Маленький метр

Несколько лет подряд «однушки»-студии были у новосибирцев самым востребованным жильем. Но ситуация меняется — N1.RU узнал, что приходит на смену студиям.

Спрос и альтернативы

Опрошенные N1.RU эксперты отмечают, что в последнее время уровень спроса на однокомнатные студии до 30 квадратных метров упал, а ещё два года назад наблюдался ажиотаж. Даже в качестве первого жилья покупатели всё чаще сразу же выбирают более просторные варианты.

«Многие начинают самостоятельную жизнь со студий, спрос есть. Лучше начинать с малого, чем жить с родителями, например. Также рассматривают такие квартиры при переезде из области или других городов, потому что стоимость жилья там заметно ниже, чем в Новосибирске. Альтернатива — комнаты, общежития или малосемейки», — комментирует Константин Рузаленок, менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «Этажи».

Цены и районы

По данным N1.RU, средняя цена маленькой студии на вторичном рынке Новосибирска —1,49 миллиона рублей. При этом студии в новостройках стоят почти так же — их средняя цена 1,45 миллиона рублей. Для сравнения: средняя цена обычной «однушки» (не студии) на вторичном рынке — 2,2 миллиона рублей, а «однушки» в новостройке — 2 миллиона рублей.

«Меньше всего студий в тех районах, где меньше строек, так как студии — это новый формат жилья. Например, это Железнодорожный и Центральный районы. И, соответственно, наибольшее количество студий приходится на Кировский, Ленинский, Первомайский, Калининский районы», — отмечает

Ирина Бернгарт, агентство недвижимости «Грановит».

Интересно, что на «вторичке» самые доступные студии сосредоточены в Первомайском районе (1,22 миллиона рублей). При этом за последний год они подорожали почти на 9 %. На первичном рынке самые дешёвые студии можно найти в Ленинском районе (средняя цена — 1,23 миллиона рублей). За год они потеряли в цене 8,5 %.

«Переход застройщиков от студий к более комфортному типу жилья хорошо заметен. Этот тренд характерен даже для тех застройщиков, которые ранее делали ставку на малогабаритные квартиры. Студии площадью порядка 17 «квадратов» — не в приоритете. Супер-эконом уже не особо востребован среди покупателей. Застройщики ориентируются на спрос», — подчёркивает Евгения Снаткина, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

По данным аналитиков N1.RU, средняя площадь однокомнатной студии в Новосибирске на вторичном рынке — 23,9 квадратных метра. В новостройках студии просторнее — их средняя площадь составляет 26,2 квадратных метра.

Плюсы и минусы

Квартиры-студии покупают не только для проживания, но и в инвестиционных целях. Несколько лет такие варианты были хорошим выбором для вложения средств благодаря низкому ценовому порогу, а также востребованности у арендаторов. Однако с приходом кризиса популярность студий постепенно падает.

«Многие стремятся продать такое жильё. Продавцов на рынке студий сейчас больше, чем покупателей. Владельцы студий хотят расширить жилплощадь — в семьях рождаются дети, появляется возможность использовать средства материнского капитала. Что касается инвестиций, то сейчас это не приносит хорошего заработка. Есть случаи, когда покупатели приобретают студию за 800 тысяч рублей, а продают за 750 тысяч рублей. При этом люди уже потратили деньги на ремонт и коммунальные платежи», — поясняет Евгения Снаткина.

Основной плюс студии — доступная цена, более комфортный ипотечный платёж в силу относительно небольшой суммы кредита. Главный минус — перенаселённость подобных микрорайонов и сложная транспортная ситуация.

«Такое жильё доступно очень разным слоям населения. Ещё один минус — удалённость микрорайона от центра города или от станций метро. К тому же вопросы вызывает доступность социальных объектов (детские сады, больницы, школы). Их либо вообще нет, либо они зачастую переполнены», — подчёркивает Константин Рузаленок.

Выводы и перспективы

Застройщики чутко реагируют на запросы рынка. Так, если спрос смещается в сторону более комфортного жилья с развитой инфраструктурой, постепенно появляется и такое предложение. Например, сейчас набирают популярность так называемые «евродвушки» (состоят из гостиной-кухни и отдельной спальни).

В течение ближайших нескольких лет может возникнуть затоваривание рынка маленькими квартирами и, как следствие, ещё большее снижение спроса.

Не стоит забывать о том, что квартира — это не только квадратные метры в собственности, но и общий уровень жизни, социальная инфраструктура. В микрорайонах с солидной долей крошечных квартир большая их часть может регулярно перепродаваться, сдаваться в аренду самым разным жильцам. Это приводит к нарастанию хаоса, а также к тому, что в таких ЖК не возникает устойчивого сообщества заинтересованных в развитии и порядке собственников.

«В отдельно взятых районах встречаются дома, целиком состоящие из новых «малосемеек». Целые этажи сдаются в аренду, что отрицательно влияет на уровень жизни в доме в целом. Проще говоря, там становится небезопасно жить. В результате новый жилой комплекс через несколько месяцев превращается в одно большое общежитие. Как показала зарубежная и отечественная практика, такие проекты «убивают» жилую среду не только в самом доме, но и в отдельно взятых районах города: инфраструктура может вовсе отсутствовать. Ввиду дешевизны строительных материалов состояние жилого фонда будет ухудшаться, что отразится на стоимости жилья уже через 5–10 лет. Такие квартиры будет всё сложнее продать, ведь целые районы из муравейников превратятся в гетто. Надеюсь, что застройщики изменят политику и перестанут гнаться за прибылью с надеждой, что люди скупят всё подряд «за дёшево», — комментирует Евгений Чугунов, архитектор архитектурно-дизайнерского бюро BLACK ROOM.

Читайте также, какие квартиры в Новосибирске лучше продаются и что выгоднее купить в Новосибирске: однокомнатную или двухкомнатную квартиру. N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.