Не проект, а фантастика: столичная компания хочет застроить «Сибсельмаш» жильем — за 10 лет тут обещают целый город

Территорию новосибирского завода «Сибсельмаш» решили застроить, на месте устаревшей промзоны предлагают возвести промышленно-научный микрорайон с многоэтажками, офисными зданиями, социальными объектами, технопарком и даже заводом по переработке вторсырья. На участках общей площадью более 155 гектаров придумали создать город в городе: рабочие будут жить совсем недалеко от завода, тут же ходить в магазины и водить детей в школу и детский сад. Московская компания, которая оказалась заказчиком проекта райского места в промзоне, до сих пор судится насчет покупки имущества обанкротившегося «Сибсельмаша». Как предлагают застроить площадку, решить проблему с пробками в том числе на улице Станционной и почему к проекту остается много вопросов — читайте в материале журналиста НГС Елизаветы Горячевой.

Идею застроить территорию в центре Ленинского района и возродить производство на «Сибсельмаше» предложила московская компания «Меркас», купившая имущество завода несколько лет назад. Предложение о застройке завода-гиганта вынесли на комиссию по внесению изменений в генплан в конце ноября, но рассмотрение вопроса перенесли на следующее заседание.

В Новосибирске, по подсчетам экспертов, 39% от общей площади города занимает промышленная зона, в Москве показатель доходит до 28%, а в Европейских странах до 9%. Проект реконструкции «Сибсельмаша» может стать первым в восстановлении промышленных объектов в регионе, в то время как в столице подобный формат реновации промзон уже давно существует.

В документе-обосновании застройки говорится, что освоенную территорию завода трансформировать намного проще и дешевле. Якобы район уже рассчитан на работу промышленного предприятия: подготовлены инженерные и транспортно-логистические сети, а сотрудников для работы на заводе можно найти в соседних жилмассивах: «Троллейный», «Западный», «Чистая слобода» и других.

Разработчики отмечают, что сейчас восстанавливать промышленные предприятия необходимо из-за кризиса, в частности, в документе говорится о проблемах с логистикой и о том, что стране необходимо сохранить прежние темпы развития, достигнув технологического суверенитета. Завод, уверяют в проекте, в будущем усилит экономику региона и страны, а внимание обратили на Новосибирск, потому что это крупный город на Транссибирской магистрали и промышленный узел Сибирского федерального округа, что облегчит логистику.

По концепции, помещения завода-гиганта, которые сейчас либо стоят без дела, либо используются не по назначению, превратят в современный научно-производственный парк. Сейчас на территории работает более 50 предприятий, компании получили части территории бывшего завода в собственность или же арендуют помещения. Больше всего организаций работает в сфере по производству техники и оборудования, отделочных материалов и инструментов, занимаются производством металлических конструкций, а также переработкой — их все хотят объединить в один большой кластер и привлечь новых резидентов.

При этом привычный формат заводов, каким его помнят рабочие прошлого столетия, эксперты считают неактуальным и невостребованным, поэтому в обновленной промзоне на улице Станционный будут не просто промышленные помещения, а целый научно-производственный парк площадью 155 га, из которых промышленная зона займет более 50%. Промзона должна превратиться в город в городе, разделенный на 18 кварталов, с жильем и социальными объектами для резидентов.

Реализовать проект планируют в три этапа, на первом до 2025 года должны построить промышленную зону, на втором — технопарк до 2029 года, на третьем — жилой кластер с социальными объектами до 2033 года.

Мастер-план подразумевает уход от старых заброшенных заводских помещений к постиндустриальной промышленности. Всего на территории расположено порядка 70 сооружений от крупных до более мелких, около 20 из них реконструируют, остальные — снесут. Во время реконструкции планируют сохранить конструктивные элементы, а кровлю и фасады демонтировать, также могут изменить объем и конфигурацию зданий.

На месте старых корпусов вырастет научно-производственный парк с образовательным кластером, музеем, спортивными и социальными объектами, общественно-деловой зоной и жильем до 16 этажей. Благодаря созданию нового промышленного района планируется увеличить число рабочих мест почти до 15 тысяч, сейчас на территории «Сибсельмаша» работают 1200 сотрудников.

Все производственные помещения хотят разделить на кластеры по функциям: рядом с металлообработкой появятся места для создания металлоконструкций, отделочных материалов, через дорогу секция машиностроения, рядом мелкие производства изделий из кожи, картона, ткани, швейное производство и типография. У стройматериалов будет отдельный кластер недалеко от производства электрооборудования и деревообработки. Чуть дальше — комплекс по вторичной переработке разного рода изделий от бывшей в употреблении электроники до пластика.

Общая площадь промышленной территории составит 98 га из 155.

Рядом с промзоной хотят построить высокотехнологичный технопарк с бизнес-инкубатором, инжиниринговым центром, лабораториями, крупными, средними и мелкими производствами, офисами, коворкингами, учебным центром, мастерскими, площадкой для проведения мероприятий и другими площадями. Он займет 4,5 га из площади промышленной зоны. По планам предприниматели должны будут взаимодействовать между собой и властью, тем самым формировать среду для инноваций и продвигать знания, изобретения на мировой рынок.

Технопарк специально разместили рядом с промышленной зоной, чтобы резиденты взаимодействовали между собой, и в производство быстрее внедрялись новые технологии. Территория также может быть образовательным кластером, так, говорят разработчики, должна получиться цепочка образование — наука — производство. В технопарке хотят выделить зоны для малых производств, например стартапов, средних, которые разрабатывают новые виды оборудования, и крупных.

В проекте предусмотрен и мусорный кластер, необходимый для производства, — экотехнопарк. Он предназначен для обработки, утилизации, обезвреживания и вовлечение отходов обратно в производственный процесс в качестве вторичного сырья. Переработка мусора может сэкономить средства инвесторов и населения. Разработчики планируют, что государство будет помогать бизнесу и стимулировать компании вступать в подобные кластеры, выделяя субсидии по кредитам и компенсируя часть затрат на строительство.

На территории также решили построить общественно-деловой кластер с офисами, коворкингами, предприятиями торговли и общественного питания, выставочной зоной и фитнес-центром с бассейном. Здания будут многоэтажными с высокой плотностью застройки и займут в одном квартале 1,36 га, в другом — 3,5 га.

По застройке участков новостройками у разработчиков и заказчика оказались большие планы, они хотят возвести целый микрорайон с домами от 4 до 16 этажей, общая площадь жилья составит не менее 230 443 кв. метров. Дома займут несколько кварталов, их общая площадь составит 16,86 га, всего парковочных мест будет 2197. Эксперты рассчитали, что предприятия не должны мешать комфортной жизни и отдыху на территории «Сибсельмаша». Новостройки разместят в середине комплекса и ближе к улице Станционной, здания будут переменной этажности и выполнены в одном стиле. Концепция подразумевает, что люди живут совсем недалеко от работы.

При этом уже сейчас школы и детские сады переполнены. Два новых учреждения планируют построить рядом с технопарком, детский сад на 350 мест разместят ближе к промышленной зоне, а школу на 1200 мест — ближе к домам. На объекты образования понадобится более 1 миллиарда рублей. Учреждения планируют выгодно встроить в инфраструктуру застройки, вокруг планируют построить дома, чтобы можно было проводить ребенка или же школьник младшего возраста сам ходил на учебу.

Спортивные объекты также предусмотрели в проекте, на них планируют потратить 28 миллионов. Разработчики предлагают построить спортзалы, бассейны, стадионы и открытые спортивные площадки, территория займет 0,76 га.

Про остальные социальные объекты не стали рассказывать подробно, но в проекте отметили, что на здравоохранение, а именно поликлинику и аптеку, необходимо потратить 600,5 миллиона рублей, а на здания культуры (дом культуры, клубы, библиотеку, кинозал) — более 5 миллиардов.

Решили улучшить и зеленый каркас района, сейчас он занимает 32,96 га, после ревитализации площадь всех насаждений должна составить 45,1 га. Озеленение территории не обновлялось с 1950 года, деревья и кустарники, по исследованию, представляют собой разросшиеся сорные породы. При этом деревья в районе «Сибсельмаша» должны стать санитарно-защитной полосой, разделяющей промзону, магистральную дорогу и жилую застройку. В проекте решили благоустроить беспрерывный зеленый пояс для удобного, быстрого пешего и велосипедного передвижения: от одних зданий до других можно будет идти по скверу.

Жилая застройка также обрамляется зелеными насаждениями, чтобы оградить дома, создать тихое пространство, улучшить микроклимат, очистить воздух от пыли и газов. На проектируемой территории предполагается благоустроить зеленые фасады и кровли. Зелень должна стать барьером от шума. Около технопарка придумали благоустроить городскую долину — место для резидентов и гостей. Вокруг и внутри школы и детского сада благоустроят парк, чтобы дети не слышали шум и безопасно находились в учреждениях. На картинках территория буквально утопает в зелени, чаще всего это скверы и придомовые территории, а не огромные парки.

В память о заводе решили создать музейный комплекс: памятник промышленной культуры как некий индустриальный музей-заповедник. Создание подобного памятного объекта должно быть направлено на популяризацию подвига людей, работавших на крупнейшем предприятии страны.

При этом старая промзона вокруг никуда не денется, новый промышленный парк будет соседствовать с ней. Реализованный проект, отмечает руководитель движения «Искалеченный Новосибирск» Михаил Рязанцев, может в худшую сторону отличаться от того, что нарисовано в мастер-плане.

— Здесь получится спальный микрорайон, зажатый между промзоной и шумными автомобильной и железнодорожной магистралями. Как он может быть привлекательным для жизни, не очень понятно. То, что промзоны застраиваются, — это не хорошо и не плохо. Город разрастается — старые промзоны, которые опоясывали его раньше, превращаются в жилье и коммерцию, — говорит Михаил Рязанцев.

Кроме того, к проекту есть претензии. Например, непонятно, за чей счет будет реализована вся инфраструктура для жителей. Может оказаться так, что застройщик получит прибыль, а городу достанутся проблемы. В Новосибирске, по словам Рязанцева, сложилась практика, что застройщики выкупают промзоны, застраивают их жильем, а после просят у мэрии выкупить землю под требуемые социальные объекты на этой площадке.

— Или даже если и строят и передают городу бесплатный детский сад, то также просят мэрию изъять землю под ним и предоставить взамен другой участок. То есть не такой уж и бесплатный получается, — отмечает Михаил Рязанцев. — Должен быть договор, например о КРТ, который заключается на берегу до принятия изменений в генплан.

После строительства огромного научно-производственного парка несомненно вырастет нагрузка на дороги и транспорт, особенно на улицу Станционную. Вероятно, численность населения увеличится в несколько раз, а левобережная часть, которая и так одна из самых проблемных с точки зрения дорог, может еще больше увязнуть в пробках. В проекте приведен комментарий заместителя министра транспорта и дорожного хозяйства региона Вячеслава Невежина, он отмечает, что на улице Станционной дорожные условия не позволяют комфортно доезжать до центра города и обратно из-за заторов.

— Одно из решений этого вопроса, который мы недавно рассматривали, — переформатирование дорожной сети и связь северного направления (Криводановка — Кудряши) с центром через дополнительные транспортные развязки и путепроводы над железной дорогой с возможностью проехать через промзону Станционной и возможностью запуска всего наземного пассажирского транспорта с северной части Новосибирской агломерации в южную транзитом через Новосибирск, — приводятся слова заместителя.

Среди плюсов транспортной доступности территории разработчики проекта называют близость к центру, проезд по магистральным дорогам до аэропорта Толмачево, Омского тракта по улице Станционной, удобный маршрут до северной части региона по улице 2-й Станционной.

Но недостатков оказалось больше, в частности, выделили то, что внутриквартальные проезды в промышленной зоне находятся в частной собственности, а уже существующие выезды на улицу Станционную низкого качества. Кроме того, на всей территории есть железнодорожные пути, при этом доступных подключений проектируемой территории к другим магистралям (улицам Большой, 2-й Станционной) — мало. Например, подключение к улице Большой проходит по частным территориям.

Улицы, отмечают эксперты, перегружены, особенно на подходах к мостам, дорога до жилой части Ленинского района проходит через два загруженных проезда: улицу Станиславского — площадь Труда, Бетонный переезд.

Разработчики предлагают открыть территорию «Сибсельмаша» для проезда и включить промзону в транспортный каркас города. В проекте разработали внешние и внутренние проезды относительно проектируемой территории. Разработчики указывают, что пробок на улице Станционной и прилегающих к ней дорогах станет меньше после ввода в эксплуатацию четвертого моста, сдачу переправы перенесли на 2024 год.

Среди внешних транспортных развязок предлагают строительство улицы Дукача от улицы Станционной до улицы Титова с путепроводом под Транссибирской железнодорожной магистралью, реконструкцию и продление улицы Титова до пересечения с улицей Дукача, реконструкцию улицы Порт-Артурской, реконструкцию и продление улицы Спортивной до железнодорожной платформы «Пригородный простор».

Также в проекте отмечается, что некоторые мероприятия уже приняты, ситуацию на дорогах может улучшить продолжение улицы Связистов до улицы Большой, строительство Южного транзита, реконструкция улицы Связистов от улицы Широкой до Южного транзита и строительство участка от улицы Оборонной до улицы Волховской. Планируется построить участок Затоновской магистрали от Колыванского шоссе до Димитровского моста частично в створе улицы Большой, реконструировать улицу 2-ю Станционную от улицы Большой до улицы Клубной и построить магистральную улицу общегородского значения вдоль набережной реки Оби от Димитровского моста до Октябрьского моста с организацией подъезда к железнодорожной платформе «Левая Обь» и строящейся станции метро «Спортивная».

На самой территории «Сибсельмаша» разработали внутренний каркас улично-дорожной сети со сроком строительства до 2033 года, потоки грузового и общественного транспорта частично решили развести по отдельным транспортным коридорам. Внутри появятся дороги, проходящие по промышленной зоне с присоединением к основным магистралям. В зоне проектируемой территории также хотят запустить автобус, кроме этого, работники смогут пользоваться электричками рядом, для пересадок предлагают использовать станции «Западная площадка» и «Новосибирск-Западный».

За ближайшие два года, по планам, реконструировать улицу Станционную, построив дополнительные полосы на подходах к перекресткам для поворотов, улучшить подключения проектируемой территории к улицам Станционной, Большой, 2-й Станционной.

Департамент транспорта, говорится в проекте, согласовал развитие улично-дорожной сети территории «Сибсельмаша».

Партнерами проекта, судя по документам, выступают три компании. Среди них завод по производству металлопродукции «Феррум», который входит в ГК «Феррум» (один из арендаторов площадей «Сибсельмаша», компания зарегистрирована в Новосибирске, гендиректор Андрей Соседко) компания «Комета» (Новосибирск, гендиректор и учредитель Герман Ким), занимающаяся переработкой металла, ремонтом гидравлического оборудования и другими видами работ и ООО «Новая лизинговая компания» (Новосибирск, гендиректор Александр Осадчий, учредителей несколько).

Завод «Сибсельмаш» занимался производством сельскохозяйственной техники и горно-шахтного оборудования, а также выпуском технологических частей артиллерийского выстрела. Указом президента страны завод включен в перечень стратегических предприятий страны.

В 2012 году «Сибсельмаш» был признан банкротом, тогда общая сумма обязательств предприятия перед кредиторами составила более 1,6 млрд рублей. В 2019 году стало известно, что правительство Российской Федерации выставило на торги часть здания, где расположен один из корпусов завода, в 2022 году аналогичное решение о продаже помещений в здании «Сибсельмаша» приняла мэрия Новосибирска.

По данным издания «Коммерсант», ООО «Меркас» на торгах за 505 миллионов рублей купило имущество «Сибсельмаша». В состав лота вошли 184 здания и сооружения, земельные участки площадью 107,6 тыс. кв. м (в собственности) и 74,7 тыс. кв. м (в аренде), права требования, патенты. Обязательными условиями для участников торгов являлись наличие лицензии на производство вооружения и военной техники, сохранение целевого назначения комплекса и выполнение договоров «Сибсельмаша» в рамках гособоронзаказа.

После итогов аукциона начались суды, итоги не понравились другому участнику — компании «Курганприбор» и даже Минпромторгу России. «Курбанприбор» несколько раз обращался в суд, последний раз из-за того, что лицензионное требование на ремонт и монтаж военной техники, выданное «Меркасу», прекратило действовать в мае 2023 года. Суд решил пересмотреть результаты торгов.

В конце февраля АО «Новосибирский аффинажный завод» (НАЗ) предложило вывести его территорию из промзоны — изменить ее на зону смешанной и общественно-деловой застройки, в том числе жилыми домами. НГС узнал, что можно построить на месте завода в одной станции метро от центра города.