Танец со сменой партнера

Практически каждое новшество на местном ипотечном рынке сопровождается кивками в сторону европейской части России или даже дальше – в направлении Европы и США: «У них там это в порядке вещей». Так и перекредитование ипотеки – услуга в Новосибирске экзотическая. Не в том смысле, что она не представлена местными банками – это не так, а в том, что новосибирцы ей пользуются не часто. Однако «вновь пришедшие» банки предлагают не только традиционные ипотечные кредиты, но и рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в других банках, причем по ставкам существенно ниже, чем в отдельных местных банках. За тем, как два крупных российских банка приглашают новосибирцев на «танец со сменой партнера», проследил корреспондент НГС.НОВОСТИ.

В конце февраля ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» и Альфа-Банк совместно со столичным ипотечным брокером заявили о перекредитовании ипотечных кредитов по ставкам 9,5 % годовых в долларах и 11 % годовых в рублях. Наталья Макарова, директор по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка, заверила НГС.НОВОСТИ, что и в Новосибирске доступно рефинансирование ипотеки по таким ставкам (для кредитов, выдаваемых на 5 лет).

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами, отмечает устойчивый интерес новосибирцев к перекредитованию ипотеки и снижению процентной ставки, несмотря на то, что продукт сравнительно новый, и таких сделок совершено немного:

«Разница в 2 – 3 % уже позволит сэкономить на кредите. При рефинансировании кредита в нашем банке экономия, например, за 10 лет при разнице в ставке в 3 % может составить около 20 % от суммы долга».

Нас заверили, что в Новосибирске Альфа-Банк будет перекредитовывать кредиты отдельных банков и залогодержателей (например, ВТБ, МДМ, Райффайзен, НОМОС-банка и ряда других). «Процедурно принятие решения о возможности перекредитоваться займет не более недели, собственно выдача кредита и регистрация нового обременения – еще две недели», – сказала Наталья Макарова и привела пример, из которого следует, что не в каждом случае стоит «перезанять, чтобы переотдать».

Пример: остаток текущей задолженности по кредиту 1 000 000 руб. Текущая ставка 14,5 % годовых. Размер ежемесячного платежа 13 655,01 рублей. Новый кредит в размере 1 000 000 руб., на 15 лет по действующим ставкам (то есть 12,2 %). Размер ежемесячного платежа 12 130,65 руб. Расходы при оформлении: оценка 2500, страховка 15 400 (из расчета 1,4 % от суммы кредита, увеличенной на 10 %), регистрационные действия 1000 руб. Итого: 18900 руб. Уменьшение платежа при перекредитовании составляет 1524,36, что за год даст 18 292 руб.

«То есть приложенные усилия целесообразны, но реальная материальная выгода возникнет больше, чем через год. Видно, что уменьшение ставки на 2,3 % оказалось недостаточно. Дельта по ставкам должна быть не менее 2,5 – 3 % годовых – иначе целесообразности в перекредитовании нет», – пояснила Наталья Макарова.

Сложность перекредитования ипотечных сделок создает условия для участия в процессе брокеров. «Ипотечные брокеры могут помочь заемщику – разъяснить расходы, которые он будет нести, и подобрать подходящую для него программу. В какой-то степени это защита интересов клиента», – говорит Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка.

Юрий Попов, директор Сибирского ипотечного брокера, в комментарии для НГС.НОВОСТИ первым делом разделил понятия: «Рефинансирование ипотечных кредитов связано с выкупом закладным. Вопросы движения этих ценных бумаг заемщиков ипотечных кредитов прямо никак не затрагивают. Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее». Он считает, что «банки формируют новые ипотечные продукты по перекредитованию ранее выданных кредитов, то есть получают новых клиентов, чтобы основательнее встать на ипотечном рынке».

Юрий Борисович также отметил, что перекредитование ипотеки связано с определенными тонкостями: «Граждане в этом случае теряют право на налоговый вычет по уплачиваемым процентам. По мнению Минфина, право на льготу аннулируется, так как новый кредитный договор не будет иметь характера целевого кредита, расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры». Приятные же тонкости рефинансирования – возможное увеличение суммы кредита (в Альфа-банке до 70 %, в зависимости от оценки квартиры) и продление его срока в новом банке (в Райффайзенбанке до 5 лет, по сравнению со сроком, одобренным в первом банке).

Константин Пономарев, специально для НГС.НОВОСТИ

Рисунок Евгении Брыковой