«Гайки только закручиваются». Строители коттеджей потеряли половину клиентов: им приходится сносить дома и искать другие пути

30 июля в Новосибирске уже во второй раз прошла интерактивная выставка малоэтажного строительства Open Village от компании Freedom. Здесь застройщики показывали готовые дома, а журналист НГС воспользовался поводом и поговорил с участниками рынка о том, что изменилось за прошедший год: что стало со спросом, себестоимостью и самими покупателями частного жилья.

Спрос на индивидуальное жильё снизился — с этим согласились все опрошенные журналистом НГС застройщики. Генеральный директор компании «ДМ Групп» Денис Мельников оценивает падение в 30–50% за 2025–2026 годы.

«В целом спрос, конечно же, упал за последние годы. Связано это с тем, что отменили льготные ипотеки, сельская ипотека практически умерла», — отметил он.

По его словам, классы жилья на рынке остались прежними: эконом, бизнес, премиум. При этом изменилось соотношение сделок: застройщиков стало меньше, а доля покупок в ипотеку выросла. Меры господдержки при этом продолжают сокращаться: начиная с 2024 года, по словам Дениса Мельникова, «гайки только закручиваются», а инструментов для покупки жилья становится всё меньше — люди привыкли к доступной ипотеке и дешёвым деньгам, а без них решиться на стройку сложнее.

Менеджер по продажам компании «Другие решения» Анастасия Макарцева говорит скорее не о падении, а о перераспределении спроса. Компания держится на семейной ипотеке под 6% — других программ с господдержкой, по её словам, не осталось. Причём и эта ставка постоянно под вопросом: сроки пересмотра переносили с 1 февраля на 1 июля, затем на 1 октября, а после этой даты возможен пересмотр условий для семей с одним ребёнком в сторону повышения. Из-за этого перед каждой объявленной датой на рынке возникает ажиотаж: люди спешат заключить договор на старых условиях.

Тот же эффект — переход клиентов на собственные средства — заметил и директор строительной компании «Авантаждом» Александр Соболев. Ипотечный спрос у компании чуть просел, зато появились покупатели, которые платят полностью или частично из накоплений, в том числе владельцы бизнеса.

«Появились клиенты, которые… со своими средствами, так скажем. Кто-то копил, либо владельцы бизнеса. Чуть-чуть поменялся портрет клиента самого», — рассказал Александр Соболев.

Он связывает это с оттоком денег с высоких депозитных ставок и активной рекламой ИЖС. Раньше компания работала преимущественно в эконом-сегменте: с семейной ипотекой и бюджетом 6–7 миллионов рублей. Сейчас вырос спрос на дома «повышенного комфорта» стоимостью 10–12 миллионов.

Александр Соболев считает, что сельскую ипотеку стоило бы вернуть. По его мнению, она была адресована точнее других программ поддержки: сельским учителям, врачам, работникам муниципалитетов, которым действительно необходимо улучшение жилищных условий.

Себестоимость строительства растёт у всех застройщиков, но причины называют разные. Александр Соболев связывает подорожание с геополитическими событиями и ситуацией на топливном рынке. Подорожали материалы, где используется нефтесодержащее сырьё: например, кровельные покрытия с битумом стали дороже на 7–10%.

В какой-то момент образовался дефицит пиломатериалов — не хватало топлива для вывоза заготовок, и компаниям пришлось перейти от помесячного планирования поставок к более дробному и осторожному. В таких условиях, признал директор «Авантаждома», строить прогнозы дальше, чем на неделю-месяц вперёд, не получается. Цель последних двух лет — «продержаться на каком-то уровне, не выше, не ниже», лишь бы остаться на плаву, заключил он.

Директор компании «Онлайн Стройка» Татьяна Возненко описывает произошедшее ещё жёстче: компания начала строить дом в 2025 году, опираясь на продажи 2023–2024 годов, но за это время рынок изменился настолько резко, что построенное решили снести.

«Мы вернулись к тому, с чего начали. Как мы все заметили, в прошлом году рынок начал меняться достаточно интенсивно и бурно. Клиент поменялся, поменялись запросы, поменялся рынок», — констатировала она.

Среди причин она назвала проблемы с ипотечным кредитованием и введённые в прошлом году на рынке ИЖС эскроу-счета. Компания, которая раньше работала в среднем и чуть выше среднего сегменте, была вынуждена экстренно перейти в комфорт-класс — к домам дороже 10 миллионов рублей.

По наблюдению Татьяны Возненко, застройщики стали предлагать практически одинаковые технологии и проекты, и выделиться типовым решением уже не получается. Поэтому компания сделала ставку на архитектуру и совместную работу с проектировщиками. Работа в комфорт-сегменте, добавила она, держится не на типовых решениях, а на сервисе и способности предугадывать потребности клиента на несколько шагов вперёд: от инженерных систем до мелких деталей, которые в эконом-сегменте обычно уже заложены застройщиком в готовое типовое решение.

Есть у этого сегмента и своя устойчивость к росту цен: такие дома, по словам Татьяны Возненко, строят не на продажу и не для перепродажи, а для конкретного заказчика, который готов платить за комфорт.

О рынке ИЖС в целом — и в масштабах страны — рассказал основатель Open Village Владислав Копица. Он не стал оценивать ситуацию конкретно в Новосибирске — не располагает местной аналитикой, — но заметил общероссийскую тенденцию: застройщики из разных регионов начинают объединяться с производителями товаров и услуг. Это, по его мнению, разгоняет развитие индивидуального жилищного строительства в целом.

Владислав Копица считает, что интерес к частным домам у конечного потребителя устойчив даже без денег на покупку — просто потому, что при сопоставимых суммах вложений ИЖС даёт больше площади, чем городская квартира, и свою землю. Проблема, по его словам, в другом: качественных коттеджных посёлков с действительно комфортной средой пока критически мало.

«В высоких кабинетах рассказывают, что 70% хотят жить в своём доме. А если задать вопрос: „Ты готов продать квартиру в городе и переехать в дом?“ Ну, наверное, половина скажет „нет“», — считает эксперт.

Причину он видит в том, что городская инфраструктура и комфорт пока опережают то, что могут предложить малоэтажные посёлки. Отдельно Владислав Копица прокомментировал применение схемы комплексного развития территорий (КРТ) к малоэтажным проектам. По его словам, в Московской области такой механизм уже действует почти повсеместно, идут слушания в Госдуме, и, скорее всего, практику распространят на все регионы. Для девелоперов это означает дополнительную ответственность — многие пока не до конца понимают новые требования. Но в целом эксперт считает это движением к более цивилизованному рынку.

Себестоимость строительства малоэтажных проектов, по оценке эксперта, складывается из стоимости материалов, логистики и рабочей силы, и на неё напрямую влияют, например, перебои с топливом. Строительство дорожает, по наблюдениям Владислава Копицы, минимум на 10% в год, а по факту даже на 15–20%: за пять лет дом в среднем дорожает почти вдвое.

Эти оценки подтверждает и статистика. По данным Росстата, за январь–июнь 2026 года в Новосибирской области введено 788,8 тысячи квадратных метров жилья — на 35,6% меньше, чем за тот же период 2025 года. Причём индивидуальное строительство просело сильнее многоквартирного: минус 43,2% против минус 24,1% у МКД. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что провал постепенно сглаживается.

«По итогам января–марта регион отставал от прошлогодних показателей по МКД на 57%, а по ИЖС — на 52,8%. Сейчас ситуация выправляется, и спад не выглядит таким катастрофическим», — отметил эксперт.

По его словам, в июне впервые с начала года суммарный ввод превысил прошлогодний — на 25,5%, но исключительно за счёт многоквартирных домов. Индивидуальное строительство продолжает отставать, в июне — на 24% к уровню прошлого года. Доля ИЖС в общем объёме ввода к первому кварталу 2026 года снизилась с 63,5% до 52,7%, хотя по-прежнему превышает половину всего вводимого в регионе жилья.

«С учётом состояния транспортной инфраструктуры Новосибирская область всегда была регионом индустриального жилищного строительства. Ввод жилья населением обычно не превышал 35–38%, а иногда опускался до четверти. Поэтому тренд на рост доли многоквартирных домов, скорее всего, будет долговременным», — предположил Сергей Николаев.

Он также добавил, что в общем рейтинге регионов России по вводу жилья за полугодие Новосибирская область поднялась с 16-го на 14-е место, а по многоквартирному строительству вернулась в топ-10. Но на фоне общего для рынка ИЖС спада это скорее исключение, чем показатель разворота тенденции.

При этом ЦБ понизил важную для отрасли ключевую ставку на 0,25 пункта: теперь она составляет 14% годовых. Эксперт рассказала, стоит ли сейчас брать ипотеку.