«Цена уже просто абсурдная»: пока государство субсидирует ипотеку, застройщики взвинтили цены на квартиры

Новостройки переоценены — так считают новосибирские эксперты по недвижимости. Цены и спрос на новое жилье в этом году растут, как флюс, и его невозможно не заметить. Некоторые участники рынка отмечают, что сегодня дешевле купить квартиру не старше 10 лет у метро, чем аналогичную по площади, но строящуюся — на окраине. Почему так произошло и сколько продлится, разбиралась Лиза Пичугина.

Цену диктуют со строительного крана

Проблема доступности жилья — из тех, о которой очень любят говорить власти. Один из президентских указов — обеспечить планомерный рост ввода жилья, чтобы всем хватило. В Новосибирске этот показатель должен составлять не меньше 2 млн кв. м новых квартир в год. Но поскольку экономика в России, а вместе с ней и покупательная способность россиян, стабильностью не отличается, кризис за кризисом в отрасль вливают немалые деньги: сперва денежными субсидиями покупателям квартир в новостройках, сейчас — льготной ипотекой.

В этом году на новостройки просто ажиотажный спрос, отмечают эксперты. В Росреестре подсчитали, что число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве превысило показатели всех прошлых лет.

— В октябре 2020 года Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрировано более 4,2 тысячи договоров участия в долевом строительстве, это на 41% выше показателя прошлого месяца (около 3 тысяч) и в 2 раза больше аналогичного периода 2019 года (около 2 тысяч), — заметили специалисты ведомства.

Ажиотажный спрос в свою очередь привел к росту цен. Если на вторичном рынке благодаря снижению ставок по ипотеке новосибирцы выкупили большую часть дешевых вариантов, и цены выросли в среднем только на 3%, то на рынке новостроек — на 11%, подсчитала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Готовое жилье в среднем по городу так оказывается дешевле, чем еще строящееся.

— У такой разницы в росте есть две основные причины: на первичном рынке ценообразование определяют строительные компании, число которых невелико (в отличие от числа продавцов на вторичном рынке, которых тысячи). А также вся ситуация по переходу на эскроу-счета, в результате которой растет себестоимость строительства, а число проектов в будущем может сократиться (как и число строительных компаний), — пояснила Елена Ермолаева.

В октябре средняя цена на готовое жилье в Новосибирске составила 72,3 тысячи рублей за кв. м. Новостройки при этом стоили в среднем по городу 79,2 тысячи рублей за квадрат. По наблюдениям управляющего компанией «Выставка новостроек» Григория Якобсона, цены на строящееся жилье варьируются от 45 тысяч за кв. м до 258 тысяч рублей, и в востребованных районах стоимость новостроек уже зачастую переваливает за 100 тысяч рублей за квадрат.

— Этот перелом произошел в мае, тогда скакнул потребительский спрос, и сегодня есть определенная гонка. Я знаю, например, что ГК «Строитель» распродала 180 квартир за полтора часа, имея при этом ценник в районе 100 тысяч за квадрат. Объективной причины я, правда, найти не могу, — говорит Григорий Якобсон. — Есть ощущение, что это из-за того, что люди никуда не поехали: плановые мероприятия по отдыху, турпутевки и всё остальное были заменены на первоначальный взнос. Остальное добирали ипотекой, потому что ипотечных сделок и было очень много, а стало ещё больше. Человек понимает, что у него освободились какие-то деньги, и пытается их как-то правильно, технично освоить.

Хватают не думая

Ажиотаж, по мнению управляющего «Выставкой новостроек», создается, помимо дешевой ипотеки, маркетинговым напором застройщиков. Всё чаще, заметил Григорий Якобсон, покупатели жилья в новостройках перестают обращать внимание на стоимость квадрата и того, из чего она складывается, и оценивают цену покупки целиком и связывают это с эмоциями, некими ожиданиями от будущей жизни. Но затем разочаровываются и продают новую квартиру иногда дешевле, чем застройщик продает строящуюся в соседнем доме.

— 5–6% людей продают квартиры после ввода дома в эксплуатацию не потому, что они для этого их и покупали, а потому, что покупка была не до конца продуманной. И для них становится сюрпризом, что на минимальный ремонт ещё надо по 10 тысяч на кв. м, — рассказывает Григорий Якобсон. — Человек тратится, думает: «Я себе сейчас отгрохаю хоромы», потом приходит в магазин и видит, что керамогранит, о котором он мечтал, стоит не 2, а 10 тысяч за квадрат.

Но иногда даже квартира в относительно новом доме с ремонтом стоит дешевле, чем только строящаяся — и это парадокс, вызванный в первую очередь слишком дешевой ипотекой на новостройки, говорит Елена Ермолаева.

Директор АН «Квадротека» Владимир Голованов считает, что это всё же явление не слишком распространенное. Но с тем, что на рынке образовался ценовой «флюс», он согласился.

— Новостройки правда перегреты. Сначала люди чесали репу и смотрели на ставку в 6,5%, а потом спохватились, что программа почти заканчивается, и понеслось — есть такой момент инерции, — говорит Владимир Голованов. — С рынка ушли дешевые варианты, и купить, например, за 2 миллиона нечего, а еще вчера было можно. Возник такой ажиотажный пузырь: народ вообще не думает, хватает, что осталось — вдруг завтра и этого не будет. Это временное помутнение, люди сейчас не очень думают. Это поведение толпы, когда трезвый расчет не работает. Хватают всё, за любые деньги.

Поделать что-то с этим, считает Григорий Якобсон, нельзя — только пережить.

— Застройщик готовит оферту, мы её принимаем такой, какая она есть, и повлиять на нее не можем. Если потребитель хочет взять — он будет брать. Но мое личное мнение: цена уже просто абсурдная, — говорит он.

Впереди только похмелье

Эксперты считают, что падение после того ажиотажа, который можно наблюдать сегодня на рынке новостроек, может оказаться глубоким и болезненным. И, что самое главное, довольно скорым.

— В следующем году, думаю, рынок будет стабилизироваться. Мы видим скачок в момент роста курса доллара, мы видим историю, связанную с пандемией, когда человек ощутил количество квадратов и текущую свою ситуацию и захотел улучшить качество жизни на случай повторения пандемии. Больше факторов нет, — полагает Григорий Якобсон. — Это снежный ком, который просто увеличивается в размерах. Но наступит весна, и всё растает.

По мнению Владимира Голованова, стихнуть ажиотаж может и того раньше — к концу года:

— Обычно ажиотаж длится несколько месяцев: количество паникеров ограничено, количество денег ограничено. В казне пока денег много — программу продлили, но предложения недорогие тоже ограничены.

Елена Ермолаева считает, что «похмелье» может оказаться болезненным не только для рынка, но и для людей.

— Сейчас опасная ситуация, когда нарастает негатив в экономике, но людей, по сути, подталкивают к покупкам с помощью дешевой ипотеки. Есть риск того, что вырастет число ипотечных дефолтов: покупатели, поддавшись этому ажиотажу, могут не рассчитать свои силы, — предупреждает руководитель RID Analytics.

О росте цен на новостройки эксперты предупреждали еще в начале года, так что можно сказать, что прогнозы сбылись.

О небывалом спросе на жилье, в том числе загородное, НГС уже писал — именно ажиотаж стал маркером лета 2020 года.