Кто и как будет застраивать городской аэропорт. Здесь поместится почти 4 Горских жилмассива

Когда год назад разработчики обновленного генплана развития Новосибирска до 2030 года представляли его проект, одной из самых перспективных площадок для строительства новых микрорайонов они назвали территорию аэропорта Новосибирск–Северный. Причем отметили, что к ее освоению уже вот-вот приступят. Аэропорт закрыли 10 лет назад, с тех пор огромные площади, которые когда-то (частично и сегодня) занимали самолеты, переходят из рук в руки. Журналист НГС Лиза Пичугина выяснила, кому принадлежит ценная земля, а эксперты предположили, что там могут построить, и объяснили, почему этого до сих пор не произошло.

Частное-несчастное

Уже 10 лет территория городского аэропорта находится в спящем режиме: время от времени здесь проводят большие фестивали, в здании аэровокзала появляются то художники, то театралы, да еще живут своей жизнью автодромы и любители легкомоторных самолетов. Особняком стоят площадки авиаремонтного завода и база Росгвардии.

Всё это время территория переходит из рук в руки. Еще до закрытия аэропорта она перешла новосибирскому бизнесмену Вальдемару Басалаеву, после ею какое-то время владела московская УК «Красный проспект», но в 2015 году компания обанкротилась. Сегодня, по данным выписок ЕГРН, больше 200 га земли и здание аэровокзала принадлежат новосибирской компании «Айден», а управляет ими по доверенности ООО «Управление активами» (по крайней мере, решение о запрете съемки на территории принимало именно его руководство).

Компания «Айден», как и гораэропорт, несколько раз меняла владельцев. С 2014 года ею владели исключительно зарегистрированные в офшорах юрлица — сегодня это кипрская компания «Грейтскилл Инвестментс Лимитед». А руководит «Айден» Светлана Кононова — также гендиректор одной из структур огромного кузбасского холдинга «Сибирский деловой союз», застройщика «СДС-Финанс». В Новосибирске компания строит жилой комплекс «Венеция», а в начале года сдала пару домов комплекса «На Народной».

Несколько лет назад территорию гораэропорта рассматривали в числе вариантов размещения нового ледового комплекса, и СМИ даже писали о готовности группы «СДС» «отрезать» необходимый участок. Когда для ЛДС выбрали другую территорию, сообщали о решении холдинга участвовать непосредственно в стройке.

При этом основными и самыми масштабными планами «СДС» всё же оставалось жилье на месте взлетно-посадочных полос. По различным оценкам и слухам, здесь планировали построить около 2 миллионов кв. м жилья. Планы по застройке Светлана Кононова в последний раз подтверждала в октябре 2019 года: тогда на встрече со Сбербанком и новосибирскими риелторами она сообщила, что кемеровские проектировщики уже работают над первой очередью огромного микрорайона, и его строительство начнется в 2020 году. Сам проект, как рассказал руководитель портала «Здравствуй, Новосибирск» Владимир Дергачёв, который присутствовал на этой встрече, не представляли — всё было на словах.

В 2020 году, как известно, вместо стройки началась пандемия. Корреспонденту НГС в компании «СДС-Финанс» сообщили, что сегодня не комментируют этот проект, а сроки, в которые он всё же может быть анонсирован, неизвестны.

Как Росгвардия мешает строителям

Жилье на территории закрытого аэропорта запланировано уже очень давно. Сегодня она частично зарезервирована городом для строительства дорог для будущего жилмассива. На публичной кадастровой карте территория расчерчена на кварталы, проезды и развязки — детальнее они описаны в приложениях к постановлениям мэрии. По бывшим взлетно-посадочным полосам, в частности, должен пройти Красный проспект, чтобы через несколько километров встретиться со своим окончанием на Родниках.

Но для реализации этого плана придется решить несколько серьезных проблем. Одна из них — войсковая часть Росгвардии. В 2017 году ведомство заявляло, что готово освободить территорию гораэропорта, где базируется, ради строительства ЛДС. Но идти на уступки ради жилья силовики, похоже, не намерены, и конфликты с застройщиками по соседству доходили до суда.

— По идее, если не удастся договориться с Росгвардией, которая не дает там жизни, будет какая-то среднеэтажка, — предполагает компромисс аналитик рынка новостроек Сергей Николаев.

По мнению эксперта, небольшой проект на улице Народной, который построили в границах достопримечательного места улицы Богдана Хмельницкого с жестким регулированием этажности, в этом случае вполне может оказаться своего рода тренировкой.

Другая масштабная проблема, по мнению директора проектов ГК «ЁЛКА Девелопмент» Максима Маркова, — коммуникации. И в первую очередь — инженерные. По его словам, какое-то количество мощностей в этой локации есть, они зарезервированы для проекта, который представитель «ЁЛКИ» не называет, но их недостаточно.

— Там всегда можно было какими-то кусочками, лотами землю приобрести, но всегда была оговорка: с мощностями проблему будете решать сами, — рассказал Максим Марков. — По разным оценкам, от 1 до 1,5 миллиарда рублей инвестиций необходимо именно для этого земельного участка на его инженерную подготовку, обеспечение соответствующими мощностями.

Что там строить и кому

Управляющий партнер компании «Макромир» в Новосибирске Игорь Зеленский уверен, что одному «СДС-Финансу» огромную площадь гораэропорта (а это примерно четыре Горских жилмассива) не осилить.

— Такой большой площадки сразу в строительство запущено еще не было, — заметил он. — По опыту, один застройщик не может ее проглотить, скорее всего, площадка будет делиться. Как — не знаю, но у нас нет компаний типа ПИК (крупнейший девелопер России. — Прим. ред.), которая бы зашла, застроила всё года за 3–4 и ушла. Москвичам тут неинтересно: они Краснодар дербанят и Сочи на клочья рвут, там сейчас строительный бум.

Игорь Зеленский допускает, что на территории может сформироваться «строительная коалиция» из застройщиков соседей. Сегодня это «Брусника», которая в прошлом году запустила рядом со зданием аэровокзала строительство квартала «Авиатор», и ГК «Стрижи»: в конце 2019 года группа получила здесь право на развитие территории с двумя аварийными домами. По информации Владимира Дергачёва, какие-то планы в этом районе есть еще у одного новосибирского застройщика, но поделиться подробностями эксперт не смог.

Гендиректор «Стрижей» Игорь Белокобыльский рассказал НГС, что на свою площадку строители планируют выйти примерно через год — на ней еще предстоит решить вопрос с расселением. А вот вопрос о том, выглядит ли заманчивой перспектива застроить гораэропорт, назвал преждевременным.

— Там слишком много нерешенных вопросов, которые надо решить для того, чтобы на этот вопрос ответить, — заметил Игорь Белокобыльский. — Чисто прагматически эта территория сегодня не готова к обсуждению вообще.

В пресс-службе «Брусники» заметили, что пока в качестве перспективной площадки гораэропорт не рассматривают.

— Основная причина — ограничения, связанные с расположенным в непосредственной близости аэродромом Гвардейский, — пояснили в компании. — Из-за того что его приаэродромная территория (ПАТ) до сих пор не определена, высок риск приостановки или затягивания проектов. Эта площадка однозначно станет более привлекательной, когда будет решен вопрос с ПАТ или переносом военной части.

— С точки зрения логики процесса, этого слона нужно есть по кусочкам: делать большой генплан территории и постепенно не высотками точно, а среднеэтажными домами начинать застраивать, прощупывать спрос на территорию, — предположил Максим Марков.

По его мнению, строить здесь жилмассив экономкласса нет никакого смысла: во-первых, дешевое жилье в таких объемах городу не нужно, во-вторых, с учетом роста себестоимости строительства по-настоящему дешевым оно уже и не будет. При этом, если начать строить здесь экономдома, потом какие-то интересные проекты реализовать будет уже сложнее.

— С точки зрения рациональной покупки там это всё сомнительно, нужно какое-то конкурентное преимущество. В чем оно может быть? Это может быть комфортный жилой комплекс, наверное, среднеэтажный, может, многоэтажный, но не очень высокой застройки, с богатой инфраструктурой, с достойной рекреацией, — рассуждает Максим Марков. — Эту территорию можно сделать привлекательной, но это должен быть, условно говоря, большой «Переулок Бульварный» с ценой пониже — тогда он найдет своих покупателей в необходимом объеме. Нужно строить город будущего, чтобы люди плюнули на свое жилье и к тебе переехали. Нужно «Сколково» строить или что-то такое, кампус какой-нибудь. Там должна быть драматургия для обживания этого места.

С этой точкой зрения согласился Игорь Зеленский и в качестве проектов, которые можно взять за пример для территории, назвал жилой комплекс «Онега» группы «Стрижи» и урбан-виллы «Брусники».

— Это не вторая «Венеция» — здесь так нельзя. Люди не поймут, это будет странный шаг, — пояснил Игорь Зеленский. — Я думаю, сейчас многие задумаются о том, чтобы предложить интересный продукт, и здесь будет формироваться новый образ жизни.

По мнению экспертов, относительно доступное типовое жилье здесь будет пользоваться спросом только в одном случае: если его сразу обеспечат социальной инфраструктурой, как «Родники», и если будет потенциал для снижения маятниковой миграции, иначе новый жилмассив создаст и новый транспортный коллапс.

В конце прошлого года стало известно, что большой новый жилмассив (хотя и не такой масштабный) в ближайшие годы появится в соседнем Калининском районе: компания «КПД-Газстрой» решила построить принципиально новое для себя жилье в условном 8-м микрорайоне.