Рост на 317%: новосибирцы отказываются от квартир в новостройках и уходят в аренду и апартаменты — что происходит с жильём

2023 год удивил аналитиков в сфере недвижимости: эксперты зафиксировали аномальный рост цен на рынке новостроек и аренде жилья в Новосибирске. Они признаются, что мало кто ожидал подобного бума даже при том, что до весны рынок находился в стагнации, а с ростом инфляции покупатели резко захотели сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость. Пока, отмечают аналитики, ожидать кризиса спроса не стоит, а вот после новогодних праздников рынок снова может пошатнуть. Что происходит с ценами на квартиры в новостройках и вторичном рынке и как меняется стоимость аренды жилья — читайте в материале НГС.

С ноября прошлого года до апреля этого года, отмечают аналитики базы недвижимости «Циан», цены на рынке новостроек стояли на месте: от месяца к месяцу фиксировали то небольшой рост, то небольшое снижение в пределах 1%. В частности, стоимость квадрата с осени до весны держалась на уровне 124–127 тысяч рублей, но потом рынок пошатнуло, квартиры резко подорожали. С августа 2023 года темпы роста увеличились до 3–4% от месяца к месяцу. Так застройщики отреагировали на увеличение спроса: стали активнее индексировать цены. Желание горожан купить жилье только толкало стоимость вверх, с рынка ушли наиболее дешевые варианты, но дорогие остались.

Специалисты предполагают, что на увеличение спроса в III квартале повлияло несколько факторов. Например, новосибирцы стремились купить квартиры именно в новостройках из-за повышения ставки по ипотеке на вторичном рынке. Ослабление курса рубля также спровоцировало рост спроса: покупатели решили сохранить свои сбережения в квадратных метрах. При этом многие обратили внимание на семейную ипотеку: аналитики фиксируют, что ее объём составил около половины среди всех льготных программ на первичном рынке. В частности, покупатели ожидали ужесточения условий по выдаче льготной ипотеки, повышения первоначального взноса с 15% до 20% и отмену скидок к льготной ставке, поэтому ринулись скупать жилье.

Сейчас средняя цена за 1 кв. м на рынке новостроек в Новосибирске, по данным «Циан», составляет 145,2 тысячи рублей — на 17% больше, чем год назад (в 2022 году квадрат стоил в среднем 124,1 тысячи рублей).

Похожее изменение фиксирует и аналитик рынка недвижимости Александр Астахов. Эксперт, ссылаясь на данные Estate Podcast Russia, отмечает рост на 15,3%: согласно им, стоимость увеличилась со средней цены в 121,5 тысячи рублей за 1 кв. м в прошлом году до 141,6 тысячи рублей в этом. Астахов отмечает, что динамика цен на первичном рынке может быть вызвана госсубсидированием ипотеки на строящееся жилье.

— То, что должно было поддержать отрасль во время Covid-19, способствовало ажиотажному спросу. За эти годы застройщики «подсели на иглу» субсидированной ипотеки и пока чувствуют себя хорошо. Вероятнее всего, кризис спроса станет для них ощутимым после новогодних праздников, но пока о возможном кризисе спроса предпочитают не думать и не говорить, — считает эксперт.

Основатель компании полного цикла услуг для застройщиков «Бусы» Ирина Гущина отмечает менее высокий рост цен: на 12% — с 107 тысяч рублей за 1 кв. м в прошлом ноябре до 120 тысяч рублей в этом. Заметный рост аналитики зафиксировали в сентябре и октябре в преддверии повышения ключевой ставки Центробанка, а объем продаж при этом увеличился на 69%. Ирина Гущина объясняет это тем, что новосибирцы таким образом хотели сохранить свои сбережения в условиях растущей инфляции.

— После активного всплеска продаж в сентябре и октябре сейчас мы фиксируем охлаждение спроса. На это также значительно повлияло увеличение первоначального ипотечного взноса до 20%. Этот фактор, а также высокий уровень кредитной нагрузки населения привели к тому, что число отказов от покупки уже забронированных квартир резко возросло, — отмечает Ирина.

При этом спрос на первичный рынок недвижимости остается высоким, считают эксперты «Авито Недвижимости» — его подогревает увеличение числа домов, которые ввели в эксплуатацию. За год предложений на рынке новостроек стало больше на 50,6%, спрос в свою очередь увеличился на 42,2%. При этом средняя цена на квартиру сократилась на 1,6%: с 5,7 миллиона рублей до 5,6 миллиона рублей — не из-за снижения цен, а из-за уменьшения средней площади.

— Это связано с изменениями в структуре экспозиции: за год среди прочих категорий комнатности особенно сильно увеличилась доля самых доступных по стоимости вариантов, студий. Если в прошлом октябре они занимали 10,6% экспозиции, то нынешней осенью — уже 21,5%, — отмечают специалисты «Авито».

При этом наблюдения аналитиков платформы более оптимистичны: специалисты зафиксировали, что средняя цена за квадрат за год поднялась на 0,6% — с 121,5 тысячи рублей до 122,2 тысячи рублей.

В этом году новосибирцы стали чаще покупать квартиры в новостройках, и сумма проданного жилья увеличилась на 317%, отмечает основатель бизнес-сообщества девелоперов One Company Айрат Ямаев. При этом новая квартира по итогам октября обошлась обычному жителю города в среднем в 5,96 миллиона рублей, что на 6% больше, чем год назад. Летом, по данным Ямаева, распроданность портфеля строительства снизилась до 30%. Многим казалось, что формируется навес непроданного жилья, но никто не ожидал, что в III квартале 2023 года случится аномальный спрос на рынке новостроек.

— На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а строительная готовность осталась примерно на том же уровне — 43%. Сами эти цифры мало что значат, лучше смотреть на соотношение — на сколько процентов портфель распродан к тому, на сколько процентов он построен. Актуальное соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%, — говорит Айрат Ямаев. — Исторически это высокий показатель, выше было только в период бурного роста цен в 2020–2021 годах. В текущей ситуации по распроданости получается, что дополнительно стимулировать продажи, как и ждать скидок сейчас от застройщиков, не приходится.

Кроме того, у новосибирцев повысился спрос на апартаменты: продажи такого типа жилья, отмечает Айрат Ямаев, в октябре 2023 году увеличились на 218% по сравнению с сентябрем этого же года. Средняя стоимость за 1 кв. м доходит до 176 тысяч рублей — цена увеличилась на 14% с начала года.

— Это происходит во многом из-за многозадачности апартов: можно использовать их для собственного проживания, оборудовать под современный офис, приобрести с инвестиционной целью — для сдачи в аренду или перепродажи, — объяснил основатель One Company.

За ростом цен на квартиры в новостройках бегут и не новые квартиры: аналитики фиксируют увеличение цен на вторичный рынок, хотя и более плавное. По данным «Циана», стоимость квартир увеличилась на 8% и составляет 120,6 тысячи рублей за кв. м (против 145,2 тысячи рублей за квадрат в новостройках). Рост не такой заметный, как в сегменте первичного жилья, и его динамика отличалась.

— Цены увеличивались на протяжении всего последнего года с ноября 2022 года, но очень медленно. В последние месяцы также зафиксировано ускорение темпов роста, но не до 3–4% в месяц, а только до 1,1–1,2% (ранее это было 0,3–0,5% в месяц). На вторичном рынке главным фактором увеличения спроса, а значит и цен был ожидаемый рост ставок по ипотеке на фоне повышения ключевой ставки Центробанка, — отмечают аналитики.

Эксперты «Авито Недвижимости» заметили, что на вторичном рынке объем предложений квартир увеличился на 7,5% в сравнении с прошлым годом, но спрос на платформе ослаб на 9,6%, тогда как средняя стоимость квартиры увеличилась на 10%: с 4,55 миллиона рублей до 5 миллионов рублей (111,1 тысячи рублей за 1 кв. м). Эксперты отмечают, что на рынке готового жилья особых изменений нет, он стабильно развивается и, несмотря на небольшой спрос, квартиры продолжают дорожать.

Подобные данные приводит и Елена Ермолаева, директор консалтинговой компании RID Analytics. По ее подсчетам, средняя цена на вторичном рынке составила 110,7 тысячи рублей за кв. м — это на 5,6% больше, чем в декабре 2022 года, и на 6% больше, чем в октябре 2022 года.

— Цены растут из-за высокой инфляции как эффект «бегства от денег» — из-за роста доходов части населения, связанного с ВПК (военно-промышленным комплексом. — Прим. ред.), из-за ожиданий роста ставки Центробанка — значит, и процента по ипотеке, а также благодаря низкой ипотечной ставке на новостройки, которая существенно разгоняет цены на них, а следом подтягивается и вторичный рынок, — говорит Елена Ермолаева. — В октябре новостройки были дороже вторичного жилья уже на 25% — это рекорд за все постсоветское время.

Александр Астахов отмечает, что средняя цена на предложения в ноябре этого года составила 107,36 тысячи рублей за кв. м, по сравнению с прошлым годом цены выросли на 5,29%. Эксперт говорит, что в первом полугодии, до начала августа и первого изменения ставок, разрыв между стоимостью новой квартиры, вторичного жилья и уровня ипотечных ставок давал возможность по цене новостроек на окраинах Новосибирска покупать вторичную недвижимость в центре города, сделать ремонт и жить в локации получше. Но в августе ставки закрутили, а с октября такая возможность и вовсе испарилась.

— Нет смысла обвинять застройщиков в росте цен или «жадности» — ничем, кроме как ценой, регулировать выросший спрос они не могли. И если на вторичном рынке продавцы могут спокойно снижать цены, поскольку ориентируются только на решение собственных жилищных проблем, то застройщики по ряду причин такой возможности лишены, — уверен эксперт.

Рынок аренды жилья в этом году изменился больше остальных: аналитики фиксируют рост ставок от 12,5% до 33%. Сейчас предложений становится меньше, спрос понемногу снижается, но все равно остается аномально высоким.

В «Авито Недвижимости» заметили, что объем предложений за год сократился на 41,8% — рост числа желающих снять квартиры при этом составил 23,4%. Средняя арендная ставка выросла на 22,7%: с 22 тысяч рублей до 27 тысяч рублей в месяц. Аналитики «Циана» тоже фиксируют увеличение стоимости аренды: по их данным, средняя цена за однокомнатную квартиру составила 28,7 тысячи рублей, за двухкомнатную — 36 тысяч рублей. В процентном соотношении цена изменилась на 33% и на 21% соответственно.

— В сегменте аренды рост спроса фиксируется с начала лета, хотя обычно на рынке четкие сезонные тренды: увеличение спроса и ставок в августе-сентябре с началом нового учебного года и делового сезона. На пике, в середине августа, активность пользователей была на 75–80% выше, чем в прошлом году, — отмечают специалисты «Циан».

Такой продолжительный и сильный рост спроса привел к увеличению ставок аренды до рекордно высоких уровней: здесь так же, как и с первичным рынком жилья, сначала уходили квартиры с низкими ценами, а с высокими оставались — это и привело к росту средних цен.

Сейчас эксперты «Циана» заметили снижение спроса на рынке аренды, но он все равно остается выше, чем был весной 2023 года.

— Аренда становится альтернативой вторичному жилью, где увеличились ставки по ипотеке, поэтому на этот рынок перетекает часть спроса с сегмента купли-продажи. Это сказывается и на ставках: если в двушках фиксируется разворот тренда с роста на снижение, то однешки пока что продолжают дорожать, что нестандартно для середины ноября — обычно уже в октябре ставки начинают отыгрывать сезонный рост, — говорят специалисты.

Елена Ермолаева подсчитала, что средняя арендная плата за квартиру сегодня составляет 26,5 тысячи рублей в месяц, рост составил 12,5% к декабрю 2022 года и 11% к октябрю 2022 года. Существенный рост заметен в последние три месяца: в августе, сентябре и октябре ставки увеличивались в среднем на 3–3,9% от месяца к месяцу.

— Видимо, с резким ростом цен связан и подъем уровня арендных ставок: потенциальные покупатели вынуждены уходить на аренду, так как цены выросли, как и ставки по ипотеке, — предположила Елена Ермолаева.

Рынок новосибирской недвижимости шатает не первый год — от времени без продаж до рекорда десятилетия. Например, в августе этого года жители города купили в новостройках почти 4 тысячи квартир — таких показателей за время открытых данных по сделкам не было ни разу.