Город Недвижимость подробности Дотянулись до Академа: застройщики скупают земли на окраине Новосибирска за огромные деньги — как перестроят район

Дотянулись до Академа: застройщики скупают земли на окраине Новосибирска за огромные деньги — как перестроят район

Эксперты считают, что застройка Академгородка отстает от других районов на десятилетия

Деревянные бараки потихоньку исчезают из Советского района, на их месте появляются одиночные дома или жилые комплексы

Застройщики начинают активно осваивать новосибирский Академгородок. За первые месяцы 2024 года на торгах купили три участка под застройку, на двух из них появятся жилые комплексы, а на третьем — коммерческая недвижимость. Эксперты считают, что рынок жилья в этой части города отстает от других на несколько десятков лет и нуждается в новых качественных проектах комплексной застройки. В ближайшие шесть лет тихая часть района с деревянными советскими бараками исчезнет, на их месте вырастут современные комплексы. НГС пообщался с застройщиками, которые планируют развивать территорию, и экспертами о том, как может измениться рынок недвижимости Академгородка после строительства новых домов.

Два ЖК и бизнес-центр

В начале марта на конкурсах разыграли три участка в Академгородке, в ходе торгов цены на них взлетели в несколько раз. Одна из территорий под комплексное развитие (КРТ) разделена на два участка в границах улиц Российской, Героев Труда, Рубиновой и Иванова, общая площадь — более 4 га.

Стоимость на право реализации КРТ на торгах подняли в 7 раз: со 104 миллионов рублей до 704 миллионов. На аукцион подавали заявки шесть застройщиков: «Проект-С-64» (входит в московскую ГК «Самолет»), «РНГС-Академинвест», «Грандпарк», «Страна М 8», «Вира Недвижимость», «Расцветай на Гоголя». Победителем стала компания депутата заксобрания Никиты Галитарова «Грандпарк».

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Грандпарк» образовано в 2019 году, генеральным директором указан депутат заксобрания Никита Галитаров, конечными владельцами — Никита (99,90%) и Вера (0,10%) Галитаровы. На конец 2022 года чистая прибыль организации составила 116,2 миллиона рублей. Застройщик входит в группу «СК-Инвест», которая также возводит жилой комплекс «1956 Кварталы телецентра» на улице Вертковской и уже построила несколько домов в городе: ЖК «Гагаринский», состоящий из двух высоток по 25 этажей на улице Линейной, и 25-этажный дом «Эфир» на улице Горской, возле школы № 210.

По условиям договора, до июля 2027 года компании необходимо подготовить территорию для КРТ, приобрести и передать в муниципальную собственность жилье для тех, кого выселят из аварийных бараков, и снести дома. Кроме того, на первых этажах новых домов застройщик должен выделить не более 20% для нежилых помещений, а стены новостроек должны быть кирпичными, кирпично-монолитными, монолитными либо монолитно-кирпичными.

Как объяснила НГС депутат горсовета Светлана Каверзина, один из двух участков, вошедших в зону КРТ, не слишком удобен для строительства из-за проходящих по нему коммуникаций. По плану здесь должны снести 15 домов, вместо них можно возводить многоэтажные дома высотой не более 18 надземных этажей и магазины. Завершить благоустройство территории и ввести все дома в эксплуатацию необходимо до конца 2030 года.

Синим отмечен участок, где будет строить «РНГС», зеленым — «Грандпарк», желтым — «Грин Ап»

Рядом также под КРТ продали участок в границах улиц Российской, Героев Труда и Рубиновой. Территория площадью более 4 га ушла с молотка за 1,23 миллиарда рублей при первоначальной цене в 213 миллионов. Условия договора КРТ здесь такие же, как и на участок по улице Иванова. По данным системы «ГИС Торги», участие в конкурсе принимали семь застройщиков: «Проект-С-65» (входит в ГК «Самолет»), «РНГС-Академинвест», «Грандпарк», «Прорыв», «Страна М 10», «Расцветай на Гоголя», «Арендный квартал на Шаумяна. Екатеринбург». Победителем стала компания «РНГС-Академинвест» — рядом застройщик уже возводит «Квартал на Российской».

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «СЗ РНГС-АИ» образовано в 2019 году, генеральным директором указан Виктор Якунин, а конечным учредителем — Владимир Фельдбуш. Выручка организации на конец 2023 года составила 29,4 миллиона рублей, чистый убыток — 4,7 миллиона рублей.

На участке должны снести 12 двухэтажных бараков, на их месте также можно построить дома высотой не более 18 этажей и магазины, срок действия договора КРТ — до 2030 года. Как рассказал НГС директор по развитию «РНГС» Александр Фельдбуш, видение нового проекта у компании уже есть. Он заверил, что застройщик не планирует возводить дома выше 18 этажей, и вряд ли все они будут максимально разрешенной этажности.

Александр Фельдбуш заметил, что «РНГС» не планировал покупать землю за такую стоимость, но московская группа «Самолет» задрала цену — пришлось торговаться. Для сравнения: в Первомайском районе московский застройщик купил 35,5 га земли за 1,38 миллиарда рублей.

— Это наша Отчизна, мы много лет работаем здесь, глупо было бы оставлять участок. Поступили патриотично, потому что Академгородок — наша Родина, — рассказал Александр Фельдбуш. — КРТ — неизбежная история, ветхое жилье надо расселять.

По словам директора, строить в Академгородке большие комплексы особо негде. Насколько они нужны Советскому району, зависит от того, как в Новосибирске будут развивать науку.

Жителей должны расселить, и, по словам Александра Фельдбуша, жилье им предоставят поблизости

Помимо участков под КРТ, продали и застроенную землю на пересечении улицы Российской и проспекта Строителей, около промзоны недалеко от ТЦ «Эдем». Территорию за 420 миллионов рублей (при стартовой цене в 66 миллионов) купила компания «Грин Ап», образованная в феврале 2024 года. Ее директор — Дмитрий Нестерович, а учредитель — известный новосибирский бизнесмен Павел Шутов: он же владеет компанией «Сибирские Жилые Кварталы» — застройщиком и девелопером экоквартала Flora&Fauna.

Согласно Генплану, участок частично расположен в границах планируемой общественно-деловой зоны и существующей научно-производственной зоны. По проекту планировки на территории можно строить здания делового, общественного и коммерческого назначения, например, административные здания, офисы, бизнес-центры.

Как объяснил НГС Дмитрий Нестерович, территория Академгородка — особенная, поэтому необходим продуманный подход. Сейчас проект «Грин Ап» находится в разработке, это займет не менее полугода.

— Пока только могу отметить, что объёмы строительства в Академгородке в последние полтора десятилетия были в несколько раз ниже, чем в среднем по Новосибирску, поэтому высок спрос на современные и функциональные здания, и наш проект, уверен, будет востребован, — сказал Дмитрий Нестерович.

«Устарели лет на 20»

По словам директора консалтинговой компании RID Елены Ермолаевой, в Академгородке вся земля находится в ведении СО РАН, поэтому там острый дефицит участков под застройку. При этом цены сопоставимы с Центральным районом Новосибирска, а иногда и превосходят их.

Например, по расчетам эксперта, в феврале 2024 года средняя цена на вторичном рынке в Верхней зоне Академгородка составила 160,7 тысяч рублей за кв. м. В микрорайоне «Щ» это примерно 130 тысяч рублей за кв. м, в зоне расположения Академпарка — 146 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения: жилье в районе площади Ленина стоит в среднем 137 тысяч рублей за квадрат, а возле станции метро «Октябрьская» — 144 тысяч рублей.

— Думаю, при таких ценах за землю строители будут максимизировать выход площадей и цены продажи, иначе это будут финансово не успешные проекты. Цены на вторичном рынке не упадут, скорее всего, инфляция останется на высоких значениях, — предполагает Елена Ермолаева.

До 2030 года по двум договорам КРТ в общей сумме снесут более 20 ветхих домов

Агент-эксперт «Квадротеки» Иван Смирнов говорит, что за участки под КРТ застройщики боролись из-за того, что недвижимость в Академгородке очень ликвидна. На территории мало современных новых жилых комплексов, а если компании и возводят новостройки, то в основном это точечные здания. Так активно бороться за эту землю застройщики могли также из-за коммуникаций: расселить бараки, говорит Смирнов, не так сложно, если сравнивать с прокладкой новых сетей.

— Участки на улице Иванова и на улице Российской — удачное место. Рядом сосновый бор, инфраструктура расположена буквально в пяти минутах ходьбы, застройщику не придется тянуть новые коммуникации. Кроме того, здесь платежеспособная аудитория: айтишники, молодые ученые, — отмечает эксперт.

Рынок недвижимости в Академгородке, считает Иван Смирнов, отстает от городского чуть ли не на 20 лет, и территории нужны новые проекты. Например, не хватает комфортной комплексной застройки — многие переезжают из Академгородка в Кольцово в том числе из-за того, что хотят видеть благоустройство вокруг, а не только возле своего дома, как при точечной застройке.

Цены на жилье в Академгородке, признал эксперт, высокие, но торговаться не выйдет, потому что число предложений ограничено, а спрос стабильно высокий. Когда построят новые дома и начнется продажа квартир, цены на вторичное жилье тоже вряд ли упадут, считает он. Но примерно через 10–15 лет те, кому нравится жить в Академгородке, будут продавать свои старые квартиры и покупать жилье в новых домах.

Эксперты отмечают, что в Академгородке живет платежеспособная аудитория, которая готова покупать квартиры за большие деньги

По данным аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, с 2007 года строительство на душу населения в Академгородке в 3,5 раза меньше, чем в среднем по городу. Из сданных домов половина распределяется среди работников институтов СО РАН, поэтому цена на жилье выше средней по Новосибирску. Например, в новых домах в Верхней зоне его стоимость доходит до 200 тысяч за кв. м.

— Две небольшие площадки — капля в море, на среднюю цену они влияния не окажут, — считает Сергей Николаев.

Директор по развитию «РНГС» Александр Фельдбуш отметил, что особой потребности в жилье на рынке городка он не видит, и зайти с крупными проектами на территорию будет сложно.

Сейчас большую часть Академгородка занимают дома советской постройки. Новостроек немного, а если и есть, то это чаще точечная застройка: например, «РНГС» возводит жилой комплекс «Квартал на Российской», эта же компания уже построила 8-этажный клубный дом на улице Российской. На Бульваре молодежи вырос 18-этажный дом «Академстроя», там же 8-этажное здание построила компания «Д54 Эрнест». Чуть дальше, на улице Мусы Джалиля строится две башни ЖК «Пульсар» от группы «Мета», которая в центре Новосибирска строит ЖК «Тихомиров».

Эксперты сходятся во мнении, что с появлением больших жилых комплексов цены на вторичное жилье вряд ли упадут, потому что спрос на квартиры в Академгородке остается высоким. Например, жилье здесь можно продать по цене выше рынка, и на него найдется свой покупатель.

В прошлом году стало известно, что застройщики и власти города взялись за новый микрорайон: после бума строительства в северной части города их внимание привлекло Ключ-Камышенское плато. Разрозненную застройку вокруг улиц Выборная и Пролетарская должен дополнить масштабный проект на десятки гектаров. НГС посмотрел, какими будут новые дома и как планируют перестроить все плато.

Самые важные новости Новосибирска и региона — в Тelegram-канале NGS.RU. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе событий.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE2
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY4
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
178
Форумы
ТОП 5
Мнение
Пластмассовые короны и дрожащие ноги: как презентацию нового глянца в Новосибирске выдали за секретную вечеринку — мы побывали там
Анонимное мнение
Мнение
«Не люблю нытиков»: вахтовик с зарплатой 300 тысяч ответил тем, кто жалуется на свой доход
Анонимное мнение
Мнение
«Перед глазами эта картина»: сенатор Владимир Городецкий — о том, как строили Бугринский мост
Анонимное мнение
Мнение
Проехали вдвоем 9000 км на авто. Подруги три недели колесили по Монголии и потратили всего 150 тысяч рублей
Анонимное мнение
Мнение
«Закройте эти страницы»: журналистка НГС несколько дней изучала живодёрские каналы — почему так делать не надо
Анонимное мнение
Рекомендуем
Знакомства
Объявления