«Спрос на загородную недвижимость — плюс 40%»: топ-менеджер «Авито» — о постковидном рынке и фейках

В последние несколько лет рынок недвижимости испытывает потрясение за потрясением: валютные скачки, изменения в законодательстве, пандемия коронавируса. Последняя сперва полностью остановила все действия с квартирами и домами, вызвав краткосрочную панику, а потом способствовала резким всплескам спроса то на один сегмент, то на другой. О том, как это отразилось на вариантах и ценах, когда лучше покупать и продавать жилье, о новом взгляде на офисы, роли сервиса с объявлениями и фейках рассказал управляющий директор «Авито Недвижимости» Иван Дубровин.

— В прошлом году «Авито» вошел в рейтинг РБК, став одной из 500 крупнейших компаний в России. Это накладывает какую-то ответственность на вас?

— Мы действительно входим в рейтинг РБК, одновременно «Авито» является и одной из крупнейших IT-компаний в стране: так, в 2020 году мы снова вошли в топ-5 самых дорогих компаний Рунета по версии Forbes. «Авито» — это социально значимый сервис с ежемесячной аудиторией в 50 млн человек по всей стране, который дает людям возможность улучшить свою жизнь, купить то, что вчера человек не мог себе позволить: от детских вещей, бытовой техники и автомобилей до недвижимости.

Другая история, не совсем очевидная, но тоже простая, — это экологичность, возможность не загрязнять окружающую среду. Мы даем многим вещам возможность прожить вторую, третью, четвертую жизнь.

— Это и про недвижимость?

— Мы считаем, что наша главная функция — привести на рынок тех, кто не знает, как устроен процесс покупки или продажи недвижимости, и начать этот процесс. Наличие простого, понятного и бесплатного для собственников жилья или земельных участков онлайн-ресурса благотворно влияет на рынок, выводит на него «спящих» продавцов. А дальше у них появляются два варианта: кто-то берет на себя труды и сам осуществляет сделку, кто-то постепенно конвертируется в клиента агентств недвижимости — наших ключевых бизнес-партнеров.

— Многие считают, что агентства недвижимости в принципе не нужны: можно ведь зайти на «Авито», например, и купить или продать квартиру самостоятельно. А для вас агентства — ключевые партнеры. Здесь нет противоречия?

— Если опросить людей, которые ранее не продавали и не покупали недвижимость, то их типичным ответом будет «Я сам всё могу». А если обратиться к тем, кто недавно совершил сделку, то, скорее всего, они скажут, что это сложный процесс. За неимением опыта людям кажется: ну что там сложного, зашел на сайт и разместил объявление. И мы приветствуем такое поведение, потому что, когда частный пользователь выходит на рынок, хорошо и нам, и нашим партнерам. Все стороны заинтересованы в том, чтобы частный продавец начинал свой путь на «Авито», и мы всё делаем, чтобы их на рынок вывести. В какой-то момент собственник может решить, что сделка с недвижимостью не так проста, как ему казалось, или что он слишком занят для того, чтобы оперативно отвечать на звонки потенциальных покупателей, выезжать на показы, организовывать просмотры. Тогда нужен кто-то компетентный. Так что мы не конкурируем.

— В прошлом году вы запустили сервисы поддержки частных собственников: юридическую проверку и онлайн-показы. Это сработало?

— У нас есть партнеры, которые позволяют оценить юридические риски, и мы предоставляем эту услугу своим пользователям. Это удобный современный сервис, который нужен и продавцу, и покупателю, а ковид просто позволил запустить его чуть раньше запланированного срока. Мы всё больше предпочитаем осуществлять операции и получать сервис онлайн. Работу выбираем в интернете и работаем тут же, машину продаем и так далее. Запрос пользователя на онлайн-услуги будет только расти, это удобно и поэтому становится нормой. В период изоляции, естественно, этот сервис «выстрелил», потому что встречаться и тем более ездить куда-то за выписками для многих было банально страшно.

Онлайн-показы тоже хорошо сработали: опцию подключили примерно к 40% объявлений о продаже недвижимости в России. К ней был интерес, особенно в период жесткого локдауна, когда все боялись даже на кнопки в лифте нажать из-за этого неизвестного вируса.

При этом пользователи по-прежнему, если им понравился объект, едут на просмотр, чтобы лично увидеть подъезд, разузнать про соседей, оценить, насколько они контактные, проверить уровень шумоизоляции, посмотреть, выходят окна на солнечную сторону или нет, и так далее. Это действительно важные детали очень важной сделки, порой самой важной в жизни.

Все-таки на рынке недвижимости пока рано говорить об удаленных сделках. Но такие инструменты, как первичный онлайн-показ, позволяют минимизировать количество контактов и встреч и заранее отсеять то, что тебе неинтересно.

— То есть целиком перейти на онлайн-продажу недвижимости невозможно?

— Мы думаем, что переход будет происходить постепенно. Помимо того, что можно просто пообщаться с продавцом, технологии будут постоянно развиваться в сторону виртуальной и дополненной реальности, когда покупатель сможет по району прогуляться, узнать, какие рядом есть магазины, школы, — это будет целый комплекс.

Первым таким сегментом будут новостройки, потому что очень часто покупатель знает, о каком месте идет речь. А если ты знаешь район, но дом пока не построен, можно посмотреть виртуальный тур, задать типичные вопросы и сделать выводы об объекте, не доезжая до него.

На вторичном рынке первопроходцами станут люди, которые точно знают, что они покупают, вплоть до дома. К этому рынок обязательно придет, вопрос в том, когда. Не думаю, что на вторичном рынке и рынке загородной недвижимости это случится в течение года или двух. Но рынок и пользователь будут к этому идти, а мы — помогать им в этом.

— Коронавирус, конечно, не мог не отразиться на рынке недвижимости: во время самоизоляции из-за карантина был очень резкий спад числа вариантов, а затем такой же резкий подъем.

— Когда начался ковид, население стало менее активно встречаться, организовывать показы, заключать сделки. Мы часто слышали от профессиональных участников рынка, что они уже договорились о цене, показали объект, приехали к нотариусу или в банк для подписания документов, увидели очередь, и тут у людей сдавали нервы. Для кого-то вопрос безопасности был важнее, и сделки разваливались. При этом в апреле и мае часть банков прекратили выдачу ипотеки, многие нотариусы временно приостановили работу, и рынок сильно просел.

Но начиная с июля мы заметили обратную ситуацию: объекты вернулись на рынок, как от частных продавцов, так и от агентств недвижимости и девелоперов. Люди стали меньше бояться, рынок приспособился к новым условиям.

После введения государственных мер поддержки экономики в целом и на рынке недвижимости подъем еще усилился. И всё второе полугодие, начиная с июля, на рынке наблюдался высокий спрос. В некоторых категориях и регионах он был двукратным. Понятно, что льготные ставки приводят на рынок тех, кто начинает с выбора новостройки, но часто они конвертируются в тех, кто в итоге покупает вторичку или принимает решение за городом что-то взять.

В Новосибирске год к году показатели контента во вторичной недвижимости выросли на 30%. Специфика рынка, конечно, есть, но в целом Новосибирск вел себя примерно так же, как и в среднем вся Россия: он был посередине, ограничительные меры были, но не такие жесткие, как в Москве или Санкт-Петербурге. Ситуация здесь, в столице Сибири, соответствовала динамике, которую мы видели на федеральном уровне.

— Сейчас ситуация на рынке выровнялась?

— Думаю, да. Осенью был всплеск, рост спроса на жилье доходил до 50–60% — это было связано с тем, что индустрию поддерживали, плюс сыграл свою роль фактор отложенного спроса. Людей можно посадить на карантин, но мечтать о недвижимости они не перестают, любой семье рано или поздно нужно решать жилищный вопрос.

Сейчас мы видим, что рынок стабилизируется, но спрос по-прежнему высок. 19 марта ЦБ РФ уже поднял ставку, хотя и не намного — с 4,25 до 4,5%. Это сигнал рынку о том, что государство следит за экономикой и от вектора смягчения кредитно-денежной политики постепенно переходит к ужесточению.

Второй фактор — это отмена льготного ипотечного кредитования для первичной недвижимости, которое в ноябре было продлено до 1 июня 2021 года. Мы считаем, что с 1 июня, в случае отмены программы, рынок новостроек перейдет в более сбалансированное состояние спроса и предложения.

Сейчас, безусловно, отличное время для продажи недвижимости: цены и спрос на нее по-прежнему высоки. Завтра, скорее всего, спрос снизится, это значит, что продавать придется либо дешевле, либо дольше.

— А покупать тоже лучше сейчас?

— Покупать лучше было год назад, в апреле-мае, именно после этого периода цены устремились вверх. Если у человека есть необходимость и возможность изменить жилищные условия, то, конечно, сейчас цены выше, чем были до коронавируса, и, хотя ставки по ипотеке пока низкие, непонятно, что будет дальше. Если же ты покупаешь второе-третье жилье с целью инвестиций, то, наверное, сейчас имеет смысл быть более осторожным, посмотреть на другие инструменты: облигации, акции и так далее.

— В прошлом году был ажиотаж на загородное жилье. Это разовая история или тренд продолжается?

— Первое, что сделали люди, когда их заперли дома, — стали мечтать о комфортном жилье за городом. Рост интереса к этому типу недвижимости удвоился. В Новосибирской области он доходил до трехкратного: здесь предложение в сегменте загородного жилья ограничено, поэтому спрос значительно превышал предложение. Это значит, что люди дольше искали то, что им было нужно, и тем самым и поддерживали спрос. Сейчас мы наблюдаем в области тренд на стабилизацию, постепенно потенциальные покупатели и арендаторы меньше интересуются загородной недвижимостью, но по-прежнему это плюс 40% год к году — такого никогда не было.

— Чего хотят больше: купить или арендовать?

— В целом в России, так же, как и в Новосибирской области, у населения выше запрос на то, чтобы арендовать, потому что это дешевле. Многие хотят снять что-то на сезон, тем более что до сих пор не сняли ограничения на туристические поездки в другие страны, люди по-прежнему боятся перелетов, аэропортов и гостиниц.

При этом активизировался рынок краткосрочной аренды. Часть объектов загородной недвижимости из долгосрочной аренды переходит в краткосрочную, потому что на нее есть спрос.

В загородном строительстве мы не наблюдаем кардинальной смены. Потребуется время, чтобы проанализировать, будет ли долгосрочной тенденция на жизнь в пригороде. Сейчас спрос по-прежнему высокий. Будет ли он таким через год-два?

— Есть ли вообще шанс, что этот рынок вернется, например, к уровню 19-го века, когда была культура дачных выездов на сезон?

— Мне кажется, однозначный ответ здесь сложно дать. Понятно, что мир двигается к тому, что с ростом располагаемых доходов или просто по мере развития общества и частичного перехода в формат удаленной работы население постепенно перебирается в пригород, где можно позволить себе жилье большей площади, собственный участок земли, на котором можно и собаку выгулять, и снеговика слепить. С другой стороны, мы понимаем, что по-прежнему есть и будет работа в офисе и на производстве, которая привязывает человека к определенному месту жительства. Не все профессии могут перейти в онлайн.

Многое зависит от самой индустрии и позиции властей. Например, дали льготные условия по ипотеке на новостройки — и мы видим, к какому росту спроса это привело. Если власти проявят схожую инициативу в сегменте строительства индивидуального жилья и выработают системные меры поддержки, эти действия приведут к росту предложения на рынке загородной недвижимости. Пока в текущих условиях спрос увеличивается быстрее предложения, но не могу сказать, что рынок перестроился.

— В СМИ время от времени пишут, что треть сотрудников офисов хотели бы остаться на удаленке и для многих такая возможность есть. Как это может отразиться на рынке коммерческой недвижимости и офисов?

— Вместе с опросами на тему, чего хотят сотрудники, нужно проводить и другой опрос: насколько они будут эффективны? У меня это был второй опыт удаленки в жизни. Притом что я себя считаю организованным человеком и у меня дома неплохие условия для работы, через полгода я всё равно поехал в офис. Нужно переключаться, чтобы быть эффективным.

Уже сейчас понятно, что людям нужна социализация и офисы не исчезнут. Просто там, где позволяют бизнес-процессы, рабочие графики станут более гибкими. Но о том, что люди будут работать из дома, говорить совсем рано — далеко не все имеют такую возможность: у многих есть маленькие дети, часто встречается ситуация, когда оба в паре или семье работают удаленно, что вызывает потребность в пересмотре жилищных условий, кто-то не может грамотно организовать собственное время, а рабочее место и офис дисциплинируют его.

— Рынок коммерческой недвижимости уже восстановился после самоизоляции?

— Мы видим постепенное возвращение спроса: и на офисную недвижимость, и на торговую. Самый сложный период пришелся на осень, когда бизнес еще не оправился от первого локдауна, все ждали вторую волну, и никто не знал, какие меры она за собой повлечет. Тогда спрос на коммерческую недвижимость просел по всей стране, но сейчас третий месяц подряд он растет.

При этом предложение превышает спрос: многие компании, которые свернули свою деятельность, перевели сотрудников на удаленку и освободили площади для арендаторов.

— На форматах офисов пандемия отразилась?

— Мы видим, что средняя площадь чуть-чуть сократилась, и когда мы уточняем, что происходит, типовой ответ такой: стало меньше крупных покупателей и арендаторов, которые переосмысливают дальнейшие форматы работы. Соответственно, спрос перешел в сторону небольших и более гибких к адаптации помещений, и бизнес на это отреагировал.

Кабинетная «нарезка» снова становится интересна арендаторам. Вырос спрос и в Новосибирске, и в целом по России на здания и помещения в бизнес-центрах с отдельным входом. Люди хотят обезопасить своих сотрудников, сделать так, чтобы они меньше пересекались с другими коллективами, которыми они не управляют, потому что даже с учетом всех мер — и масочного режима, и социальной дистанции — нет уверенности в полном соблюдении мер безопасности соседями по бизнес-центру.

Мы также видим, что развивается формат коворкингов. Пока это не самый большой сегмент рынка коммерческой недвижимости, но у него есть два типа ключевых клиентов. Первый — это фрилансеры и работающие на себя предприниматели, именно они создали спрос на коворкинги. Второй — частные сотрудники, которые не могут попасть в офис своей компании, так как он временно закрыт из-за пандемии, а дома им работать сложно: маленькие дети, работа и учеба других членов семьи, другие организационные неудобства.

Из интересных частных наблюдений: в Москве часто коворкинги нанимают для занятий детей с репетиторами. Школы не работают, и в коворкингах всегда есть двое-трое пар учителей и детей.

— Можно ли ковид считать серьезным потрясением по уровню влияния на рынок, сравнивать с кризисами?

— Я помню конец 2008 года — это был шок и для бизнеса, и для общества. В 2014 году было ощущение, что это такой большой кризис, что пока даже непонятно, когда и как мы его преодолеем. А многие еще застали кризис 1998 года, некоторые и 1991 год помнят. Поэтому было ощущение, что это не первый кризис, как-нибудь продержимся.

С ковидом другая ситуация. Это был «черный лебедь» для всех, и из-за неожиданности и непонимания, что происходит, ковид был более сильным «моральным» ударом. При этом сейчас мы видим, что власти нашли способ стабилизировать ситуацию. И бизнес уже на это смотрит, скорее задаваясь вопросом, когда это закончится.

Я бы сказал, что влияние в моменте у ковида было примерно как в 2014 году, просто длилось не неделю-две, а два месяца. В долгосрочной перспективе, я думаю, макроэкономические факторы вроде реально располагаемых доходов, курса нефти и доллара оказывают больше влияния, чем сам ковид.

— Любого пользователя таких сервисов, как «Авито», беспокоят фейки — это бич на рынке недвижимости, особенно в аренде. Как вы с этим боретесь?

— Для нас прошлый год был очень важным как раз с точки зрения понимания того, как с этим работать. Мы запустили программу «Проверенный партнер» — сейчас мы даем преференции тем профессиональным участникам рынка, которые ведут себя добросовестно и клиентоориентированно. Но это только начало, фундамент.

У нас есть большое количество инициатив по верификации частного продавца, которые уже начинают работать. Главное — это технологии: мы собрали крутейшую команду разработчиков, создали систему модерации, и мы теперь можем вычислить того, кто притворяется участником рынка.

Простой пример: вы год назад покупали машину, полгода назад искали работу, параллельно выставляли большое количество вещей, что-то покупали и в какой-то момент решили продать квартиру и выставляете ее в разделе «Недвижимость», это ваше первое объявление. И вторая ситуация: вы вчера зарегистрировались и тут же выставляете две или три квартиры на продажу. Безусловно, второй сценарий вызовет у искусственного интеллекта и системы модерации вопросы.

Есть и простой механизм по поиску картинок: мы используем не только наши архивы, но и внешние фотостоки. Где-то информацию покупаем, где-то заключаем партнерство. У нас есть и ручная, и машинная модерация. В день по всем вертикалям «Авито» поступает более 4 миллионов объявлений, и только около 600 тысяч доходит до публикации. Мы вкладываем большие ресурсы и стараемся весь непонятный контент отсеивать.

— Рынок становится более честным, прозрачным и цивилизованным?

— Мы видим, что рынок постепенно становится более профессиональным, растет количество квалифицированных игроков, потому что современный пользователь хочет более качественный сервис. Это значит, что тот, кто занимается качеством и объявлений, и последующего сервиса, в долгосрочную выиграет. И мы видим, что рынок постепенно меняется. Не так быстро, как хотелось бы аудитории, но меняется.

Что еще почитать о влиянии пандемии на рынок недвижимости

Первыми на пандемию отреагировали застройщики: после снижения ставок по ипотеке и введения льготных программ спрос был таким, что цены на новостройки стремительно подскочили. О своих впечатлениях в конце прошлого года рассказали сами участники рынка.

После этого президент потребовал разобраться с ситуацией и каким-то образом ее урегулировать, но в Новосибирске это заявление восприняли скептически.

Весной 2021 года аналитики подсчитали, что вторичный рынок начал догонять новостройки: по некоторым данным, цены на готовые квартиры за год выросли до 25%.