Сдачи не надо

Новосибирцы массово отказываются от сдачи жилья в аренду: по данным аналитиков портала N1.RU, число вариантов с начала года сократилось на 30 %. Некоторые эксперты с ними не согласны, утверждая, что на рынке, наоборот, избыток вариантов. Другие поясняют: новосибирцы не хотят сдавать квартиры «за копейки», боясь, что квартиранты испортят хороший ремонт. Причины исчезновения жилья для съема и как изменились цены на аренду, выясняла корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Аналитики портала N1.RU выяснили, что с начала года в Новосибирске почти на треть сократилось число предложений о сдаче квартир в аренду. «Это, вероятно, объясняется тем, что все меньше квартир как в новых домах, так и на вторичном рынке приобретают в качестве инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду, — поясняет руководитель пресс-службы портала Лидия Ратникова. — К тому же, часть арендодателей долго не могли найти жильцов и в итоге отказались от сдачи "за копейки" и выставили квартиры на продажу».

Об уходе с рынка инвесторов неоднократно говорил независимый аналитик Сергей Николаев, а вот отказ новосибирцев от сдачи квартир за небольшие деньги подтвердить цифрами сложно. Однако исполнительный директор Rolband&Partners Александр Астахов считает такую версию вполне жизнеспособной. «Допустим, чтобы сберечь накопления, человек покупает квартиру, делает ремонт, — рассуждает эксперт. — А потом понимает: не буду сдавать! Потому что либо по своему опыту знает, что ремонт "убьют", либо опыт знакомых это подтверждает». Со снижением цен на аренду (или уменьшением реального дохода от сдачи квартир) таких людей могло стать больше, допускает Астахов.

Экспертное мнение подтверждает жительница Новосибирска Анна: еще до кризиса она купила квартиру на Плющихинском жилмассиве для сдачи ее в аренду.

«В итоге, когда дом построили, цены стали совсем другие: предложений там много, ставки низкие, — рассказывает девушка. — Я сделала приличный ремонт, и теперь сдавать квартиру за 11 тыс. руб., чтобы ее в хлам "убили", мне просто жалко».

Заведующая кафедрой социологии НГУЭУ, профессор Светлана Ильиных отмечает, что предпосылки для снижения числа предложений аренды в городе действительно есть. «Самая вероятная причина ухода некоторых арендодателей с рынка — то, что у них этой недвижимости больше нет, — считает она. — Возможно, некоторые новосибирцы из-за проблем с деньгами стали продавать ипотечные квартиры, которые покупали, например, для своих детей и сдавали. Кому-то приходится продавать квартиры из-за долгов, ведь в кризис разорилось множество мелких бизнесов».

Светлана Ильиных напомнила, что не так давно в рейтинге недоступности аренды Новосибирск занял 2-е место в России, уступив только Сочи. Средняя пара новосибирцев тратит на аренду 1-комнатной квартиры почти треть месячного дохода — 15,54 тыс. руб. Неудивительно, что эксперты замечают: желая сэкономить на аренде в условиях падения доходов, люди стали проявлять изобретательность.

«Народ уплотняется: снимали вдвоем — начинают снимать вчетвером», — поясняет социолог, добавляя, что народ становится более экономным. Ее слова подтверждает руководитель отдела аренды «Центрального агентства недвижимости» Юлия Грибанова: «Объединяются две семьи и снимают двухкомнатную квартиру, потому что так дешевле, — подобные случаи стали появляться».

Изменение предпочтений клиентов отмечает и руководитель отдела аренды АН «Грановит» Юлия Литвинкова.

«Предложение по линии метро начинается от 15 тыс. руб. и выше, а спрос сместился в сторону жилья до 15 тыс. руб.», — утверждает она.

При этом многие эксперты и участники рынка не согласны с выводами аналитиков N1.RU. Юлия Грибанова считает, что если число предложений по аренде и снизилось, то не больше чем на 5 % в августе-сентябре, когда приехали студенты. С ней соглашается руководитель офиса АН «Жилфонд» Ирина Вонарха: «Да, предложений действительно меньше, чем в январе, но такую тенденцию мы наблюдаем каждый год, и это абсолютно нормально».

Руководитель RID Analytics Елена Ермолаева снижения объема предложения по аренде жилья в Новосибирске не отмечает, а владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков и вовсе утверждает, что на рынке, наоборот, избыток предложения, и многие объекты простаивают в ожидании квартирантов. «Для сравнения, в 2012–2014 годах найти хороший вариант по умеренной цене было достаточно сложно. Сейчас же количество вакантных вариантов в базе агентств недвижимости просто колоссально», — говорит Силков. Он также отмечает, что при виде порядочного и платежеспособного арендатора собственники даже идут на снижение цен, чтобы квартира не простаивала.

Вообще, большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении, что съемное жилье потихоньку дешевеет. Так, Юлия Грибанова отмечает появление хороших вариантов в сегменте 2–3-х комнатных квартир. «Их стоимость упала на 10–15 %, — утверждает сотрудник агентства недвижимости. — И если раньше хорошую "двушку" в Центральном районе можно было снять за 25–30 тыс. руб, то сейчас — за 22–25 тыс.».

Елена Ермолаева подтверждает, что цены имеют тенденцию к снижению, хотя оно довольно плавное. «Так, в декабре 2015 года средняя ставка была 16,8 тыс. руб., а в октябре 2016 года стала 15 тыс. руб.», — приводит данные эксперт. При этом она подчеркивает, что снижение средней ставки часто связано с изменением структуры предложения и не всегда означает падение цены на конкретную квартиру.

«Например, в последние годы было много построено квартир-студий, которые нередко покупались с целью сохранения денег во время кризиса, — поясняет аналитик. — Сейчас они достроены, и владельцы выставляют их в аренду, из-за чего может снижаться средняя ставка».

Ирина Вонарха подтверждает, что подешевели не все квартиры: если в начале лета «однешку» в новом доме на ул. Романова можно было снять за 20 тыс. руб. в месяц, то сейчас подобный вариант предлагают за 22–25 тыс. руб. Также Вонарха отмечает, что подорожали многочисленные студии на «Березовом»: если летом их сдавали за 7–8 тыс. руб., то сегодня дешевле 9–10 тыс. руб. уже не найти. А самые востребованные квартиры — «однешки» по линии метро, — по словам Юлии Грибановой, свою стоимость сохранили: как и в прошлом году за них просят 16 тыс. руб. на вторичном рынке или 18–20 тыс. руб. в новостройках.

Поскольку спрос на рынке аренды снижается, вполне вероятно, что ставки тоже будут падать, прогнозирует Юлия Литвинкова. Елена Ермолаева подчеркивает, что завтрашние цены будут зависеть и от доступности ипотеки, и от доходов населения. «Пока что серьезных позитивных новостей нет: экономика в III квартале выросла на 0,1 %, а это состояние стагнации. Соответственно, ни ценам на жилье, ни арендным ставкам расти не с чего, — констатирует эксперт. — Так что в ближайшем квартале либо сохранится стагнация, либо продолжится плавное снижение арендной ставки».