службы N1.RU Анастасия Гринёва полагает, что к продаже квартир в центре их владельцев подталкивают новые проекты, которые они могут рассматривать в качестве альтернативы: «МилкХаус», Montblanc, «Жуковка». «А на окраинах большой объём предложения в новых жилмассивах экономкласса заставляют продавцов "вторички" двигаться в цене», — считает она.

Между тем за последние полгода цены практически не менялись: сколько-нибудь заметный рост наблюдался лишь в Центральном (3,65 %), Октябрьском (2,56 %) и Заельцовском (2,54 %) районах, а крупных падений не было вовсе. 

Сильнее всего подешевели «двушки» в Кировском районе (на 6,46 %), а подорожали 3-комнатные в Заельцовском районе (на 12,43 %).

Наблюдения аналитиков N1.RU в целом подтверждаются и статистикой агентств недвижимости, за небольшим расхождением в цифрах. В частности, в «Жилфонде» отметили прирост на уровне всего 0,14 % за полгода — меньше, чем в начале года.

Впрочем, кое-что за полгода изменилось весьма существенно: например, ЦБ РФ снизил ключевую ставку рефинансирования, и, как следствие, упали ставки по ипотеке — отдельные банки снижали их неоднократно с начала года. Однако пока рынок недвижимости на эти изменения если и отреагировал, то незначительно — в силу своей инертности, объясняет руководитель офиса «Жилфонда» Сергей Ежак. «В летний сезон изменения цен на отдельные квартиры могут носить непредсказуемый характер, но в среднем по рынку существенных изменений ожидать не стоит», — предполагает он.

«Снижение ставок приведёт к двум факторам: уменьшению количества хороших вариантов (их попросту раскупят) и плавному повышению цены, — добавляет менеджер отдела продаж компании «Этажи» Регина Пожидаева. — Так что в ближайший месяц, несмотря на мифы о "сезонности", всё будет со спросом хорошо, возможно, где-то увидим повышение стоимости, небольшое, но всё-таки сигнал будет».

С коллегами соглашается и директор АН «Квадротека» Владимир Голованов: по его наблюдениям, люди чутко реагируют на доступность денег и начинают обращаться за кредитами — видимо, просто устали бояться брать жильё в кредит. И если лето традиционно отмечается затишьем спроса, то в этом году он держится на уровне марта-апреля. Но, подчёркивает Голованов, грядущий в связи с этим рост цен, во-первых, вряд ли будет большим и резким, во-вторых, коснётся далеко не всех подряд квартир в продаже.

«Сейчас такая интересная ситуация на рынке: при очень большом предложении некое оживление среди покупателей, а это не может долго длиться, — объясняет он. — По определённым типам квартир мы увидим заметное увеличение цены либо вымывание ассортимента». К такого рода предложениям эксперт относит хорошо расположенные и недорогие варианты небольшой площади, а также 2- и даже 3-комнатные квартиры, на которые постепенно повышается спрос.

Сокращение разрыва в ставках на строящееся и вторичное жильё должно восстановить баланс на рынке. Более того, после гиперпопулярности новостроек эксперты начинают наблюдать обратный эффект, когда к некоторым проектам интерес пропадает вовсе, зачастую незаслуженно, просто потому, что люди «наелись».

«Первичный рынок в этом кризисе был поддержан госипотекой, и он по-прежнему переоценён по сравнению с "вторичкой". Поэтому в ближайшее время, если не появятся какие-то новые ипотечные программы, спрос на первичное жильё будет стагнировать либо снижаться», — соглашается директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. При этом, по наблюдениям аналитиков, цены на новостройки за полгода в среднем плавно снижались: с 58,3 тыс. руб. за 1 кв. м в декабре прошлого года до 56,9 тыс. руб. в июне 2017 года.

«В среднем агентстве новостройки занимали примерно треть всех сделок много лет, потом был резкий всплеск почти до половины, сейчас упало где-то до 25 %, — подсчитал Владимир Голованов. — Популярность новостроек, с одной стороны, пришла в норму, с другой стороны, сейчас и предложение со стороны застройщиков заметно уменьшается».

Снижение оборотов строительства позволит не допустить наращивания «пузыря» на рынке недвижимости: до сих пор в Новосибирске остаются непроданными около 10 тыс. квартир в уже сданных домах — этот «козырёк» слишком велик для города, считает эксперт. В течение предыдущих двух десятков лет такое было практически невероятно, но сейчас эти товарные запасы постепенно рассасываются. Так что, возможно, в ближайшие годы на рынок вернётся некая гармония.