Купить хотят, платить не могут. В Новосибирске взлетели цены на коттеджи — куда бегут от «бабушкиных дач»

За последние несколько лет аналитики фиксируют изменения на рынке загородной недвижимости. Цены как на дома, так и на сами строительные материалы растут, архитектурные предпочтения меняются, а в ближайшем будущем цены на дома будут стартовать с 5 миллионов рублей. Сегодня, отмечают эксперты, купить участок и самому построить дом дешевле, чем приобрести уже готовый коттедж. При этом по цене дома можно купить неплохую большую квартиру в центре Новосибирска, хотя раньше было иначе. Что сейчас происходит на рынке загородного жилья и как новосибирцы выбирают коттеджные поселки, читайте в материале НГС.

Эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов отмечает, что на строительство нового коттеджа уйдет в среднем от 65 до 70 тысяч рублей за квадратный метр без учета покупки самого участка. Всё зависит от того, из каких материалов построен дом. За озвученную сумму выйдет коттедж под самоотделку, средняя бюджетная цена отделки — еще около 20 тысяч за квадратный метр. Большим спросом, говорит аналитик, пользуются дома площадью от 70 до 130 квадратов.

— Гипотетический участок в 10 соток в коттеджном поселке в пригороде, к которому подведено электричество и где есть вода, будет стоить от 1,5 до 2,5 миллиона рублей в среднем, — подсчитал Астахов. — В одном и том же поселке участок может различаться по цене в зависимости от того, в каком месте он находится, в том числе из-за вида.

Олег Климов, директор по развитию коттеджного поселка «Лаки парк», говорит, что в основном новосибирцы покупают участки и строят дома самостоятельно — так выходит дешевле, хотя и дольше. Каркасный дом или жилье из СИП-панелей с фундаментом, самой коробкой, крышей, окнами и дверью обойдется минимум в 30–35 тысяч рублей за кв. м. Дом из сибита стоит дороже — примерно от 50 тысяч рублей за квадрат, дальше идут кирпич и брус. При этом стоит учитывать стоимость отделки и комплектации, строительные работы, логистику.

— Сроки строительства сократились, дом можно построить за сезон: например, каркасный, из сибита или кирпича. Заказать строительство выгоднее, и дом будет на личный вкус покупателя, — рассказал Климов.

Астахов отмечает, что в последнее время цены на коттеджи выросли примерно на 15–20%, а недорогие дома с рынка уходят.

— Из-за большого роста цен на квартиры в новостройках и доступности ипотеки на индивидуальное жилищное строительство на рынок вышло много покупателей, которые заказывают дома в пределах 6–7 миллионов рублей. Наверное, скоро любой дом будет стоить минимум 5 миллионов, — предполагает Александр Астахов.

Цены на дома в организованных коттеджных поселках могут варьироваться от 8 до 15 миллионов рублей, говорит эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев. Пустой дом обойдется примерно в 8 миллионов рублей, а жилье, где можно жить сразу, — в 15 миллионов рублей. Речь идет именно о тех коттеджных поселках, где чистят дороги, охраняют территорию и есть другие удобства.

Аналитик говорит, что на рынке существуют и предложения, где одна сотка стоит 20 тысяч рублей, но чаще всего это коттеджные поселки без особых удобств, а сам дом, вероятно, будет скромным.

При этом в «Жилфонде» посчитали, что выгоднее покупать уже готовый дом: строительство с нуля обойдется в среднем в 20 миллионов рублей, а готовый такой же дом можно купить за 12 миллионов рублей. Землю же покупают везде — все зависит от возможностей покупателя: если средств много, покупают рядом с городом. При этом, по словам Зверева, в последнее время изменились цены на строительные материалы, из-за чего увеличилась себестоимость дома.

— Сама цена на коттеджи меняется исходя из нужд продажи, — отмечает Александр Зверев. — Например, недавно дом, который несколько лет продавали за 80 миллионов рублей, продали за 50 миллионов рублей, потому что владельцам подвернулся отличный вариант недвижимости в Сочи, и необходимо было продать дом срочно.

Среди самых интересных поселков в дорогом сегменте Александр Астахов называет «Соловьи» и Salair Park. Александр Зверев в пример премиальных поселков приводит те, которые находятся рядом с Заельцовским парком: «Обские зори», «Дубравушка» и «Европейский». Их эксперт считает лидерами из-за близости к городу, лесу и реке, инфраструктуры, коммуникаций, охраны, уборки территории, интересного ландшафта и статусных соседей. Дома там стоят в среднем от 20 миллионов рублей.

Из недорогих организованных коттеджных поселков Александр Зверев отмечает «Сосновку Вилладж» и «Царскую усадьбу»: они расположены недалеко от города, примерно в 20 минутах езды на автомобиле, а вокруг — бор. Стоимость домов там начинается в среднем с 3–4 миллионов рублей.

Алексей Кузнецов, девелопер микрорайона «Пригородный простор» и проекта «Белая база», согласился, что сейчас покупатели не хотят строить дома, а выбирают уже готовое жилье. Кроме того, те, кто решил переехать в частный дом, выбирают наиболее комфортный вариант с полноценной инфраструктурой — не только инженерной, но и социальной. Особенного роста спроса, по его словам, пока нет, но желание купить дом на земле у новосибирцев выросло.

Олег Климов отметил, что их покупатели стали более избирательными: редко приезжают и берут что-то быстро. Процесс стал более тщательным, в том числе из-за стоимости.

— Спрос не вырос сильно. Загородное жилье становится все более популярным, но резкого увеличения мы не почувствовали. Может быть, желание купить и выросло, но денег больше не стало, — поделился наблюдениями эксперт.

Несмотря на различные виды ипотек, которые предлагают сейчас, получить их достаточно сложно, объяснил Олег Климов. Кроме того, свой дом — это большие вложения, покупкой одного участка здесь не обойтись, а стоимость стройматериалов продолжает расти. Среди трендов последнего времени эксперт при этом отмечает низкий спрос на более дешевые дома.

— Произошло расслоение спроса: например, есть более дешевые дома за 5–8 миллионов рублей, есть более дорогие за 15–20 миллионов. У населения, которое ориентировано на бюджетные дома, денег нет. Покупателей, которые ориентированы на дорогой сегмент, не устраивают дешевые дома по своим свойствам, — рассуждает Олег Климов.

Примерно 15 лет назад, вспоминает эксперт, стоимость городского жилья была выше, и продав двухкомнатную квартиру, можно было построить или купить дом, больший по площади, чем проданное жилье. Сейчас новосибирцы не переезжают за город ради увеличения жилплощади, потому что стоимость квартиры в центре ниже, чем цена хорошего дома.

В «Жилфонде» одним из трендов называют то, что формат пожить в квартире, а отдохнуть на даче изживает себя.

— Я считаю, что рынок загородной недвижимости недооценен. Тех, кто пожил в отдельном доме, в квартиру не загонишь. А формат «бабушкиной дачи» вымирает как класс, — заметил Александр Зверев.

Тенденцию на то, что покупатели уходят от советских дач, заметил и Олег Климов: покупатели более требовательно стали относиться к своему дому, к его внешнему виду, в том числе заказывают ландшафтные проекты. Также он предполагает, что в будущем новосибирцы вернутся к простым домам для отдыха.

— Редко кто построит рядом с шикарным домом соседа неприметную сарайку и будет радоваться. Хотя было бы правильно строить так, как хочется, — дом должен быть для удовольствия и только для вас, — считает эксперт. — Думаю, что в дальнейшем люди поуменьшат свои аппетиты.

Эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов отмечает, что за последние 10 лет спрос изменился: все больше покупателей приобретают землю и заказывают строительство дома. На рынке есть варианты из кирпича, которые стоят от 10 до 25 миллионов, но многие заказчики находятся в сегменте ниже этой суммы. При этом в пределах примерно 7 миллионов рублей можно построить небольшой, но современный дом с панорамными окнами, интересной архитектурой. Поэтому покупатели выбирают земельный участок и заказывают строительство небольшого дома.

Трендом последних лет Астахов называет строительство одноэтажных домов.

— Это хорошо, потому что если обратить внимание на двух- и трехэтажные дома постройки начала 2000-х и середины 2010-х годов, то верхние этажи используются достаточно редко. Сейчас, если площадь участка позволяет, то строят одноэтажный дом, — говорит эксперт.

В архитектуре в свою очередь повышенным спросом пользуются панорамные окна и комбинированные фасады. Качество остекления, заметил Александр Астахов, позволяет устанавливать подобные окна и не платить огромные деньги за отопление в холодное время или охлаждение в теплое. Кроме того, сегодня популярны дома с фасадом из разных материалов: штукатурка и дерево, штукатурка и кирпич. Покупатели, отметил эксперт, все чаще склоняются к экологичным фасадам из белой штукатурки, комбинированной с деревянным планкеном.

Управляющий агентством недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский уже отмечал, что из-за большой разницы цен на новостройки и готовое жилье часть покупателей переориентируется на вторичный рынок и загородное жилье.

— Тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться. Обычно наблюдаем всплеск спроса в марте–июне, — говорил он.

Но крупных новых проектов опрошенные журналистом НГС эксперты назвать не смогли. Олег Климов предположил, что это связано с нестабильностью на рынке, и девелоперы опасаются масштабных вложений. Пока, считает он, новых проектов не будет — в том числе потому, что в уже существующих есть непроданные дома. В Москве, в отличие от Новосибирска, много новых покупателей из других регионов, и коттеджные поселки активно развиваются. В сибирской столице такого спроса сегодня нет.

К самым востребованным у покупателей поселкам Александр Зверев из «Жилфонда» относит те, в которых есть своя активная жизнь. Например, «Лаки парк», где проводят мероприятия, развлекательные программы для детей и взрослых: концерты, мастер-классы, тематические вечера и другие.

— Главное, о чем волнуются все клиенты, — чтобы в коттеджном поселке был хозяин. Если его нет, то поселок развалится. Еще важный критерий — безопасность. Не три пенсионера на въезде в форме охранника, а где серьезно следят за порядком. Далее узнают о наличии коммуникаций, чищенных дорогах и адекватных соседях, — перечисляет критерии выбора эксперт.

По опыту Александра Астахова, жители выбирают поселок по цене, местоположению и окружению. Последнее делится на несколько секторов: однородность среды (один ценовой уровень и один архитектурный стиль), экология (к ней относятся любые загрязнения: видимые, слышимые и обоняемые), близость остановок общественного транспорта и наличие социальных объектов рядом.

— Время проезда до места работы, учебы или отдыха — наиболее отсекающий фактор в местоположении поселка. У покупателей уже есть свои места, где сложилась жизнь, — объяснил эксперт.

Чаще всего, добавил он, место для жизни выбирают в пределах 30 км от города.

Олег Климов считает, что за город едут ради свободы, природы, экологии и тишины, и чаще всего это осознанный выбор. При этом покупатели рассматривают дом не как дачу — это полноценное жилье с отоплением и своей территорией.

Недавно НГС пообщался с аналитиками об итогах года на рынке недвижимости, эксперты фиксировали в прошлом году постепенный рост цен, как на вторичном, так и на первичном рынке. Прогнозируется, что в этом году покупатели побегут на вторичный рынок и в аренду, а стоимость жилья вряд ли снизится.