Продавцы уходят в минус, а покупатели рвутся за город — чего ждать на рынке жилья после отмены льготной ипотеки

Первое полугодие на рынке недвижимости Новосибирска прошло оживленно. Перед отменой льготной ипотеки многие решили запрыгнуть в последний вагон и толкали продажи вверх, а предложений становилось всё меньше. В июне, отмечают аналитики, количество проданных квартир приблизилось к рекордному максимуму. Будущее рынка новостроек пока остается туманным, ожидается, что повышенный спрос сменит охлаждение, из-за высоких ставок по ипотеке жилье станет недоступным, но для покупателей открываются новые возможности — загородное жилье с сельской ипотекой. Аналитики предполагают, что кризиса на рынке новостроек ожидать не стоит: привыкшие за четыре года поддержки застройщики и банки смогут протолкнуть свои интересы во власти. Читайте в материале НГС, что произошло с недвижимостью в Новосибирске за полгода и чего ожидают эксперты во втором полугодии.

В целом эксперты рынка недвижимости, которых опросил НГС, отмечают, что новостройки в первом полугодии пережили чуть ли не рекордный бум спроса. Например, директор по развитию One Company Алексей Сержанов говорит, что к маю продажи выросли в два раза по сравнению с январем: в начале года купили порядка 807 квартир, а уже в конце первого полугодия — 1680. Если же сравнивать май с апрелем, то продажи на первичном рынке выросли на 30,8%.

— Данные за июнь еще обрабатываются, но уже можно сказать, что количество проданных квартир приблизится к рекордным значениям. Нетипичный для этого времени года всплеск связан с завершением программы льготной ипотеки, — объяснил Алексей Сержанов.

Цены при этом росли не сильно: в начале года средняя стоимость квадрата доходила до 134,6 тысячи рублей, к маю приросла на 4,8% — до 141,1 тысячи рублей, отмечают в One Company. При этом если сравнить цены за три года май к маю, то стоимость квадрата выросла на 63%, а с января по май — на 6,3%, говорит руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба.

Апартаменты при этом, фиксирует Алексей Сержанов, развиваются стабильно: в начале года стоимость квадрата доходила до 184,9 тысячи рублей, в мае — приросла на 9,3%, до 203,9 тысячи рублей. Эксперт связывает это с тем, что на рынке появились более качественные предложения.

Главной тенденцией первого полугодия стала высокая роль льготной ипотеки при принятии решения о покупке жилья. На этом фоне спрос и на апартаменты, и на индивидуальные жилые дома (ИЖС) стабильно растет. Апартаменты покупают для инвестиций, отмечает Алексей Сержанов, а ИЖС выбирают, чтобы получить большую площадь при меньших затратах.

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», по динамике роста стоимости метра в новостройках Новосибирск занял второе место среди городов-миллионников. Сейчас средняя стоимость квартир на первичном рынке доходит до 7,3 миллиона рублей. Аналитики фиксируют и рыночное вымывание квартир на 8–14% из-за повышенного спроса накануне отмены льготной ипотеки.

— На фоне снижения объема предложений мы предполагаем снятие с продажи недорогих лотов: вероятно, девелоперы вернут их в экспозицию позже, — считает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева также отмечает, что последний пик спроса пришелся на август-сентябрь прошлого года: в 3-м квартале 2023 года объем проданных квартир, по данным RID Analytics, вырос на 84%. После этого спрос вернулся к средним значениям, но на фоне прошлого ажиотажа многие стали говорить о спаде — эксперт считает, что это не так.

Риелтор компании «Этажи» Роман Петренко же отмечает, что повышенный спрос уже сменился небольшим затишьем. Вообще, объясняет эксперт, двигатель всего рынка — строящиеся дома, поэтому сейчас и покупателям, и застройщикам стоит набраться терпения.

— В первом полугодии все торопились запрыгнуть в последний вагон. Благодаря рекламе, которую публиковали застройщики, внимание переключилось на ипотеку с господдержкой, потому что платеж ровно в половину меньше, чем на вторичке, — говорит Роман Петренко.

Пока первичный рынок активничал, вторичный в росте спроса замедлился, подтвердил эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Анжела Гордиенко. Елена Ермолаева, в свою очередь, отметила, что за первые полгода цены на вторичное жилье выросли на 5%, тогда как за весь 2023 год увеличились на 7%. Сейчас квадрат на вторичном рынке стоит примерно 118 тысяч рублей.

Цены на вторичке держатся на уровне второго полугодия прошлого года, согласился эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов — после повышения ипотечных ставок, когда платежи при том же ипотечном займе выросли в полтора раза.

— Можно говорить о стагнации цен на вторичном рынке. На сделку выходят квартиры только при снижении цены от заявленной не менее чем на 5–7%, свежие варианты выставляются по цене ближе к верхней планке, что в целом и отражает низкая динамика цен, — говорит Александр Астахов.

Из-за резкого переключения внимания на новостройки перед отменой ипотеки сильно пострадали продавцы вторичного жилья, говорит Роман Петренко. Например, студию площадью 21 кв. м в микрорайоне «Чистая Слобода» продали за 2,6 миллиона рублей, хотя покупали за 2,740 миллиона рублей.

— Это нонсенс, продавцы, если хотят быстро продать жилье, уходят не только в ноль, но иногда и в минус для себя. Владельцы вторичных квартир перед продажей делают хороший ремонт или оставляют бытовую технику, чтобы покупатели обратили внимание на их квартиру, — рассказывает риелтор.

По его словам, инвесторы на рынке ушли от перепродажи жилья (покупали на этапе стройки, а чуть позже продавали) и переключились на сдачу в аренду, а те, кто пошустрее, занимаются флиппингом (продают квартиры с хорошим ремонтом).

Что будет с рынком недвижимости дальше, пока непонятно. Эксперты ожидают уступки от властей и банков. Например, «Сбер» анонсировал, что сохранит ставку в 8% на первые пять лет ипотеки, а потом ставка изменится на ту, которая будет в конкретный период. Застройщики, в свою очередь, могут предлагать скрытые скидки, чтобы заманить клиентов: например, ремонт в подарок или парковку.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что цены на жилье будут продолжать расти в пределах инфляции. Так, за первое полугодие новостройки приросли на 9%, и основной рост пришелся на второй квартал. Во втором полугодии ситуация для застройщиков будет похуже, чем раньше, потому что они четыре года жили в условиях льготной ипотеки.

Алексей Сержанов из One Company объясняет, что пока правительство не предложит новых мер поддержки, новостройки могут столкнуться с охлаждением спроса: из-за высоких ставок жилье становится недоступным. Олеся Дзюба из «Самолета» также считает, что рынок немного охладеет, но драматически спрос не сократится — как минимум пока есть семейная ипотека, адресные программы для определенных профессий и регионов.

Елена Ермолаева говорит, что сейчас звучат прогнозы о падении рынка недвижимости и снижении спроса до нуля, но этого, вероятно, не произойдет.

— На рынке есть крупные игроки с мощным лоббистским потенциалом, в развитии строительного рынка заинтересованы и банки, поэтому программы поддержки покупателей останутся. Либо если на какое-то время действительно меры свернут, то затем они возобновятся под давлением крупного бизнеса, — объясняет Елена Ермолаева.

Анжела Гордиенко из «Жилфонда» полагает, что главной тенденцией во втором полугодии станет загородное жилье: сельская ипотека остается, есть и интересные программы кредитования строительства при покупке земли.

С ней согласен и Роман Петренко: он считает, что с отменой льготной ипотеки стоит ожидать затишья на рынке жилья в целом, но остается загородная недвижимость с сельской ипотекой под 3%. Застройщики, уверен эксперт, будут развивать свои поселки. Но в загородном жилье есть и минусы: например, не всегда устраивает жителей качество воды, нестабильное электроснабжение. Проблемы могут быть и с инфраструктурой — не во всех поселках есть школы, детские сады и поликлиники, скорая помощь может ехать дольше, а транспорт, который везет детей на учебу, — застрять. При покупке дома за городом стоит учесть все плюсы и минусы.

— У людей нет возможности платить по высоким ставкам. Жилье за чертой города покупать выгоднее: например, 100 кв. м можно взять за 6 миллионов рублей, — говорит Роман Петренко. — При этом сейчас рынок отлично подходит для тех, у кого есть наличные деньги, — они могут с хорошей скидкой приобрести квартиру.

Вторичный рынок при этом, отмечает Александр Астахов, может остаться в стабильном состоянии, а количество сделок на первичном рынке сократится на 25–30%. Но в ближайшие полтора квартала это не окажет значительного влияния на стоимость.

— Цены новостроек гибко реагируют на рост спроса, но остаются стабильными при его снижении. Застройщики в подобных ситуациях обычно стремятся скрыть понижение цен за счет маркетинговых акций и закрытых распродаж, чтобы поддерживать объем продаж, — рассказал эксперт.

Аналитики сходятся во мнении, что кризиса на рынке недвижимости из-за отмены льготной ипотеки ожидать не стоит, в будущем покупатели могут начать присматриваться к самостоятельному строительству загородного дома или к коттеджным поселкам от застройщиков. Многие считают, что банки и застройщики в любом случае смогут протолкнуть свои интересы во власти. Значит, меры поддержки вернутся, но, вероятно, с новыми условиями.

Год назад эксперты уже говорили о том, что покупатели обратят внимание на загородное жилье, но цены как на дома, так и на строительные материалы из года в год растут. Несмотря на сворачивание льготной ипотеки, застройщики не перестают осваивать новые территории: например, новое жилье скоро вырастет на незадействованной промышленной территории завода «Экран», на месте бараков в Академгородке и вместо частного сектора у «Локомотив-Арены».