Власти решили запретить строить квартиры-оборотни — что будет с уже построенными в Новосибирске

Конец прошлой недели на рынке недвижимости взорвало заявление замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина о намерении ведомства запретить новое строительство апартаментов и признать уже построенные жильем. Еще несколько дней министерство уточняло это заявление (например, то, что обычным жильем признают не все апартаменты, а к уже строящимся разработают новые требования), а эксперты недоумевали, как можно запретить то, чего законодательно не существует. Понятно, что Москва — главный производитель и потребитель такого рода жилья, но и в Новосибирске в последние годы наблюдается бум строительства апартаментов. Что будет с ними, журналист НГС Лиза Пичугина узнала у экспертов и самих девелоперов.

«Лавочка закрывается»

Выступая 19 ноября в Совете Федерации, замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что в последние полгода в ведомстве звучали разные мнения по вопросу регулирования апартаментов, но теперь Минстрой вроде бы пришел к единому мнению: уже построенным апартаментам дадут статус жилья, а новые строить запретят.

— Пока наша позиция — что, наверное, это нецелесообразно в будущем, строить всё, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье, — цитирует Никиту Стасишина РИА «Новости».

Сообщение сильно взбудоражило рынок. Позднее Никита Стасишин отметил, что получить статус полноценного жилья смогут лишь те апартаменты, где есть для этого необходимые условия, включая инфраструктуру. К тем комплексам, которые строят по всей России сегодня, разработают перечень требований, а в законодательство Минстрой предложил внести понятие «многофункциональное здание».

Но и это предложение вызвало критику. Глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская заметила, что признавать жильем часть многофункционального комплекса нельзя: в жилых и нежилых зданиях предусмотрены разные правила регулирования и управления. Такая мера, считает депутат, приведет к коррупции.

Хотя в целом Галина Хованская этот формат недвижимости раскритиковала — правда, в первую очередь из-за недобросовестных застройщиков, которые не предупреждают покупателей об особенности апартаментов. В частности, такое жилье не пригодно для постоянного проживания просто потому, что жильем формально не является, на него выше налоги, а муниципалитет не обязан обеспечивать апартаменты социальной инфраструктурой.

Эта проблема за последние годы достаточно остро проявилась и в Новосибирске: в начале года ее даже обсуждали местные депутаты, но ни к чему, впрочем, не пришли.

Лазейка для застройщиков

Основная причина появления апартаментов и в Москве, и в Новосибирске — не столько стремление дать рынку новый формат недвижимости, сколько желание построить и продать жилье там, где этого делать по нормативам нельзя.

— Почему апартаменты начали строить — меньше требований было к строительству по детским площадкам, по всем этим историям, — говорит владелец компании Nazarov&Partners Александр Назаров. — И что теперь, в срочном порядке застройщик должен будет всё пересмотреть под статус жилых комплексов? Скорее всего, нет, просто переведут условно, и застройщик будет в шоколаде: он построил жилье за меньший геморрой.

Но запрет на апартаменты не решит проблему глобально, считает координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев. В частности, потому что это только один из способов обойти нормативы. Кроме того, всегда найдутся те, кто купит такую недвижимость для постоянного проживания.

— У нас в городе ввели для гостиниц минимальные размеры участков, как для жилых домов, и погасили эту тенденцию. Поэтому их построили не очень много, — говорит Михаил Рязанцев. — Застройщики всегда ищут и находят разные варианты, как обойти закон. У нас согласовывали часть жилого комплекса как здание НИИ или, как лет 5 назад, массово строили многоквартирные дома в частном секторе. Возможно, власти пойдут по пути смягчения требований к самим жилым домам.

Невозможно запретить то, чего нет

Эксперты считают, что заявление Никиты Стасишина больше похоже на некий популизм. Формально такого понятия, как апартаменты, в законодательстве не существует — их строят либо как гостиницы, либо как административные здания. Запрет на строительство того или другого маловероятен, считают эксперты.

Перевод уже построенных апартаментов в жилье, по мнению Александра Назарова, в первую очередь нужен властям: так можно будет неплохо поправить статистику по объему введенного жилья. Выиграют помимо застройщиков и недобросовестные покупатели апартаментов, которые приобрели их для собственного постоянного проживания, проигнорировав то, что они как формат для этого не предназначены.

— Сама концепция не предусматривала, что там будут постоянно жить семейные люди, — поясняет Александр Назаров. — Предполагалось, что это будет некий бизнес-продукт, инвестиционный продукт. Если девелопер грамотно позиционировал проект, а не втюхивал его, и все его покупали осознанно, зная, что это именно апартаменты, что будет выше налог и стоимость содержания, что, возможно, там будут офисы, сложности с регистрацией, садиками и школами, то, по логике, никакая возня там возникать не должна.

В Москве апартаменты привлекают покупателей ценой: по разным оценкам, их стоимость может быть от 5 до 15% ниже, чем жилье в той же локации. Но в Новосибирске это работает иначе: по информации RID Analytics, цены различаются несильно и примерно соответствуют средним в районе, а большую часть апартаментов построили или строят близко к центру, в Центральном или Октябрьском районах. При этом спрос на жилье в Новосибирске всё еще выше, чем на апартаменты.

Но если какой-то закон всё же будет принят, подвисает вопрос о начатых, но еще не введенных комплексах апартаментов.

— Переформатировать их в жилье невозможно, только достраивать как коммерческую недвижимость. Продавать частями можно будет и дальше, тут ничего незаконного нет. Но то, что подобный закон просто обвалит девелоперам продажи, — это точно, — говорит Елена Ермолаева. — Пострадают при этом и девелоперы, и их покупатели, которые уже приобрели апартаменты и теперь будут ждать, пока будут проданы остальные лоты и объект будет сдан в эксплуатацию.

Что думают застройщики

Сегодня в Новосибирске есть как уже реализованные, так и строящиеся проекты с апартаментами. Среди первых самые известные — Park Residence группы «ВербаКапитал-Девеломпент» и JET Apartments от ГК «Строитель». На этапе строительства сегодня проект ГК «НМК» BonApart, «Инские холмы» — новый проект «ВербыКапитал-Девелопмент», Apart-River группы «СМСС», проект группы «Мета».

Уже реализованные проекты — это фактически те самые многофункциональные комплексы. В Park Residence офисы и жилые помещения разделены по этажам, в JET могут быть соседями по площадке. Директор компании «ВКД-2» (входит в группу «ВербаКапитал-Девелопмент» и выступает застройщиком проекта «Инские холмы») Юрий Ильченко, примеряя ситуацию на свои проекты, высказывается осторожно.

— Пока слишком мало информации для того, чтобы прогнозировать развитие ситуации. Мы законопослушная компания, и если министерством будут приняты подобные меры — будем подстраиваться под новую реальность и корректировать проект, — говорит Юрий Ильченко. — Но в любом случае концепция «Инских холмов» будет сохранена: это комплексная застройка с большим набором возможностей для жителей комплекса, бизнеса и города в целом.

— Запрет на строительство может налагаться только на этапе получения разрешения на строительство, а мы уже выходим на ввод в эксплуатацию, — заметил в свою очередь руководитель проекта BonApart Евгений Павловец. — Есть еще одна сторона этого вопроса — это не наша позиция, а попытка смотреть с разных сторон: почему вообще это нужно регулировать? Ведь это рынок, и он сам регулируется прекрасно. Если бы не было спроса на апартаменты, их бы и не предлагали. Те, кто их приобретает, в большинстве своем отдают себе отчет, что они делают, какие плюсы и минусы покупают. Значит, их это устраивает. Зачем им статус жилых помещений?

По мнению Евгения Павловца, апартаменты в их изначальном замысле — исключительно для краткосрочного рентного бизнеса — наоборот, необходимы: если удастся вывести этот бизнес из жилых домов, все только выиграют, считает он.

Юрий Ильченко отметил, что от властей очень долго ждали закрепления за апартаментами какого-то официального, юридического статуса, который бы позволил выделить этот тип жилья и вывести его из тени. Но даже после заявления Никиты Стасишина серьезных перемен в этом сегменте рынка застройщик не ждет.

— Да, возможно, изменят некие правила, которые в любом случае позволят строить гостиницы, а значит, будет возможность законно продавать и покупать отдельные номера или доли в гостиницах. Поэтому радикальных перемен в этом сегменте строительного рынка мы не предвидим, — подытожил он.

Самый большой на сегодня комплекс апартаментов — JET Apartments — достроили сравнительно недавно. НГС побывал там и узнал, как устроена жизнь в апартаментах.

Между двумя очередями JET'а построили башни Park Residence — мы узнали, чем отличается предлагаемый здесь формат жилья.