Долгострой с доливом

В Новосибирске появляется новый вид девелопмента — завершение долгостроев. Десятки проблемных объектов, в которые инвесторы вложили миллионы рублей, можно превратить в реальные дома, если найти механизм, позволяющий строителям заработать на таких проектах. Как показывает опыт компании «Баутехник», процесс можно ускорить, если дольщики готовы на дополнительные вложения в завершение строительства.

Компания «Баутехник» возобновила строительные работы в жилом комплексе на ул. Некрасова, 63/3. Строительство этого дома началось еще в начале 2000-х ООО «Бизнесстрой», однако уже в 2008 году на этом предприятии была введена процедура наблюдения, поскольку долги общества превысили 100 млн рублей. С тех пор на стройплощадке мало что изменилось.

Дом на Некрасова представляет собой сооружение переменной этажности (секции по 10 и 17 этажей). Основные строительные работы здесь уже завершены, однако на здании еще предстоит смонтировать большую часть фасадов, провести остекление, проложить внутренние и наружные инженерные сети и т.д. По словам коммерческого директора «Баутехника» Егора Панасенко, закончить строительство его компания намерена в сентябре 2012 года.

То есть обладатели двухкомнатных квартир площадью 60 кв. метров должны будут выложить еще 360 тыс. рублей. По информации НГС.БИЗНЕС, дольщики покупали жилье в этом доме в разные периоды, поэтому цены на квартиры могли колебаться от 40 тыс. до 50 тыс. рублей за метр. Если бы дольщик, вложивший в 2008 году 3 млн рублей в покупку двухкомнатной квартиры, отнес их в банк, положив на обычный депозит, то сегодня у него на счету было бы уже 3,5–4 млн рублей (в зависимости от банка и условий депозита). Этих денег сегодня вполне хватило бы на покупку сопоставимого по качеству жилья в уже готовом доме.

Доплаты дольщиков, впрочем, все равно не хватит, утверждает Егор Панасенко. Для того чтобы сдать первую очередь комплекс, сам «Баутехник» готов вложить 50 млн рублей собственных средств. Вернуть их и заработать прибыль на этом проекте компании позволит возведение второй и третьей очередей. Изначально предполагалось, что дом на Некрасова будет возводиться в три очереди по 12 тыс. кв. метров, из которых сейчас построена только одна. То есть у «Баутехника» появляется возможность построить в хорошем месте еще 24 тыс. «квадратов» жилья и коммерческих площадей (на первых этажах), которыми компания уже будет распоряжаться по своему разумению.

В окончательном виде жилой комплекс будет представлять собой «почти замкнутый контур в виде прямоугольника с абсолютно закрытой для посторонних территорией, оборудованной детской площадкой с фонтаном и беседкой», обещает Панасенко. Строительство 2-й очереди (этажность — 17 и 9) начнется в конце этого года.

Продавать здесь квартиры «Баутехник» намерен по цене порядка 55 тыс. рублей за кв. метр. Третья очередь пока находится в стадии проектирования.

Один из дольщиков (просивший на него не ссылаться) рассказал, что на последнем собрании большинство проголосовали за схему, предложенную «Баутехником», однако собеседник не уверен, что все смогут найти деньги на доплату. «Таких людей, которые бы купили вторую квартиру на лишние деньги, у нас почти нет — большинство либо брали кредит, либо продавали прежнюю квартиру и теперь живут в съемной и т.д. Так что найти с ходу несколько сотен тысяч рублей некоторым будет очень непросто. Но выхода нет. Компаний, которые были бы готовы взяться за наш дом, было немного», — признался собеседник.

Для «Баутехника» это уже не первый «проблемный» объект, за который берется компания. В конце 2010 года строители сдали вторую очередь 17-этажного дома на ул. Залесского, 5. Этот проект начинался еще в 2001 году как реконструкция общежития, однако, собрав деньги с инвесторов, застройщик обанкротился. Чтобы расплатиться с дольщиками и заработать самим, «Баутехник» изменил первоначальную концепцию, существенно увеличив проект.

Председатель правления Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов (АОДИ) Александр Бакаев говорит, что АОДИ принимала участие в разрешении ситуации по дому на Некрасова. По его мнению, использованная здесь схема является наиболее реалистичным выходом для «зависших» объектов. Суть ее состоит в том, что дольщики привлекают на объект инвестора, который вкладывает часть своих средств в завершение строительства, чтобы вернуть их потом за счет продажи квартир в домах (или последующих очередях дома), которые можно построить на примыкающем к долгострою участке. Новый застройщик в этом случае получает не только земельный участок в хорошем месте, но и (зачастую) готовые подключения к коммуникациям, стоимость которых может превышать 30 % от всех затрат на строительство.

Чтобы применить этот метод, у объекта (или хотя бы рядом с ним) должна быть незастроенная территория, которую можно отдать под строительство нового объекта.

В тех случаях, когда строительство находится на стадии котлована, можно попытаться изменить проект, повысив этажность и расширив площадь, занимаемую зданием.

Но даже если визуально у объекта есть земельные резервы для расширения, использовать их можно не всегда. В некоторых случаях владельцы компании-застройщика успевают заблаговременно вывести эти земельные участки в другие компании, и получить их даже при банкротстве строительной компании может быть непросто. В другом случае компания, начавшая расселение, может оставить дольщиков с лишь частично расселенными бараками. Хуже всего, когда никакого объекта незавершенного строительства (который можно было бы передать новому застройщику) просто нет, а есть только земля без подключений, но с долгами перед инвесторами, говорит Бакаев.

Стас Соколов, Елена Сафронова

Фото Стаса Соколова