Количество новостроек падает пугающими темпами

Никто и не ожидал стремительного роста числа новостроек или новых рекордов по объёму ввода жилья, но и такое резкое падение трудно было предугадать.

Для начала официальные цифры — ввод жилья по регионам нашего округа за первые пять месяцев 2017 года.

И это только вершина айсберга. Мониторинг новостроек за второй квартал 2017 года показывает, что в Новосибирске продолжает падать число реально строящихся новых домов. За первое полугодие 2015 года было заложено 108 новых домов, 2016 года — 65, а за тот же период этого года — 37. Падение к прошлому году составило 43 %, а к 2015 — 65 %.

Текущий спрос уже слегка превысил предложение, но пока на рынок давит нераспроданный запас 2015–2016 годов.

Ещё одним из ключевых факторов, повышающих спрос на недвижимость в Новосибирске, является миграция. За пять лет численность города увеличилась на 103 тысячи человек. И, по моим расчётам, в среднем 34 % построенного жилья пришлось на новых жителей. Конечно, большая часть прибывших покупала готовые квартиры, но в новостройки переезжали продавцы проданного вторичного жилья. При этом 34 % — это средняя цифра: в рекордном по вводу 2015 году она составляла 23,5 %, а в 2012 году — 47 %, и с уменьшением общего объёма ввода эта доля будет увеличиваться.

Учитывая нестабильное финансовое положение многих застройщиков, покупатели обратили пристальное внимание на квартиры в готовых домах, и число сданных домов, где оставались квартиры от застройщиков, снизилось за 5 месяцев со 136 до 89. При этом в большинстве таких домов остались единичные варианты.

Рынок недвижимости Новосибирска пока остаётся ярко выраженным рынком покупателя, когда предложение превышает спрос. Однако все предпринимаемые правительством меры, особенно ужесточение требований по ФЗ-214, могут создать искусственный дефицит новостроек, и гораздо быстрее, чем ожидалось. Основные объёмы ипотеки — главного драйвера роста рынка недвижимости на сегодня — плавно перетекают во вторичное жильё, его доля по итогам 5 месяцев вплотную приблизилась к 80 %. А это означает дальнейшее снижение объёмов строительства.

Изменились и ценовые тренды: если за два предыдущих года цены на готовые квартиры снизились на 14 %, а новостройки практически остались на том же уровне, то сегодня встали цены и на вторичке (снижение за полгода на 0,7 %). А поскольку инфляция и так практически обнулила маржинальность строительной отрасли, дальнейшего существенного понижения цен аналитики не ожидают.

Пока выбор и квартир в новостройках, и акций от строительных компаний достаточно велик. Это и рассрочка до конца строительства, и ипотека под 8,4 % на период строительства, и ипотека в рассрочку, когда во время строительства клиент платит только половину ипотечного платежа, отдельные застройщики уже предлагают 9,2 % на весь срок кредитования до 30 лет. А это уже соизмеримо с арендными платежами при начальном взносе 25 %. Но существующие тренды уже показывают дефицит новостроек к третьему кварталу следующего года, а ведь ещё не в полной мере вступили в действие все поправки к ФЗ-214.