«Рано или поздно придет кирдык»: что происходило на рынке недвижимости и какими будут цены на квартиры

Такой год, как 2020-й, наверное, не мог спрогнозировать ни один экономист. Но, как ни странно, немало людей в этом году выиграло, в том числе на рынке недвижимости: ипотека бьет рекорды, на новостройки шквальный спрос, а цены растут как на дрожжах. Смогла ли пандемия сломать рынок или это временное явление, какая проблема в этом году была серьезнее коронавируса и чего ждать от 2021-го, эксперты рассказали Лизе Пичугиной.

Александр Чернокульский, управляющий компанией «Жилфонд»:

— На рынок недвижимости действуют факторы, которые его разгоняют, и факторы, которые тормозят. В этом году так оказалось, что набор факторов, разгоняющих рынок недвижимости, более сильный. И пандемия в том числе. Есть позиция экономистов, что люди деньги распределяют между товарами-заменителями: не получилось в отпуск съездить в Европу — человек пошел и дачу купил на сэкономленные.

У нас покупки часто происходят эмоционально.

Возникла необходимость в месте, куда ты можешь выехать и подышать свежим воздухом — разобрали дачи. Люди, в принципе, в сторону загородной недвижимости стали активнее смотреть.

У нас ряд сотрудников не вернулся с удаленки, потому что им так удобно: они не тратят время на дорогу и тратят его на работу. При этом, с точки зрения работодателя, если человек не тратит деньги на то, чтобы ездить, то готов, может, за меньшие деньги работать. Многие бизнесы сейчас оптимизируют свои расходы на аренду. Мой ничем не подтвержденный прогноз: спрос на офисную недвижимость будет снижаться, а на жилую — расти за счет того, что в этом году задали тренд на удаленную работу, и какое-то время он будет развиваться.

В этом году за счет того что ставка по ипотеке была низкая, а инфляция превысила прогнозные показатели, плюс депозиты подешевели, вырос спрос на жилье. Кто-то из банков деньги в недвижимость переложил, кто-то по низкой ставке квартиру купил, кто-то про запас купил и пустил туда квартирантов, чтобы они рассчитывались за нее. Этим повышенным спросом мы разогнали рынок недвижимости. Сейчас получается, что платеж практически не изменился: ставки снизились, зато цена выросла, а условная зарплата там же осталась.

Коммерческая недвижимость стала сложным активом. У меня есть знакомые, которые сдают коммерческую недвижимость и тем и живут, и у них в этом году были вопросы, как жить, потому что арендаторов-то не было. Но как это будет в долгосрочной перспективе, сложно предсказать. Возможно, всем надоест сидеть дома.

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»:

— Коронавирус — это не главная история, которая повлияла на наш рынок в этом году. Главное — это переход рынка на проектное финансирование со счетами эскроу. Он очень болезненный, очень непростой, тяжелее, чем роды у слонихи. И из-за него у нас есть несколько разнонаправленных последствий.

Во-первых, у нас началось ценовое ралли. Все адекватные продукты подняты в цене, а их число резко снижается. На это в том числе повлияла льготная ипотека: она привела к тому, что платежеспособный спрос не рухнул, и даже была пара месяцев, когда спрос бы рекордный. Правительство и банки будут расширять и поддерживать спрос, потому что по большому счету это единственный нормальный полноценный инструмент розничного кредитования: всё остальное похоже на игру в русскую рулетку.

Во-вторых, строители в основной массе еще достраивают те площадки, на которые они заранее успели получить разрешения на строительство. Все-таки удельный вес площадок, которые работают по проектному финансированию со счетами эскроу, гораздо меньше необходимого. Это провоцирует дефицит жилья.

Кто читал Карла Маркса, знает, что в таких случаях происходит.

При этом переход на новое законодательство обязателен для застройщиков, но всё еще необязателен для банков. Центробанк не делает ничего и дождется того, что накачает платежеспособный спрос, а реально развиваться будут только Москва, Санкт-Петербург, по чуть-чуть Новосибирск, Екатеринбург, Краснодар и какой-нибудь Новгород, а остальной рынок жилья помрет. У «Стрижей» всё хорошо, у нас прирост к прошлому году в два с лишним раза. Но кто-то умирает, а мы подбираем — это в любом случае неправильно.

В-третьих, новых проектов не так много, как нужно для естественного развития рынка. Сейчас меньшинство на рынке будет увеличивать свою долю, а большинство, не сумев адаптироваться, уйдет. Причем среди них много профессионалов-строителей, которым просто не повезло: они не имеют изощренных финансовых компетенций. Эти мелкие игроки делают уникальные вещи, которые заставляют крупняк шевелиться и развиваться. Теперь крупняк будет чуть более вальяжным, наверное, для рынка это не очень хорошо.

Роман Егоршев, руководитель отдела продаж ипотечного агентства «Легко»:

— Когда мы в апреле столкнулись с коронавирусом, на рынке произошло затишье. У застройщиков были большие риски: если бы сохранилась прежняя процентная ставка, появились бы новые долгострои. Государство это понимало и пошло навстречу: ввело господдержку, сельскую ипотеку. Вторичному рынку разница в ставке до 5% тоже неинтересна, поэтому снизили ключевую ставку.

Этим и спасали рынок недвижимости: люди подоставали деньги, хотя, казалось бы, кризис, денег нет.

Аналитики говорят, что цены будут расти весь 2021 год, что будет в 2022-м, сложно прогнозировать. По моему мнению, как минимум на новостройки покупательский спрос будет меньше, потому что, когда дали ставку 6,5%, люди бежали покупать с горящими глазами, а сейчас это уже обыденность, норма. Но застройщики точно не будут понижать стоимость, цены будут только расти, пока есть низкая ставка и пока будут строиться и сдаваться эти дома.

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics:

— Ситуация с коронавирусом неоднозначная. Провалился рынок общепита, развлечений, массовых мероприятий, но очень сильно при этом выросли доставки, интернет-магазины, IT-отрасли. Это во-первых.

Во-вторых, многих, в том числе обеспеченных работников вроде айтишников, на длительное время посадили в хоум-офисы. А это экономия на транспорте, том же общепите, одежде, косметике. Очень большая статья расходов — импорт туризма: человек, который едет за границу, тратит от 80 тысяч рублей до бесконечности, и всё это осталось в стране. Максимум — в Сочи и в Крыму, а может, и в карманах. И эти деньги запросто можно потратить на тот же первоначальный взнос по ипотеке.

Основная тенденция — серьезный рост цен, особенно осенью, и то, что с рынка вымели практически все квартиры, которые немного упали в цене за весну и лето. Парадоксальная такая тенденция: казалось бы, у нас экономический кризис, доллар вырос, а вот, видимо, опять сказался эффект кризисных ожиданий и того, что проценты по ипотеке снизились. Это опасная тенденция, которая может привести к тому, что у нас многие будут перекредитованы.

На первичном рынке жилья сокращается предложение и появляется такой пузырь. Дефицит определенный уже есть, и даже интересно, что там будет в следующем году, как себя рынок поведет. По идее, когда на первичном рынке цены становятся настолько высокими, спрос должен сместиться на вторичный рынок. Мы это наблюдаем по данным выданных ипотечных кредитов — на вторичном рынке сильно вырос объем ипотечного кредитования. Но вторичка растет очень медленно, и там рост идет потому, что дешевые варианты уходят с рынка.

На первичном рынке ситуация неоднозначная: с одной стороны, строительные компании своими ценами полностью отыграли все те преимущества, которые дает госипотека. По сути, цены выросли настолько, что госипотека не добавляет покупателю никакой радости.

Я не думаю, что в следующем году на рынке всё будет плохо, потому что пока на рынке всё даже очень хорошо. Наверное, когда-то это закончится, но окончание будет плавным. А дальше всё зависит от экономики.

Если цены так разогнались за этот год, рано или поздно этому придет кирдык. Вопрос только в том, как скоро это случится и насколько сильным будет кирдык. Всё будет зависеть от того, будет ли вакцинация, откроют ли границы, что будет в мире дальше. Слишком много факторов сейчас влияет и на экономику, и на рынок недвижимости. Главный черный лебедь в виде пандемии у нас еще летит, и когда он долетит и где в итоге сядет, неизвестно.

О том, как взлетели цены на жилье, эксперты рассказывали и раньше — в ноябре они признали, что рост уже нельзя считать естественным.