«Спрос на жилье драматически снизился»

Завершающийся год оправдал негативные прогнозы для строительной отрасли Новосибирской области. Так, объем строительных работ снизился на 34,2 %, также в 2015 году произошло снижение фактического производства основных стройматериалов. Эта статистика позволяет делать выводы о рецессии строительной отрасли. Во многом она обусловлена снижением бюджетных расходов на объекты социальной инфраструктуры.

Строительство жилья в Новосибирске по итогам 9 месяцев 2015 года показало рост в 37 % по отношению к аналогичному периоду 2014 года. При этом зафиксировано снижение зарегистрированных договоров долевого участия, по которым приобретают новостройки, и падение ипотеки. По данным ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области по состоянию на 1 августа 2015 года продемонстрировал падение на 50,7 % относительно аналогичного периода прошлого года. При этом просроченная задолженность по ипотеке выросла. Как подсчитал Центробанк, в июне размер просроченной задолженности по ипотечным рублевым кредитам в нашем регионе составлял 843 млн руб., а в июле он вырос сразу до 1 млрд 82 млн руб. и продолжает увеличиваться.

Такое большое количество построенного за год жилья в Новосибирске создает критический дисбаланс между спросом и предложением. Квартиры продают и застройщики, и частные инвесторы, а обеспеченный спрос на жилье драматически снизился из-за экономического кризиса в России, падения доходов населения и роста безработицы.

Сокращение притока ликвидности на высококонкурентном рынке жилья приведет к дальнейшему росту избыточного предложения, снижению маржи и росту убыточности ряда проектов из-за невозможности поднять цены и растущей себестоимости строительства. Это неизбежно приведет к уменьшению числа новых проектов по строительству жилья, заморозке ряда новостроек, находящихся преимущественно на ранней стадии строительства.

Негативным фактором для застройщиков является и ценовое давление со стороны рынка вторичного жилья, в отношении которого не действуют программы по государственной поддержке ипотеки. И поэтому готовые квартиры демонстрируют резкое снижение цен предложения и реальных сделок. В первую очередь это уменьшает спрос на многокомнатные квартиры и жилые дома класса комфорт и комфорт+, покупатели которых, как правило, сначала продают имеющуюся квартиру на вторичном рынке.

Сектор жилья эконом-класса, который превалирует в Новосибирске и состоит из типовых проектов панельного и монолитного жилья в удаленных районах со слабо развитой дорожной и социальной инфраструктурой, столкнется с ослаблением спроса. Реальные доходы покупателей этих самых дешевых квартир снизятся из-за роста цен на продукты и одежду и прочие потребительские расходы домохозяйств. А частные инвесторы уйдут из-за выросших рисков, низкой ликвидности и прибыльности при продаже или сдаче в аренду приобретенных квартир. В дальнейшем этот сектор столкнется с драматичным падением спроса, обусловленным эффектом «демографического креста» и резким сокращением экономически занятого населения России.

Все эти факторы позволяют сделать прогнозы о сокращении количества новых домов и застройщиков, увеличению числа убыточных строительных организаций с последующими их банкротствами. Критичными для застройщиков представляются и предполагаемые новации в законодательстве, повышающие требования к их собственному капиталу и привлечению денежных средств в строительство. Основной задачей строителей жилья в предстоящие годы будет реализация накопленных ими запасов, а также работа над увеличением эффективности внутренних бизнес-процессов, в иных случаях — их ждет уход с рынка. Цены на первичном рынке в ближайший год покажут рост ниже реальной инфляции, а на вторичном рынке продолжат снижение. Поэтому рекомендация для покупателей жилья — ориентироваться на строительные проекты высокой стадии готовности, для неквалифицированных инвесторов — оставаться вне рынка.