5686 рублей за гастродворик у площади Ленина? Как барнаульский магнат за бесценок выкупил землю в центре Новосибирска

Владеющая гостиницей «Центральная» семья алтайского бизнесмена — хозяина сети «Мария-Ра» Александра Ракшина — сумела выкупить земельный участок, на котором расположился так называемый гастродворик. Земля, которую выкупили хозяева гостиницы всего за 15% от кадастровой стоимости, принадлежала городу и считалась частью Первомайского сквера. Эксперты считают, что эта сделка совершена с нарушением закона. Корреспондент НГС Илья Калинин изучил документы и выяснил, сможет ли бизнесмен Ракшин построить здесь 26-этажный отель, как планировал 10 лет назад, и сколько реально стоит земельный участок в самом центре Новосибирска.

Что случилось

Владельцы гостиницы «Центральная» — семья алтайского бизнесмена Александра Ракшина, хозяина сети «Мария-Ра» и Центрального рынка. Управляет гостиницей ООО «Центральная-Альфа». Компания сумела выкупить земельный участок возле гостиницы, на котором расположился так называемый гастродворик. Ранее этот участок в 2350 квадратов принадлежал городу и считался частью Первомайского сквера, и эксперты предполагают, что он продан с нарушением закона.

ООО «Центральная-Альфа» образовано в марте 2007 года. Директор — Алексей Виноградов. Учредители — семья алтайского бизнесмена, владельца сети «Мария-Ра» и Центрального рынка Александра Ракшина. Ему принадлежит 23,3% гостиницы «Центральная». У Аллы, Евгения и Галины Ракшиных — по 25%. 1,7% ООО «Центральная-Альфа» принадлежит Виталию Денисову. Финансовые показатели на конец 2022 года: выручка — 145,3 миллиона рублей, чистая прибыль — 71,3 миллиона рублей.

Гостиница «Центральная» построена в 1960-х годах. Сейчас здание функционирует не только как гостиница, но и как деловой центр: в части бывших номеров расположились офисы различных компаний и работают частные предприниматели.

Представители алтайского ритейлера «Мария-Ра» купили гостиницу в 2006 году за 420 миллионов рублей. Ее собирались реконструировать еще в 2011 году, придумав на ее месте 26-этажный (24 и два подземных этажа) 4-звездочный отель высотой 84 метра на 374 номера. Владельцы «Центральной» утверждали, что вложили в проектные работы более 100 миллионов рублей.

Как всё происходило

До последнего времени семья Ракшиных имела здесь в собственности два здания: гостиницу и бывшую трансформаторную подстанцию, в которой сегодня находятся бары, а также два земельных участка под этими объектами. Земельный участок площадью 2350 квадратов, на котором находится сам гастродворик, «Центральная-Альфа» арендовала у муниципалитета для расширения гостиницы.

Более 10 лет назад владельцы гостиницы «Центральная» заявили, что хотят на месте гостиницы построить 26-этажную высотку, но ее проект вызвал большой резонанс, и его отложили. А земельный участок, арендованный у города для расширения гостиницы, ее владельцы в 2019 году решили сдавать в субаренду торговым точкам.

В марте 2021 года мэрия расторгла договор на аренду земельного участка и подала в суд на освобождение участка от кафе и баров, переведя его в сквер. В мэрии даже обсуждали вариант переноса популярного гастродворика в другое место: например, на Михайловскую набережную, объясняя, что владельцы гостиницы когда-нибудь всё же начнут реконструкцию и дворик ликвидируют.

По информации общественника и руководителя Сибирского правового центра защиты прав потребителей Евгения Митрофанова, который подробно изучил все операции со спорным участком, в начале 2022 года ООО «Центральная-Альфа» подала документы в Росреестр на регистрацию единого недвижимого комплекса из здания гостиницы и бывшей трансформаторной подстанции (копии документов Росреестра и переписки Митрофанова с ведомством имеются в распоряжении НГС). Указывалось, что земельные участки под ними находятся в собственности, а участок дворика, по которому под землей проложены трубы, в аренде.

Единый недвижимый комплекс (ЕНК) — комплекс зданий и сооружений, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке. В этом случае в ЕГРН зарегистрировано право собственности на комплекс в целом как на один объект недвижимости.

— Дата регистрации договора аренды 9 июля 2012 года. Таким образом, на момент осуществления учетно-регистрационных действий в отношении единого недвижимого комплекса с кадастровым номером 54:35:000000:42708 сведения ЕГРН содержали информацию о нахождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:101350:26 (собственно дворик. — Прим. ред.) в аренде у организации, — указано в ответе Росреестра Евгению Митрофанову от 1 августа 2023 года.

После уточнения общественника о том, что договор аренды расторгли в 2021 году, ведомство подтвердило это и дало новое пояснение. По данным Росреестра, на момент регистрации ЕНК у «Центральной-Альфа» было право на использование участка гастродворика, в границах которого под землей расположены линейные объекты (линии электропередачи, трубопроводы и прочие).

После того, как Росреестр зарегистрировал ЕНК, владельцы гостиницы «Центральная» попросили мэрию продать спорный участок за 15% от кадастровой стоимости — ведь он является частью единого комплекса.

— Когда они (владельцы гостиницы. — Прим. ред.) регистрировали этот ЕНК, у них не было права аренды, и они не могли не знать об этом. А если бы они не подали эти документы, то не зарегистрировали бы ЕНК и не выкупили бы землю. В данном случае они, получается, обманули Росреестр, — отметил Евгений Митрофанов. — И плюс к этому на момент регистрации ЕНК вид разрешенного использования участка был «территория общего пользования — скверы», и Росреестр не мог регистрировать в сквере никакой недвижимый комплекс. После того, как они выкупили земельный участок, они поменяли вид разрешенного использования.

По мнению общественника, продажа участка без объектов недвижимости, даже если под ним есть какие-то линейные сооружения, нарушает Земельный кодекс, потому что по нормам продажа земли под линейные сооружения невозможна.

Учитывая, что кадастровая стоимость 23 соток сквера составляла, согласно выписке из ЕГРН, 37 910,48 рубля, за него при покупке, вероятно, заплатили городу 5686,57 рубля. Журналист НГС направил запрос в мэрию Новосибирска, чтобы уточнить сумму сделки.

Сколько стоит земля гастродворика

Несколько лет назад, когда обсуждали проект 26-этажного здания на месте гостиницы, одной из причин критики был недостаточный размер земельного участка для строительства такого объекта.

— Там была причина отказа в нарушении охранных зон: насколько я помню, они залазили на охранную зону, — вспомнил участник обсуждений, доцент кафедры архитектуры НГУАДИ Игорь Поповский. — Вторая причина: они использовали пожарный проезд вдоль земельного участка, который принадлежит Первомайскому скверу. Мне кажется, они просто не нашли инвестиции, но ситуация с земельным участком, видимо, тоже остановила инвесторов. А с точки зрения архитектурных решений, даже если они сейчас начнут всё это делать, то могут выйти с проектом к тому моменту, когда появятся высотные ограничения в центральной части города.

Главный архитектор города Александр Ложкин уточнил, что определенные ограничения на строительство в центре Новосибирска действуют и сейчас. Но с сентября 2023 года они будут жестче.

— Линия фасадов там в новых ограничениях действительно будет не выше восьми этажей. Там даже так сказано: линия фасадов должна быть не выше соседнего здания. Этот проект уже заработает с 1 сентября, — сообщил Александр Ложкин.

— Гектар в центре города стоит минимум миллион долларов. Тут, получается, почти четверть гектара. Я думаю, минимальная цена — четверть миллиона долларов. Но в действительности, поскольку участок уникален и таких участков фактически больше нет в центре, то реальная цена могла быть в разы выше, — считает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. — Вообще есть вопросы к тем государственным органам, которые всё это регистрировали. Я не работник полиции, но у меня складывается ощущение, что тут был сговор. Соответствующим органам, мне кажется, имело бы смысл проверить всех участников: и Росреестр, и мэрию. Сделка крайне подозрительная, и я бы хотел, чтобы мэр прокомментировал эту ситуацию.

Что говорят участники истории

Корреспондент НГС отправил запросы по ситуации в Росреестр, мэрию и в компанию «Центральная-Альфа». Ответ перед публикацией поступил только из Росреестра. В учреждении подчеркнули, что земельные участки в ЕНК не входят — необходимость проверять наличие прав на них при такой регистрации отсутствует. Кроме того, вид разрешенного использования земли может не соответствовать расположенным на ней ЕНК, потому что последний не является созданным в результате строительства объектом недвижимости.

Из мэрии комментарий к моменту публикации материала не поступил. Директор гостиницы «Центральная» Алексей Виноградов на звонок и оставленное на автоответчике сообщение журналиста тоже не ответил.

В настоящее время в Арбитражном суде Новосибирской области рассматривают два исковых заявления: от мэрии к ООО «Центральная-Альфа» и от владельцев гостиницы к мэрии.

Мэрия, правда, не требует оспорить сделку, а всего лишь хочет отсудить у владельцев гостиницы почти 2 миллиона рублей — ведь после расторжения договора аренды в 2021 году участком продолжали пользоваться, а гастродворик процветал. Компания «Центральная-Альфа» в свою очередь потребовала запретить мэрии «осуществлять действия, создающие препятствия к использованию земельного участка».

Судебное заседание по иску мэрии назначено на 17 августа 2023 года, а заседание по иску владельцев гостиницы «Центральная» отложено до 23 августа 2023 года.

В июне 2022 года НГС рассказал о самых заметных за последние пять лет сомнительных земельных сделках между новосибирскими чиновниками и предпринимателями. А в ноябре прошлого года подробно рассказывали, как экс-партнер Ракшиных получил под застройку берег Оби.