«Цены у надежных застройщиков выросли на 18%». Аналитик — о том, как рост цен на жилье убил выгоду госипотеки

Весной правительство решило помочь строителям во время пандемии коронавируса и запустило программу льготной ипотеки. Людям дали возможность приобретать новые квартиры под 6,5% годовых. Это позволило строителям почувствовать себя более уверенно — и они стали поднимать цены. Программа должна была закончиться к 1 ноября, поэтому в октябре на рынке недвижимости царил ажиотажный спрос. Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировало более 4,2 тысячи договоров долевого участия — на 41% больше, чем в сентябре, и в 2 раза больше показателей октября прошлого года. По оценке независимого аналитика Сергея Николаева, дефицит новостроек и льготная ипотека привели к росту цены квадратного метра на 12%, а средние цены у надежных застройщиков выросли еще больше. Эксперт считает, что цены на новостройки «разогнали» ошибочные решения. Почему — в его авторской колонке.

На начало 2020 года в Новосибирске сформировался дефицит новостроек, которые будут достроены в срок. За последние четыре года число проданных, но не построенных новостроек выросло в 2,5 раза — до 2 миллионов квадратных метров. Такая ситуация была в конце 2014 года, когда покупатели уходили от рублевых активов.

Но после ажиотажного спроса 2014 года застройщики быстро ликвидировали дефицит. В 2015 году было заложено 187 новых домов, причем 66 — в первом квартале.

В 2020 году ситуация не позволила застройщикам быстро нарастить число новых строек, так как нельзя строить за счет дольщиков, а финансовое состояние 50% застройщиков не позволит им быстро получить проектное финансирование. В результате за 9 месяцев 2020 года было заложено в 2 раза меньше новых домов, чем в 2015-м. Закон о переходе на счета-эскроу не позволил застройщикам увеличить число предложений на рынке новостроек в Новосибирске.

В связи с пандемией, которая привела к временной остановке строек, была объявлена индульгенция на своевременный ввод объектов в эксплуатацию в 2020 году. Конечно, подавляющее большинство застройщиков региона не собираются срывать сроки ввода и даже сдают дома досрочно, но это решение внесло дополнительное напряжение по ряду объектов.

Для увеличения спроса государство запустило льготную ипотеку на новостройки. В зависимости от срока ипотеки покупатели снизили свои ежемесячные платежи на 10–17%. Отличное решение, но зачем надо было вешать потенциальных покупателей на флажок? В первоначальном решении правительства ограничить льготную ипотеку первым ноября 2020 года потенциальные покупатели увидели 2 посыла:

1. Покупайте сейчас, потом будет дороже.

2. Не совсем понятно, что там будет с рублем в конце 2020 года, и это на фоне не совсем стабильной валюты и разговоров о девальвации.

В результате ограничения льготной программы кредитования на первичном рынке отложенный спрос, сформированный во время самоизоляции, и нестабильность российской валюты привели к абсолютно рекордным показателям на рынке недвижимости и к дальнейшему увеличению дефицита новостроек. Если на конец 2016 года в Новосибирской области было в продаже 58 тысяч квартир, в 2017 году — 46 тысяч, на начало 2020 года — 30 тысяч, то сейчас — только 25.

За год в Новосибирске продается около 30 тысяч квартир (в октябре этого года было заключено 4232 договора долевого участия). И когда суммарное предложение уменьшается до 42–43 тысяч, рынок покупателя переходит в рынок продавца.

Дефицит и льготная ипотека привели к росту средневзвешенной цены квадратного метра в новостройках за 10 месяцев на 12%, а средние цены у надежных застройщиков выросли на 16–18%. Как минимум половину этого роста, по моему мнению, обеспечили неоднозначные решения.

Основными выгодополучателями от роста цен оказались не застройщики, а банки. Во-первых, потому что дома, на строительство которых они дают проектное финансирование, становятся для них более интересными, потому что выросла цена. Во-вторых, они выдают льготную ипотеку под 6,5% при ключевой ставке 4,25% еще и под залог квартиры.

Официальная статистика показывает, что доходы населения падают, рост цен уже практически нивелировал эффект от льготной ипотеки. Цены приблизились к пиковым значениям в данном экономическом цикле.

Но и продавать практически нечего — всё, что строится, на 70% уже продано. Поэтому рынок ждет выравнивание за счет падения спроса до уровня предложения при высоких ценах. Есть несколько вариантов развития:

1. Повышение покупательской способности за счет дальнейшего снижения ипотеки.

2. Развитие доходных домов, потому что сегодня доходы от ренты превышают ставки по ипотеке. Доходы от сдачи квартир — порядка 6%, а доходы по депозитам — на уровне ключевой ставки.

Для сохранения объемов строительства на уровне этого года нужны новые решения.

Пока писалась эта колонка, правительство объявило еще одно потенциальное решение по апартаментам (о запрете их строительства), и даже неспециалисту видно, что это приведет к дополнительному росту цен.

От редакции. Ажиотажный спрос на госипотеку позволил застройщикам спокойно поднимать цены во время пандемии. По наблюдениям экспертов рынка недвижимости, ситуация дошла до абсурда: строящиеся квартиры оказываются дороже уже построенных с ремонтом — разница доходит до 10%.