11 страхов будущих заёмщиков

Ипотека вызывает много опасений, и многие из них имеют право на существование. Но всё же большинство пугающих слухов о кредите сильно преувеличено. Если вы хотите решить жилищный вопрос, но мысль о «кабале до старости» повергает вас в ужас, читайте материал N1.RU.

Эксперты из разных сфер рассказали, что на самом деле скрывается за страхами, связанными с ипотекой.

Цены на жильё очень высокие, поэтому обычно человек встаёт перед выбором: снимать квартиру или брать ипотеку.

«Средняя сумма ипотечного кредита в Новосибирске на конец 2017 года — 1 750 000 рублей, а средний размер ежемесячного ипотечного платежа — чуть больше 18 тысяч рублей. Средняя сумма аренды ненамного меньше — 15 тысяч рублей. Только эти деньги никак со временем не «конвертируются» в вашу собственность. Хозяин квартиры может в любой момент найти повод выселить вас, запретить держать домашних животных, делать ремонт. Кстати, не забывайте: снизить расходы на ипотеку может налоговый вычет», — напоминает Евгений Шеин, заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Новосибирске.

Многие говорят, что пока расквитаешься с кредитом, уже пора на пенсию. Видимо, следует рассчитывать свои силы и не брать кредит больше чем на 15 лет. А ещё — при малейшей возможности опережать график платежей.

«Миф о «петле на шее» возник 10–15 лет назад, когда банки не имели чёткого понятия о реструктуризации кредита. Наши заёмщики очень боятся потерять жильё, умеют считать деньги, поэтому стараются как можно скорее погасить кредит. Скорость досрочного погашения в нашей стране в несколько раз выше, чем за рубежом. Сейчас банки поняли, что в конфликте с заёмщиком зачастую выгоднее пойти на временное изменение условий договора, чем потерять клиента и мучительно с ним судиться», — рассуждает Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» финуниверситета при Правительстве РФ.

Платёж должен составлять не более 30 % от ваших доходов, чтобы у вас всегда оставались пространство для маневра и какие-то деньги в запасе. Возможно, стоит рассмотреть возможность покупки квартиры меньшей стоимости или увеличить срок кредита для сокращения ежемесячного платежа.

«В любом случае за жильё нужно платить. Тут одно из двух: отдавать часть зарплаты за аренду квартиры другому человеку или выплачивать ипотеку за свою собственную недвижимость. Это личный выбор каждого», — полагает Олег Вонарха, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

Да, иногда итоговый расчёт в кредитном договоре наводит ужас: ведь на эти деньги можно было купить даже не одну квартиру. Но помните, что квартиры дорожают, и, вероятно, через десять лет ваша недвижимость будет стоить примерно столько.

С другой стороны, вы всегда можете постараться минимизировать переплату, погашая кредит досрочно.

5. Вдруг что-то случится за эти годы и я больше не смогу выплачивать кредит

Действительно, за долгие годы многое в жизни может поменяться не в лучшую сторону. На этот случай есть разные виды страхования, в том числе защищающие от потери трудоспособности.

«В случае смерти заёмщика долг по ипотечному кредиту не переходит к родственникам по умолчанию. Обязанность погашать кредит возникает только в случае принятия наследства. Если наследник отказывается от принятия наследства, то и долги наследодателя он погашать не должен. Также если заёмщиком заключён договор страхования, то страховая компания должна погасить банку остаток кредита. Однако тут есть масса нюансов: не каждая смерть заёмщика может быть признана страховым случаем», — комментирует Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».

Внимательно изучайте условия страхования — от этого зависит не только ваша защищённость, но и благополучие вашей семьи.

«Повысить ставку банк точно не может, как правило, это прописано в договоре. Исключение составляют кредиты с плавающей ставкой, но сейчас заёмщик может такой кредит рефинансировать», — замечает Евгений Шеин.

Помните: банк не заинтересован в продаже залоговой недвижимости — для него это дополнительные расходы. Поэтому он хочет с вами договориться.

Главное — не допускайте просрочек, а если ситуация безвыходная, сразу идите в банк и вместе ищите решение.

7. Ипотечную квартиру не продашь, а вдруг я не смогу платить или захочу переехать

Квартиру, купленную в ипотеку, возможно продать. Однако здесь есть несколько нюансов.

«Ипотечную квартиру можно и продать, и купить. Единственное отличие от обычной сделки — продавцу квартиры надо будет предоставить дополнительные документы из своего банка. Некоторые банки со специализацией на ипотеке предлагают программы, по которым можно купить в кредит квартиру, которая находится в залоге у другого банка. У нас такие сделки проходят регулярно, пока их доля составляет 10–12 % от общего числа, но есть тенденция к росту. Разве что не стоит продавать жильё до тех пор, пока не прошло пять лет с даты его покупки — в противном случае придётся заплатить налог», — отмечает Евгений Шеин.

При продаже ипотечной квартиры важно, были ли привлечены средства материнского капитала.

«Если был использован маткапитал, то всё сложнее. Продать такую квартиру можно только с разрешения органов опеки, иначе сделка будет незаконной. Нюансов здесь очень много. Не советую заниматься покупкой или продажей такой квартиры без опытного специалиста», — предостерегает Олег Вонарха.

Конечно, если вы можете накопить на собственное жильё за три года, нет смысла брать кредит. А вот если срок больше, то есть опасность упустить возможность, ведь цены на квартиры постоянно растут.

«Ипотека — это цивилизованный и адекватный инструмент для покупки квартиры. Ставка идёт вниз, ипотека становится доступнее. От любых предубеждений, паники или комментариев-страшилок на форумах стоит отстраниться и подходить к вопросу покупки с холодной головой. И, конечно, правильно считать деньги и читать документы», — комментирует пресс-служба управляющей компании «Группа Мета».

9. Для полного досрочного погашения у меня нет крупной суммы и не предвидится

Что ж, тогда можно выбрать более реалистичный вариант: частично-досрочное погашение. По договорённости с банком вы можете каждый месяц вносить чуть больше денег, чем требуется.

«Самый распространённый вид расчётов по ипотеке — аннуитетные, одинаковые в течение всего срока кредитования платежи. Одна часть аннуитетного платежа идёт на уплату процентов по займу, другая — непосредственно на погашение основного долга по кредиту. Причём сначала большая часть аннуитетного платежа будет расходоваться именно на уплату процентов. Отсюда вывод: постарайтесь в первые годы кредита максимально уменьшить сумму основного долга, так вы сможете значительно сократить кредитную нагрузку на ваш бюджет», — советует Екатерина Пахомова, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов.

Если ваших доходов достаточно для выплаты ещё одного кредита, то сам факт наличия ипотеки не вызовет у банка вопросов.

«Ипотека — долгосрочный кредит. В течение этого времени могут понадобиться деньги. Разумеется, при рассмотрении заявки будет учитываться наличие ипотеки. Если банк сочтёт, что сумма, которая остаётся у заёмщика после внесения всех обязательных платежей, будет достаточной для проживания и погашения нового кредита, то, скорее всего, заявку одобрят», — подчёркивает Олег Вонарха.

По мнению Евгения Шеина, при благоприятной экономической и политической обстановке, к 2020 году не исключено снижение ставки даже до 6–7 % годовых. А вот до конца этого года снижение будет едва ли таким уж существенным — в пределах 0,5–1 %. С такой разницей даже рефинансирование делать не рекомендуется. Важно ещё и то, что снижение ставки стимулирует спрос на недвижимость и, соответственно, рост цен. Ну и, конечно, при существенном снижении среднерыночной ставки по ипотеке в будущем можно воспользоваться рефинансированием.

Читайте также, станет ли ипотека доступнее в 2018 году и что делать, если нет возможности платить за ипотеку. N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.