Несокрушимые квартиры: недоступная ипотека и тысячи пустых квартир — почему жилье не дешевеет и чего ждать в 2024 году

В 2023 году аналитики фиксировали постепенный рост цен на недвижимость в Новосибирске, как на вторичном, так и первичном рынке. При этом осенью горожане вдруг решили скупить жилье в новостройках, что тут же снизило количество предложений, а цены побежали вверх. В то же время рост цен на вторичное жилье остановился. Рынок пошатнуло несильно, говорить о кризисе пока рано, даже при повышенной ставке по ипотеке. Эксперты прогнозируют, что в новом году покупатели побегут уже на вторичный рынок и в аренду, а стоимость жилья вряд ли снизится. Читайте в материале НГС, что произошло с ценами на недвижимость в Новосибирске и чего ожидают эксперты в 2024 году.

Цены на недвижимость, как на первичном рынке, так и на вторичном, росли постепенно, отмечает Елена Ермолаева, директор консалтинговой компании RID Analytics: за 11 месяцев 2023 года новостройки приросли на 11%, вторичное жилье — на 6% (данных за декабрь пока нет). Средняя цена предложения в ноябре на первичном рынке — 140 тысяч рублей за квадратный метр, на вторичном — 111 тысяч рублей за квадратный метр.

Среди тенденций 2023 года эксперт отмечает высокий спрос на недвижимость, особенно осенью 2023 года, из-за чего продолжился рост цен. Стоимость жилья также выросла из-за высокой инфляции. В частности, в регионе увеличились темпы ввода жилья, но сократилось число строящихся домов, в которых идут продажи квартир на ранней стадии строительства.

— После ажиотажного спроса, отмеченного осенью, снизился объем предложения в новостройках, — говорит Елена Ермолаева.

Основатель компании «Бусы» Ирина Гущина заметила, что средняя цена квадратного метра в новостройках в 2023 году выросла на 12–15% по сравнению с прошлым годом и составила 121 тысячу рублей. При этом застройщики активно стимулировали покупательский спрос с помощью субсидированной ипотеки, траншевой ипотеки и беспроцентной рассрочки. Кроме того, на рынке стали чаще встречаться квартиры с ремонтом — оказалось, что это привлекательно для покупателей.

— Однако самое большое влияние на динамику рынка оказало повышение ключевой ставки Центробанка, в преддверии которой отделы продаж фиксировали ажиотаж на протяжении трёх месяцев: в августе, сентябре и октябре. Суммарно за эти три месяца реализовано почти 9 667 квартир — это более 40% от общего объема продаж в новостройках за 11 месяцев 2022 года, — рассказала Ирина Гущина.

Всего с января по ноябрь этого года, посчитали в «Бусах», было продано более 23 тысяч квартир и апартаментов — это на 53% больше, чем за весь 2022 год, когда общий объем продаж составил более 15 тысяч квартир. Но вместе с продажами незначительно выросли и остатки нераспроданных квартир — на декабрь 2023 года их число составило более 56 тысяч. Увеличение именно этих двух показателей, отмечает Ирина Гущина, стало результатом активного запуска застройщиками новых проектов и появления других игроков на рынке.

Как посчитал эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов, рост цен на вторичном рынке в это время составил 3,2%, а цена за квадратный метр стагнировала на уровне чуть более 107 тысяч рублей за квадратный метр.

— С сентября рост цен на вторичным рынке остановился — это последствия изменения ипотечных ставок. Это еще не означает, что произошел кризис на рынке или ожидание серьёзного спада цен, так как для большинства участников важная не абсолютная цена покупаемой квартиры, а разница цен продаваемого и покупаемого жилья, — отмечает аналитик.

По данным «Жилфонда», рынок недвижимости весь год был активным. К крушению не привело даже то, что во второй половине года произошло серьезное повышение ставок по ипотеке. Аналитики связывают это с тем, что на момент повышения ключевой ставки уже было одобрено большое количество кредитов, и сделки проходили планомерно.

— Сейчас Центральный банк с помощью повышения ключевой ставки пытается снизить ажиотажный спрос на недвижимость, и этого не надо бояться. Будет обычная рабочая ситуация, когда те люди, которые действительно нуждаются в недвижимости, будут её покупать, — отмечает управляющий агентством недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский.

По словам эксперта, покупатели сейчас в основном продают свое жилье и покупают другое, и в тот момент, когда ипотечная ставка повышается, сделки, связанные с доплатой, остаются, потому что сумма ипотеки незначительная и повышение ставки не является катастрофическим.

— Рациональный покупатель понимает, что сейчас, когда ипотечная ставка высокая, ажиотажного спроса на недвижимость нет: можно купить квартиру по более низкой цене, включая механизм торга, а после того, как ипотечная ставка откатится, сделать рефинансирование кредита. То есть высокие платежи будут короткое время, и в дальнейшем можно смягчить долговую нагрузку, — объяснил Александр Чернокульский.

При этом ужесточение мер по льготной ипотеке может привести к тому, что денег на рынке станет меньше, спрос снизится, а вместе с ним и количество сделок.

— Недвижимость — товар инертный. Она реагирует на колебания в экономике небыстро, и некоторые процессы могут продолжаться достаточно долго, даже если влияющий фактор перестал действовать. Поэтому сейчас будет какое-то снижение спроса — и мы его уже наблюдаем, начиная с сентября. Три осенних месяца показывают снижение динамики, — добавил управляющий «Жилфондом».

Сергей Хахулин, руководитель направления вторичного и загородного жилья в «Авито Недвижимости», отмечает, что объем предложения первичных квартир в Новосибирске с января по декабрь увеличился в 2,2 раза — на 120,8% относительного прошлого года. Рынок новостроек, говорит аналитик, развивается очень активно, каждый год застройщики вводят большие объемы жилья. При этом больше всего за год увеличилось количество студий — на 186,2%.

— В то же время спрос на новое жилье в Новосибирске вырос на 18,5% — даже несмотря на такие изменения на рынке, как повышение ключевой ставки несколько раз за год и увеличение ставок по ипотеке и первоначального взноса, — отмечает Сергей Хахулин.

Но несмотря на заметный рост спроса, средняя стоимость новой квартиры в Новосибирске на платформе «Авито» за год не изменилась и составляет 5,6 миллиона рублей. Серьезных ценовых колебаний, отмечает аналитик, на первичном рынке в течение года не наблюдалось.

При этом на первичном рынке колоссально увеличилось число апартаментов: по данным исследования «Авито Недвижимости», проведенного в конце осени, объем их предложения вырос на 155%. Спрос поднялся на 71%, а цена на новые апартаменты выросла на 26% год к году и остановилась на отметке около 4 миллионов рублей. При этом апартаменты в старом фонде подешевели на 1% и в среднем стоят 4,6 миллиона рублей.

Количество квартир на вторичном рынке увеличилось на 18% за год, а спрос на них вырос меньше, чем на новостройки, и составил 10%. Особый интерес, говорит Сергей Хахулин, новосибирцы проявляли к двухкомнатным квартирам: спрос на них увеличился на 13,6%. Средняя цена на вторичное жилье при этом снизилась на 3%.

— Как и на рынке новостроек, на вторичном рынке жилья Новосибирска по большей мере также отсутствуют колебания, а рост средней стоимости объекта объясним двумя базовыми показателями: усилением спроса и ежегодной инфляцией. Однако рост ключевой ставки сыграл определенную роль, и спрос на вторичку с момента повышения ключевой ставки в октябре сократился на 5,7%, — заметил Сергей Хахулин.

Арендная плата за квартиры, по данным Елены Ермолаевой, выросла на 17% от декабря 2023-го к ноябрю 2024-го. Средняя плата за жилье составила 27,6 тысячи рублей в месяц.

В «Авито Недвижимости» подсчитали, что на рынке долгосрочной аренды количество вариантов сократилось на 6,4% год к году. На это повлиял активный интерес к аренде — спрос вырос на 28,9%, а средняя цена на платформе увеличилась на 10% (с 20 до 22 тысяч рублей в месяц). Стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир не изменилась и осталась на отметке 25 тысяч и 35 тысяч рублей соответственно.

— Особенно заметный рост арендной ставки в Новосибирске наблюдался традиционно на стыке августа и сентября — с началом делового и студенческого сезонов. Так, в сентябре 2023-го средняя ставка найма достигла 26 тысяч рублей, а в октябре — 27 тысяч рублей. После повышения 27 октября ключевой ставки ЦБ ценовой показатель на рынке долгосрочной аренды Новосибирска не изменился, — отмечает Сергей Хахулин.

Как сообщает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев, спрос на долгосрочную аренду растет из-за снижения доступности ипотеки: значительное количество тех, кто хотел купить квартиру, вынуждены переключиться на рынок аренды, потому что поднимаются ставки и сокращается число предложений.

В компании «Бусы» предполагают, что с января первоначальный взнос на покупку квартиры в ипотеку возрастет до 30%, а банки будут обращать большее внимание на доходы и платёжеспособность покупателя при выдаче кредитов.

— Комплекс факторов — возросшая стоимость квадратного метра, повышение ключевой ставки и первоначального взноса — будут сдерживать спрос, но при этом цена квадратного метра, по нашим прогнозам, снижаться не будет. Тенденции к понижению стоимости квадратного метра в новостройках на данный момент мы не видим, — говорит Ирина Гущина.

Сергей Хахулин считает, что, несмотря на изменения в условиях по ипотеке, спрос на вторичный и первичный рынки в Новосибирске остается на высоком уровне. При этом рост ключевой ставки уже привел к заградительным условиям на вторичном рынке жилья, что может негативно сказаться на активности покупателей.

— На фоне высоких ставок по ипотеке может еще больше вырасти интерес к рынку долгосрочной аренде в Новосибирске, — предположил эксперт.

В «Жилфонде» прогнозируют, что в 2024 году рынок недвижимости будет стабильным: предпосылок к росту цен не ожидается, потому что ипотечная ставка и без того довольно высокая. Если же посмотреть долгосрочный период, отмечают в компании, то за последние 5 лет квартиры подорожали незначительно: по сути, они отыграли уровень инфляции.

Управляющий агентством Александр Чернокульский считает, что из-за большой разницы цен на новостройки и готовое жилье часть покупателей переориентируется на вторичный рынок и загородное жилье.

— В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижение активности на первичном рынке. В то же время, тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться. Обычно наблюдаем всплеск спроса в марте — июне, — отмечает Александр Чернокульский.

Сейчас в Новосибирске активно застраивают район Телецентра: когда-то уютное, хоть и не сильно благополучное место превращается в хаотичную застройку, жителей бараков расселяют, вместо них появляются новые жильцы. На территории строится два жилых комплекса, вскоре возводить дома начнут еще два застройщика, а по планам мэрии до 2030 года застроить весь микрорайон высотками.