Застройка века

Одним из способов решения проблемы дорогого жилья традиционно называется частное строительство. Тянет «к земле» и вполне состоятельных покупателей, которые хотят обзавестись отдельным домом в дополнение к городской квартире. Неудивительно, что вокруг Новосибирска множатся проекты «коттеджных поселков», предлагающих вложить свои деньги в возведение собственного жилища. С тем, почему большинство этих проектов не может уйти дальше красивых презентаций, на круглом столе, организованном «Сибирской гильдией девелоперов и управляющих коммерческой недвижимости» (СибГУД), пытались разобраться предприниматели, чиновники и эксперты рынка недвижимости.

По данным компании RID Analytics, в Новосибирске одна из самых низких среди всех мегаполисов РФ обеспеченность загородными коттеджными поселками, В Екатеринбурге, по информации Уральской палаты недвижимости (аналог Новосибирской ассоциации риэлтеров), на апрель 2008 года в радиусе 30 км от города было более 80 участков организованной малоэтажной застройки, причем в более чем 20 можно было уже купить готовые дома.

«В таком случае у вас возникает реальная альтернатива — иметь трехкомнатную квартиру или отдельный дом вдвое большей площади», — говорит аналитик. В Новосибирске же пока не наберется и десятка таких проектов, зато есть масса участков, где просто предлагается земля под собственную застройку без инфраструктуры и коммуникаций, говорит директор RID Analytics.

Как рассказал заместитель начальника департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации НСО, главный архитектор области Евгений Загородный, сегодня только в Новосибирском районе под жилую застройку уже передано 2,5 тыс. га земли. Если все эти участки будут заселены с плотностью 50 человек на гектар, то на этой территории можно будет расселить больше 1 млн человек. Однако пока практически все эти участки пустуют — отсутствие коммуникаций и инфраструктуры делает их малопривлекательными для частных инвесторов.

По мнению президента СибГУД Олега Лугового, жить на удаленных от благ цивилизации «хуторах» (какие представляют собой большинство проектов коттеджных поселков) потенциальные покупатели такого жилья не хотят. Создание необходимой инфраструктуры частным девелоперам, как правило, не под силу, а объединиться для решения общей задачи им крайне сложно.

По оценке Лугового, сегодня в Новосибирске имеется порядка 30 тыс. человек (или семей), имеющих возможность купить или построить частный дом стоимостью от 6 до 30 млн рублей.

Таким образом, потенциальный платежеспособный спрос президент СибГУД оценивает в 45 млрд рублей. Однако пока, как признает Луговой, у чиновников доминирует идея создания «доступного жилья», которую эксперт считает неосуществимой. «Платежеспособный спрос упал. А ипотека под 15 % годовых — это самый настоящий хомут. В этих условиях стимулировать развитие дешевого (а значит, низкого качества), и при этом экономически опасного для людей жилья неправильно. Надеюсь, что эта идея погибнет сама собой», — заявил президент СибГУД.

Новосибирские власти, однако, относятся к перспективам частного строительства без особенного энтузиазма. По мнению Евгения Загородного, существующая система развития частной застройки неэффективна, а главное чревата серьезными проблемами (прежде всего транспортными) в будущем. Представитель обладминистрации заявил, что, по его мнению, инициативу частных компаний и отдельных граждан в этой сфере должно организовать и возглавить государство.

Как пояснил директор ГУП НСО «Управление капитального строительства» Павел Нефедов, работа в этом направлении уже ведется. Речь идет о намерении созданного в прошлом году ОАО «Агентство жилищного строительства Новосибирской области» (АЖС) выкупать у собственников (сельхозпредприятий и районных администраций) крупные земельные участки, обеспечивать их коммуникациям и предлагать напрямую гражданам, желающим построить частный дом.

Если это проект будет реализован, то он может создать серьезную конкуренцию существующим частным проектам по строительству коттеджных поселков, считает директор по рекламе компании «Жилфонд» Александр Астахов.

Вице-президент Новосибирской торгово-промышленной палаты, генеральный директор ООО «Корпус Консалтинг» Юрий Воронов видит в увеличении числа частных домов социальную функцию: «Дети, выросшие в коттедже, будут совершенно иначе относиться к своему жилищу, даже когда они поселятся в многоквартирном доме. Без этого научиться беречь свою собственность трудно».

Стас Соколов

Фото enterdom.ru (1), автора (2–5)