Койко-место

Кредитный брокер «ФОСБОРН ХОУМ» обнародовал результаты исследования рынка комнат, предлагающихся на вторичном рынке недвижимости в Новосибирске. Интерес к рынку комнат, как поясняют в компании, был вызван бурным увеличением спроса на аналогичном сегменте рынка в Санкт-Петербурге. В Новосибирске коммуналок меньше. Спрос на них, соответственно, не так велик, как в Петербурге. Однако хотя комнаты сейчас занимают только 5 % рынка вторичной недвижимости, у такого жилья всегда есть конкретный покупатель. О том, кто и почему покупает комнаты в коммуналках в Новосибирске, корреспондент НГС.БИЗНЕС беседовал с директором Новосибирского филиала ООО «ФОСБОРН ХОУМ» Артемом Кудриным.

Артем, что происходит на питерском рынке комнат?

В нашем санкт-петербургском офисе зафиксировали высокий интерес покупателей именно к сегменту комнат. Этот интерес обусловлен прежде всего тем, что правительство Петербурга стало выделять компенсации тем, кто покупает комнаты, в размере 30 % от стоимости. Комнат в Санкт-Петербурге гораздо больше, чем в Новосибирске. И для того чтобы привести в порядок жилищный фонд, правительство города пошло на эти шаги. В других городах таких процессов нет, и я полагаю, в ближайшее время не будет. Петербург — это исключительный случай.

Как выглядит рынок коммуналок в Новосибирске?

У нас ситуация прямо противоположная. Во-первых, самих комнат гораздо меньше. Во-вторых, они рассредоточены по городу. Поэтому интерес для потенциальных клиентов они представляют меньший, чем в Санкт-Петербурге. У нас комнаты строились в два этапа. В 1930-е годы застраивались Центральный и Железнодорожный районы. Второй этап — это 1950-е годы. Тогда коммуналки появлялись практически во всех районах города. В настоящий момент все эти комнаты находятся не в самом лучшем состоянии и инвестиционно абсолютно не привлекательны.

Почему покупают комнаты в Новосибирске?

Как правило, человек задумывается о приобретении недвижимости и понимает, что его бюджета хватает только на комнату. Сейчас у него есть еще одна альтернатива — это новостройки. Но так как цены на новостройки в течение этого года опережают вторичный рынок, то при сохранении текущей динамики скоро у человека не останется выбора, кроме того, как приобретать комнату. По нашему анализу, предложение комнат на вторичном рынке сейчас составляет порядка 5 %. В целом в городе сейчас одновременно предлагается на продажу не более тысячи комнат.

Кто покупает такую недвижимость?

Покупатель комнат — это либо человек, четко представляющий свои дальнейшие горизонты, либо человек, которому нужно срочно вложить в недвижимость деньги, которые у него есть, потому что их больше ни на что не хватает. Соответственно, тот, кто планирует свое будущее, предполагает прожить в этой комнате пять–семь лет, рассчитываясь за нее, и уже в дальнейшем переехать в однокомнатную квартиру.

Вторая категория покупателей понимает, что нужно жить где-то здесь и сейчас, и поэтому приобретает эту недвижимость. Как таковых инвестиционных покупок сейчас у нас на рынке нет. Если говорить о возрасте покупателей, то изначально не хотят приобретать комнаты молодые люди, потому что они настроены на нормальную жизнь и не хотят себя загонять в рамки комнаты. Также для студентов, которые приезжают учиться в Новосибирск, родители стараются приобретать именно квартиры. Комнаты покупают люди от 27 лет и старше.

Добавлю, что покупатели комнат — это, как правило, жители Новосибирска или люди, которые переезжают из области. Иногородние покупатели с Севера или из Казахстана приобретают квартиры.

Как часто для покупки комнат берут ипотеку?

Интерес к использованию ипотеки у людей есть, но механизмов очень мало. На текущий момент мы знаем два банка, которые предоставляют программы на ипотеку комнат. Раньше их было три, но один недавно закрыл эту программу. Дело в том, что банки несут дополнительные риски: помимо риска неуплаты заемщиком своих платежей, банки опасаются получить в свою собственность объект, который будет абсолютно неликвиден на рынке, и его будет сложно продать. У нас в компании с начала года было две сделки по покупке комнат в ипотеку.

Есть какие-то существенные различия в ипотечных программах для покупки самых дешевых квартир и комнат?

Бытует мнение, что сейчас нет ипотечных программ для покупки квартир без первоначального взноса. Для квартир, в отличие от комнат, программы такие еще есть. Для покупки комнаты нужно внести от 10 % до 30% стоимости в качестве первоначального взноса. Что касается процентов, то между квартирой и комнатой они различаются примерно на два с увеличением в сторону комнат. То есть порядка 11 % сейчас составляет оптимальная ставка на квартиры и 13–14 % — на комнаты. При этом ежемесячный платеж за самую дешевую комнату (порядка 800 тысяч рублей) будет составлять при ставке в 14 % порядка 11 000 в месяц, если кредит взят на 10 лет. Если брать комнату стоимостью 1,2 млн, то ежемесячный платеж при таких же условиях составит 17 000. То есть доход покупателя (или совокупный доход его семьи) должен быть минимум 22 000 рублей, а если есть иждивенцы, то эта цифра будет еще больше.

За сколько сейчас можно купить комнату в Новосибирске и возможно ли изменение цен в этом году?

Сейчас в центральных районах города комнаты стоят 1,3–1,4 млн руб. В более отдаленных частях города, но по линии метро — 1,2 млн. В отдаленных районах, например на Затулинке, комнаты стоят от 800 тысяч до 1 млн рублей. Для сравнения: самая дешевая малосемейка, на которую можно взять ипотеку, сейчас в Новосибирске стоит 1,6 млн.

В целом ситуация на рынке комнат в этом году абсолютно стабильная, цены практически не меняются. Точно такую же ситуацию мы прогнозируем до конца 2008 года. Рост цен в этом сегменте возможен в том случае, если возникнет бурный рост цен на новостройки при стабильной ситуации на вторичном рынке. Тогда клиенты, которые хотели покупать строящиеся квартиры, перепрофилируются на комнаты. Вообще, динамика изменений цен на комнаты соответствует динамике цен на вторичном рынке недвижимости.

Ольга Лошкарева