Скрытые дефекты, плохая вода, опаздывающая скорая: почему новосибирцы рвутся в загородные коттеджи – в чем плюсы

В последние несколько лет аналитики фиксируют рост интереса новосибирцев к рынку загородного жилья. Началось всё с пандемии, а когда цены на новостройки дошли до пика, горожане снова стали поглядывать за город. Сейчас, после отмены льготной ипотеки, эксперты ожидают охлаждения на рынке новостроек и нового скачка спроса на индивидуальные дома за городской чертой. Эксперты отмечают, что дом большей площади можно купить примерно за ту же стоимость, что и квартиру в центре Новосибирска, но и в коттеджных поселках есть свои минусы. Как новосибирцы выбирают поселки, сколько платят за дома и может ли рынок новостроек пострадать из-за роста спроса на загородное жилье — в материале НГС.

Интерес к рынку загородного жилья растет из года в год по всей России, не обошел тренд и Новосибирскую область. Аналитики отмечают, что горожане обратили внимание на коттеджи в период пандемии коронавируса — тогда, по словам директора по развитию One Company Алексея Сержанова, изоляция дала толчок к переходу на удаленку, приходилось ютиться в квартирах по несколько месяцев. Горожане ринулись снимать или покупать дома, чтобы можно было проводить больше времени на природе. С тех пор привлекательность коттеджей не угасает.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Анжела Гордиенко объясняет, что активный интерес к загородному жилью вызвали также сельская ипотека и возможность оформлять кредиты не только на готовое жилье, но и для строительства дома. Сейчас, говорит эксперт, стоимость сотки в развитых поселках, расположенных до 100 км от города, доходит до миллиона рублей, а строительство самого дома в среднем обойдется в 5–6 миллионов рублей. Итого в среднем получается порядка 8–12 миллионов рублей за жилье.

Скачок спроса, отмечает эксперт рынка загородной недвижимости Александр Астахов, был заметен и в прошлом году — после того как цены на новостройки достигли пика и появились доступные ипотечные программы, помимо сельской ипотеки. Тогда часть покупателей переключилась с квартир в новостройках на строительство домов, а стоимость земли за год выросла примерно на 10–15% в зависимости от популярности локации, дома же выросли в цене на 30–35%. Валентин Канаев, эксперт в сфере загородной недвижимости, отмечает, что сегодня хороший дом без отделки стоит порядка 6–8 миллионов рублей, в стоимость входят земля, тепловой контур со всеми коммуникациями.

По данным экспертов «Яндекс.Недвижимости», спрос на покупку загородного жилья в регионе за год вырос на 20%. Сейчас дом стоит в среднем около 5,4 миллиона рублей — по сравнению с июнем прошлого года цена подскочила на 19,7%. Коммерческий директор «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что из-за повышенного спроса появляется всё больше новых поселков, но покупатели обращают внимание и на индивидуальное жилищное строительство.

По данным ВТБ, в Сибирском федеральном округе число кредитов на ИЖС и готовые дома выросло на 3,9 миллиарда рублей — это на 22% больше, чем год назад. Общий спрос прирос на 15%, и лидером по количеству сделок стала как раз Новосибирская область. Большинство выбирают госпрограммы — их доля достигла 75%, хотя всего год назад занимала 33%. Аналитики заметили и то, что чаще всего покупают готовые дома, но доля тех, кто решает сам построить жилье, постепенно увеличивается.

— В первом полугодии спрос на ипотеку на частные дома достиг своего пика. На фоне дорогих кредитов на городскую недвижимость треть наших заемщиков предпочли строить дома сами. Сворачивание льготных программ, очевидно, остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить, — говорит начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин.

По данным One Company, каждый третий кредит на загородную недвижимость в этом году был выдан по семейной ипотеке, новосибирцы рассматривают строительство собственных домов всё чаще. Можно по схожим ценам получить жилье большей площади, чем в центре города, уверен Алексей Сержанов. Например, в Новосибирской области стоимость квадрата в ИЖС в среднем в два раза ниже, чем в квартирах, и начинается от 70 тысяч рублей. Впрочем, эта сумма не учитывает стоимость земли, подведения коммуникаций и других расходов.

После отмены льготной ипотеки аналитики по большей степени ожидают затишье на рынке новостроек. Риелтор компании «Этажи» Роман Петренко отмечает, что загородную недвижимость охлаждение может задеть меньше всего, потому что сельская ипотека под 3% всё еще действует.

— У людей нет возможности платить по высоким ставкам. Жилье за чертой города покупать выгоднее: например, дом в 100 квадратов можно взять за 6 миллионов рублей, — говорит Роман Петренко.

Эксперт в сфере загородной недвижимости Валентин Канаев добавил, что, по статистике, 67% россиян хотят переехать в свой дом, но немногие могут приобрести жилье на свои сбережения. Толкает рынок ипотека — без нее, отмечает эксперт, загородные дома покупают крайне редко.

Аналитики уверяют, что критериев по выбору места для строительства или покупки дома много. Основные — дороги и коммуникации. Роман Петренко рассказывает, что застройщики при повышенном спросе будут еще больше развивать свои поселки, но в любом случае у загородного жилья есть минусы, которые стоит учитывать. Например, не всегда жителей устраивают качество воды и нестабильность электроснабжения. Проблемы могут быть и с инфраструктурой — не во всех поселках есть школы, детские сады и поликлиники. Скорая помощь и пожарные могут ехать дольше, а транспорт, который везет детей на учебу, — застрять. При покупке дома за городом стоит учесть все плюсы и минусы.

Большинство, объясняет Александр Астахов, выбирают организованные коттеджные поселки, потому что в них меньше проблем. При этом купить построенный дом, отмечает эксперт, всегда дороже, чем заказать у подрядчика строительство аналогичного и всё проконтролировать.

— Бывают редкие исключения, но чаще всего это связано со скрытыми дефектами и низким качеством использованных материалов. Поэтому предпочитают всё же заказывать строительство дома: во-первых, это дешевле, во-вторых, заказчик получит возможность контролировать ход строительства, — считает эксперт.

Анжела Гордиенко заметила, что покупатели разделились примерно поровну: одна половина выбирает уже готовые дома, другая — участок под строительство. В том числе активно покупают таунхаусы.

А вот аналитики «Яндекс Недвижимости» склоняются к тому, что большая часть покупателей интересуется уже построенными домами, а не участками. По их данным, популярность домов в 10 раз выше, чем покупки земли под строительство. Такую же тенденцию заметил и Валентин Канаев: он отмечает, что многие выбирают уже готовые варианты, чтобы сразу же заехать в жилье.

— При этом построенных новых домов достаточно мало, порой покупателям не подходят планировки. Тогда приходится выбирать самостоятельное строительство, чтобы получить желаемое. Иногда это и дешевле, — рассказывает Валентин Канаев.

Вторичное жилье, добавляет эксперт, покупают чаще из-за локации либо когда продавец отдает дом по очень выгодной цене: например, если срочно надо переехать и продать жилье. В этом случае недвижимость можно купить дешевле примерно на 40%. Валентин Канаев также говорит, что спросом пользуются все локации, потому что коттеджные поселки расположены примерно в 30 км от Новосибирска. Но вместо коттеджных поселков многие выбирают земельные участки в СНТ — обычно они ближе к городу и порой стоят дешевле, но не везде.

Анжела Гордиенко из «Жилфонда» отмечает, что факторов, по которым новосибирцы выбирают жилье, много. Например, сейчас развивается тренд на покупку загородного жилья как второго объекта недвижимости: покупатели хотят жить и в квартире, и в доме. Тогда критериев чуть меньше. А к домам для постоянно проживания присматриваются более основательно.

— Самые значимые факторы — дороги и коммуникации. Наиболее востребованны места с хорошими подъездными путями, неважно, электричка это или трасса. Для комфортной жизни как минимум должны быть электричество и вода, — рассказывает эксперт. — Если же покупатель рассматривает загородную недвижимость как свое единственное жилье, то смотрят на школы, детские сады и магазины. Сейчас крупные застройщики при строительстве закладывают развитие инфраструктуры на этапе проектирования.

Анжела Гордиенко рассказала, что покупатели часто присматриваются к небольшим поселкам и селам, чтобы можно было оформить сельскую ипотеку. Именно господдержка — основной двигатель загородного жилья. Покупают земельные объекты и под материнский капитал, говорит эксперт: сумма выплаты достаточно существенная, поэтому от семей появляется всё больше запросов. В следующем году интерес к частным домам будет еще выше, считает она.

— Крупные застройщики будут выкупать большие участки в Новосибирской области, неосвоенные территории еще есть. Сельская ипотека и ее пролонгация подстегнут отрасль, цены будут расти, причем не только на сами объекты, но и на строительство, — предупредила Анжела Гордиенко. — Сейчас студия в многоэтажке стоит 8–10 миллионов рублей — за эти же деньги можно купить дом в 100 квадратов примерно в 100 км от Новосибирска.

Анжела Гордиенко предполагает, что новосибирцы могут начать чаще покупать дома за городом в качестве второго жилья, а не выбирать между квартирой и частным домом: этот тренд уже есть на рынке, и он будет только усиливаться.

По мнению Александра Астахова, движущая сила ИЖС — рукастые сибирские мужики, которые готовы если не самостоятельно построить, то в дальнейшем ухаживать, содержать, ремонтировать и обслуживать свой дом.

— В последние полтора-два года доступная ипотека вывела на рынок потребителей, которые ранее об этом особо не думали, но предлагаемые финансовые условия дали им возможность заказать строительство дома, — отметил Астахов. — Даже если этот сегмент потребителей уйдет — предположим, что ипотеки на ИЖС не будет совсем или будут заградительные ипотечные ставки, — ядро целевой аудитории останется, и оно будет строить и без ипотеки.

Эксперт «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров также заметил, что недавно механизм эскроу-счетов распространили и на ИЖС — это снижает риски при кредитовании и делает рынок более прозрачным. По словам аналитика, в будущем может увеличиться спрос на подобный вид кредитования и стоит ожидать расширения рынка малоэтажного строительства.

Валентин Канаев, наоборот, говорит о том, что сейчас рынок загородного жилья замер: многие начинали строить свои дома и теперь сидят в ожидании того, что будет дальше. Сколько продлится замерзшее состояние, зависит от мер поддержи правительства.

— Крупные игроки еще не вышли на рынок загородного жилья основательно, комплексных предложений у них нет. Огромное количество жилья, вводимого в эксплуатацию, в прошлом и этом году было благодаря ипотеке. Квартирам это вряд ли навредит — перекос в сторону ИЖС случился только из-за того, что за одни и те же деньги можно было построить дом в два раза больше, чем купить квартиру, — объяснил Валентин Канаев.

При этом старт масштабным проектам уже дан: например, в Мошковском районе начали строить поселок площадью 220 га, в нем будет жить около 15 тысяч человек.

Год назад эксперты уже говорили о том, что покупатели обратят внимание на загородное жилье, но цены как на дома, так и на строительные материалы из года в год растут.