Дотянулись до Академа: застройщики скупают земли на окраине Новосибирска за огромные деньги — как перестроят район

Застройщики начинают активно осваивать новосибирский Академгородок. За первые месяцы 2024 года на торгах купили три участка под застройку, на двух из них появятся жилые комплексы, а на третьем — коммерческая недвижимость. Эксперты считают, что рынок жилья в этой части города отстает от других на несколько десятков лет и нуждается в новых качественных проектах комплексной застройки. В ближайшие шесть лет тихая часть района с деревянными советскими бараками исчезнет, на их месте вырастут современные комплексы. НГС пообщался с застройщиками, которые планируют развивать территорию, и экспертами о том, как может измениться рынок недвижимости Академгородка после строительства новых домов.

В начале марта на конкурсах разыграли три участка в Академгородке, в ходе торгов цены на них взлетели в несколько раз. Одна из территорий под комплексное развитие (КРТ) разделена на два участка в границах улиц Российской, Героев Труда, Рубиновой и Иванова, общая площадь — более 4 га.

Стоимость на право реализации КРТ на торгах подняли в 7 раз: со 104 миллионов рублей до 704 миллионов. На аукцион подавали заявки шесть застройщиков: «Проект-С-64» (входит в московскую ГК «Самолет»), «РНГС-Академинвест», «Грандпарк», «Страна М 8», «Вира Недвижимость», «Расцветай на Гоголя». Победителем стала компания депутата заксобрания Никиты Галитарова «Грандпарк».

По условиям договора, до июля 2027 года компании необходимо подготовить территорию для КРТ, приобрести и передать в муниципальную собственность жилье для тех, кого выселят из аварийных бараков, и снести дома. Кроме того, на первых этажах новых домов застройщик должен выделить не более 20% для нежилых помещений, а стены новостроек должны быть кирпичными, кирпично-монолитными, монолитными либо монолитно-кирпичными.

Как объяснила НГС депутат горсовета Светлана Каверзина, один из двух участков, вошедших в зону КРТ, не слишком удобен для строительства из-за проходящих по нему коммуникаций. По плану здесь должны снести 15 домов, вместо них можно возводить многоэтажные дома высотой не более 18 надземных этажей и магазины. Завершить благоустройство территории и ввести все дома в эксплуатацию необходимо до конца 2030 года.

Рядом также под КРТ продали участок в границах улиц Российской, Героев Труда и Рубиновой. Территория площадью более 4 га ушла с молотка за 1,23 миллиарда рублей при первоначальной цене в 213 миллионов. Условия договора КРТ здесь такие же, как и на участок по улице Иванова. По данным системы «ГИС Торги», участие в конкурсе принимали семь застройщиков: «Проект-С-65» (входит в ГК «Самолет»), «РНГС-Академинвест», «Грандпарк», «Прорыв», «Страна М 10», «Расцветай на Гоголя», «Арендный квартал на Шаумяна. Екатеринбург». Победителем стала компания «РНГС-Академинвест» — рядом застройщик уже возводит «Квартал на Российской».

На участке должны снести 12 двухэтажных бараков, на их месте также можно построить дома высотой не более 18 этажей и магазины, срок действия договора КРТ — до 2030 года. Как рассказал НГС директор по развитию «РНГС» Александр Фельдбуш, видение нового проекта у компании уже есть. Он заверил, что застройщик не планирует возводить дома выше 18 этажей, и вряд ли все они будут максимально разрешенной этажности.

Александр Фельдбуш заметил, что «РНГС» не планировал покупать землю за такую стоимость, но московская группа «Самолет» задрала цену — пришлось торговаться. Для сравнения: в Первомайском районе московский застройщик купил 35,5 га земли за 1,38 миллиарда рублей.

— Это наша Отчизна, мы много лет работаем здесь, глупо было бы оставлять участок. Поступили патриотично, потому что Академгородок — наша Родина, — рассказал Александр Фельдбуш. — КРТ — неизбежная история, ветхое жилье надо расселять.

По словам директора, строить в Академгородке большие комплексы особо негде. Насколько они нужны Советскому району, зависит от того, как в Новосибирске будут развивать науку.

Помимо участков под КРТ, продали и застроенную землю на пересечении улицы Российской и проспекта Строителей, около промзоны недалеко от ТЦ «Эдем». Территорию за 420 миллионов рублей (при стартовой цене в 66 миллионов) купила компания «Грин Ап», образованная в феврале 2024 года. Ее директор — Дмитрий Нестерович, а учредитель — известный новосибирский бизнесмен Павел Шутов: он же владеет компанией «Сибирские Жилые Кварталы» — застройщиком и девелопером экоквартала Flora&Fauna.

Согласно Генплану, участок частично расположен в границах планируемой общественно-деловой зоны и существующей научно-производственной зоны. По проекту планировки на территории можно строить здания делового, общественного и коммерческого назначения, например, административные здания, офисы, бизнес-центры.

Как объяснил НГС Дмитрий Нестерович, территория Академгородка — особенная, поэтому необходим продуманный подход. Сейчас проект «Грин Ап» находится в разработке, это займет не менее полугода.

— Пока только могу отметить, что объёмы строительства в Академгородке в последние полтора десятилетия были в несколько раз ниже, чем в среднем по Новосибирску, поэтому высок спрос на современные и функциональные здания, и наш проект, уверен, будет востребован, — сказал Дмитрий Нестерович.

По словам директора консалтинговой компании RID Елены Ермолаевой, в Академгородке вся земля находится в ведении СО РАН, поэтому там острый дефицит участков под застройку. При этом цены сопоставимы с Центральным районом Новосибирска, а иногда и превосходят их.

Например, по расчетам эксперта, в феврале 2024 года средняя цена на вторичном рынке в Верхней зоне Академгородка составила 160,7 тысяч рублей за кв. м. В микрорайоне «Щ» это примерно 130 тысяч рублей за кв. м, в зоне расположения Академпарка — 146 тысяч рублей за кв. м. Для сравнения: жилье в районе площади Ленина стоит в среднем 137 тысяч рублей за квадрат, а возле станции метро «Октябрьская» — 144 тысяч рублей.

— Думаю, при таких ценах за землю строители будут максимизировать выход площадей и цены продажи, иначе это будут финансово не успешные проекты. Цены на вторичном рынке не упадут, скорее всего, инфляция останется на высоких значениях, — предполагает Елена Ермолаева.

Агент-эксперт «Квадротеки» Иван Смирнов говорит, что за участки под КРТ застройщики боролись из-за того, что недвижимость в Академгородке очень ликвидна. На территории мало современных новых жилых комплексов, а если компании и возводят новостройки, то в основном это точечные здания. Так активно бороться за эту землю застройщики могли также из-за коммуникаций: расселить бараки, говорит Смирнов, не так сложно, если сравнивать с прокладкой новых сетей.

— Участки на улице Иванова и на улице Российской — удачное место. Рядом сосновый бор, инфраструктура расположена буквально в пяти минутах ходьбы, застройщику не придется тянуть новые коммуникации. Кроме того, здесь платежеспособная аудитория: айтишники, молодые ученые, — отмечает эксперт.

Рынок недвижимости в Академгородке, считает Иван Смирнов, отстает от городского чуть ли не на 20 лет, и территории нужны новые проекты. Например, не хватает комфортной комплексной застройки — многие переезжают из Академгородка в Кольцово в том числе из-за того, что хотят видеть благоустройство вокруг, а не только возле своего дома, как при точечной застройке.

Цены на жилье в Академгородке, признал эксперт, высокие, но торговаться не выйдет, потому что число предложений ограничено, а спрос стабильно высокий. Когда построят новые дома и начнется продажа квартир, цены на вторичное жилье тоже вряд ли упадут, считает он. Но примерно через 10–15 лет те, кому нравится жить в Академгородке, будут продавать свои старые квартиры и покупать жилье в новых домах.

По данным аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, с 2007 года строительство на душу населения в Академгородке в 3,5 раза меньше, чем в среднем по городу. Из сданных домов половина распределяется среди работников институтов СО РАН, поэтому цена на жилье выше средней по Новосибирску. Например, в новых домах в Верхней зоне его стоимость доходит до 200 тысяч за кв. м.

— Две небольшие площадки — капля в море, на среднюю цену они влияния не окажут, — считает Сергей Николаев.

Директор по развитию «РНГС» Александр Фельдбуш отметил, что особой потребности в жилье на рынке городка он не видит, и зайти с крупными проектами на территорию будет сложно.

Сейчас большую часть Академгородка занимают дома советской постройки. Новостроек немного, а если и есть, то это чаще точечная застройка: например, «РНГС» возводит жилой комплекс «Квартал на Российской», эта же компания уже построила 8-этажный клубный дом на улице Российской. На Бульваре молодежи вырос 18-этажный дом «Академстроя», там же 8-этажное здание построила компания «Д54 Эрнест». Чуть дальше, на улице Мусы Джалиля строится две башни ЖК «Пульсар» от группы «Мета», которая в центре Новосибирска строит ЖК «Тихомиров».

Эксперты сходятся во мнении, что с появлением больших жилых комплексов цены на вторичное жилье вряд ли упадут, потому что спрос на квартиры в Академгородке остается высоким. Например, жилье здесь можно продать по цене выше рынка, и на него найдется свой покупатель.

В прошлом году стало известно, что застройщики и власти города взялись за новый микрорайон: после бума строительства в северной части города их внимание привлекло Ключ-Камышенское плато. Разрозненную застройку вокруг улиц Выборная и Пролетарская должен дополнить масштабный проект на десятки гектаров. НГС посмотрел, какими будут новые дома и как планируют перестроить все плато.