Рокировка «АЛПИ»

Новый владельцем комплекса «АЛПИ-СИТИ» по адресу ул. Дуси Ковальчук, 1А стал Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Коммерческая недвижимость» под управлением компании «Тройка Диалог». Однако «АЛПИ» будет по-прежнему занимать это здание — на условиях аренды. Компании пришлось пойти на эту сделку из-за неблагоприятной конъюнктуры финансового рынка.

Справка: В ассоциацию «АЛПИ» входят 64 супер- и гипермаркета в Сибири и 7 птицефабрик с совокупным объемом производства в 2007 году около 100 тысяч тонн мяса птицы. Общая площадь торговой недвижимости, находящейся в собственности ассоциации, составляет более 500 тысяч кв. метров. В 2007 году совокупный товарооборот компании составил более 24,4 млрд рублей (включая НДС), выручка — 16,8 млрд рублей, чистая прибыль — 800 млн руб. Основным акционером является президент компании Алексей Подсохин.

ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» под управлением ЗАО УК «Тройка Диалог», сформированный 15 декабря 2004 года, стал одним из первых российских паевых фондов недвижимости для частных инвесторов, средства которого были привлечены на открытом рынке. Сумма активов под управлением фонда на 31 июля 2008 года составляла около 4,5 млрд рублей. Фонд стремится инвестировать в объекты коммерческой недвижимости в различных регионах России, обладающие высокой ликвидностью, стабильной текущей доходностью и имеющие хорошие перспективы роста рыночной стоимости. На сегодняшний день в собственности фонда находятся 16 объектов коммерческой недвижимости в Москве, Московской области, Екатеринбурге, Перми, Казани, Самаре, Уфе и Сочи. Паи фонда обращаются на ММВБ.

Сделка между «АЛПИ» и ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» произошла 4 августа. Стороны заключили договор о продаже и обратной аренде здания торгового комплекса «АЛПИ-СИТИ». Его общая площадь составляет 23,5 тысячи кв. метров, а торговая — около 22 тысяч кв. метров. Стоимость сделки не раскрывается, но, по оценкам экспертов, рыночная стоимость объектов такого класса составляет от 1,1 до 1,6 млрд рублей.

Как пояснил вице-президент «АЛПИ» Андрей Граванов, продажа этого объекта лежит исключительно в области финансов. «Мы заключили договор долгосрочной аренды с фондом «Коммерческая недвижимость» и останемся единственным арендатором комплекса», — говорит он. Средства от продажи будут направлены на предстоящую оферту по облигациям компании, а значит, на снижение общей долговой нагрузки «АЛПИ».

«На рынке происходит серьезный финансовый кризис, банки не только не хотят выдавать кредиты, но даже частично стремятся вернуть те, которые уже обслуживают, — объясняет причины сделки Граванов. — Кроме того, произошел троекратный рост цен на зерно, что существенно увеличило расходы нашего агропромышленного блока». По его словам, деньги понадобились компании, чтобы выполнять запланированную программу развития. В Новосибирске у компании действуют семь торговых комплексов, все они, кроме проданного, находятся в ее собственности.

Как считает директор отдела фондов недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин, Сибирский регион является одним из самых интересных и инвестиционно привлекательных регионов России.

«Мы рассчитываем, что сделка с ассоциацией «АЛПИ» будет началом активной работы фонда в Сибири, а такие инструменты, как сделки продажи с обратной арендой, помогут розничным операторам значительно снизить долговую нагрузку и сохранить при этом оперативный контроль над объектами недвижимости», — сказал он.

Кроме получения стабильного дохода в виде арендных платежей ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» будет увеличивать стоимость своих активов, говорит аналитик ИК «Финнам» Сергей Фильченков. Стоимость торговой недвижимости в крупных региональных центрах растет на 15–20 % в год, так что у компании есть все шансы спустя какое-то время выгодно перепродать актив, добавляет он. Что касается «АЛПИ», продолжает аналитик, то к схеме sale-lease-back компанию мог вынудить рост стоимости банковских кредитов — торговые сети достаточно часто используют эту модель для финансирования своего развития. Например, к ней прибегал вполне успешный «Седьмой континент». По сути, «АЛПИ» получил одни из наиболее дешевых денег, доступных в текущих рыночных условиях, резюмирует Фильченков.

Участники рынка сомневаются, что сделка скажется на развитии «АЛПИ» в Новосибирске. «Компания сильна в Красноярске, но в Новосибирске ее позиции слабы, — говорит коммерческий директор сети «Быстроном» Тимофей Герасько. — Здесь для нее много конкурентов с более развитым форматом».

Действительно, в Новосибирске в «АЛПИ» никогда не было хороших продаж, соглашается директор по корпоративному управлению «Новых торговых систем» (развивают в регионе сети «Пятерочка», «Столичный», «Патэрсон», «Крепость», «Квартал») Александр Агеев. В 2007 году выручка «АЛПИ» составила $3200 с кв. метра торговой площади, тогда как хорошим показателем считается $6500/кв. м и выше. Сразу несколько собеседников корреспондента НГС.БИЗНЕС рассказали, что слухи о продаже розничного блока «АЛПИ» давно витают среди ритейлеров.

Ольга Коберник