Коттедж без адреса

В Новосибирске впервые составлен рейтинг коттеджных поселков, инициатором которого выступила компания «МедиаКит» (занимается выпуском специализированных журналов о недвижимости). Эксперты говорят, что не удивлены списком проектов, попавших в первую десятку. А вот к аутсайдерам могут появиться вопросы — они не смогли или не захотели предоставить хотя бы какую-то информацию о своих правах на землю, которую они пытаются продать потенциальным покупателям.

В рейтинге приняли участие 27 проектов, предоставивших документы организаторам. Поселки оценивались по 18 параметрам, объединенным в три основные группы: юридический статус поселка, решенность инженерных проблем и развитость инфраструктуры в самом поселке или близость к уже существующей инфраструктуре.

Кроме того, в первой десятке рейтинга оказались «Морской берег», «Зеленая долина», «Жуковский», «Новоалексеевский», «Рич CLUB», «Марусино» и «Сады Семирамиды».

Как пояснила НГС.БИЗНЕС директор компании «МедиаКит» Марина Решетняк, проекты оценивались по единой методике, баллы в которой зависят от того, выполнены ли какие-то конкретные условия по конкретному набору требований или нет. Например, для того чтобы получить 10 баллов в графу «Тип владения», нужно было предоставить документы, подтверждающие право собственности на этот участок.

Подсчетом балов занимался экспертный совет, куда вошли специалисты агентств недвижимости («Жилфонд», «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) и «Центральное»), а также представители профессий, так или иначе связанных с коттеджным строительством, — юрист, дизайнер и чиновники.

Марина Решетняк обращает внимание на то, что место в рейтинге не всегда соответствует стоимости участков в конкретных поселках. Дороже всего сегодня участки продаются в «Зеленой долине» (380 тыс. рублей за сотку), говорит руководитель «МедиаКита», а готовый дом здесь стоит порядка 10 млн рублей. Для сравнения: лидер рейтинга — «Золотая долина» — предлагает сегодня участки по 240 тыс. руб./сотку.

При этом участки в «Новоалексеевском», «Марусино» и « Жуковском» можно приобрести по цене порядка 50 тыс. рублей за сотку.

Эксперты объяснили решение принять участие в мероприятии стремлением «навести порядок» в сфере коттеджного строительства. «Я часто сталкиваюсь с конечными покупателями участков и вижу, какой раздрай у них в голове», — признается член экспертного совета, руководитель департамента загородной недвижимости САСН Игорь Зеленский.

Риэлтор признает, что первый рейтинг получился, возможно, не идеальным. «Это первый шаг. Многие параметры укрупненные, и они будут совершенствоваться», — говорит эксперт.

Специалист по земельно-имущественным отношениям Юрий Гольдберг добавляет, что рейтинг должен помочь преодолению «правового нигилизма». «Девелоперские компании предлагают свои участки по высокой цене, мотивируя эту цену тем, что у них земля в собственности, и многие на это покупаются, не вникая в нюансы. Не все при этом понимают, что существуют различные категории земель», — говорит юрист.

По словам Юрия Гольдберга, ему приходилось сталкиваться с ситуацией, когда, например, коттеджный поселок был построен на земле, отведенной под пасеку, а имеющиеся там дома по документам проходят как омшаники (утепленное помещение для зимовки пчел. — С.С.).

Другой опасностью для потенциальных застройщиков является, по словам Гольдберга, отсутствие выделенных, размежеванных участков на этапе продажи. «Человек построит дом, вложит в обустройство участка немалые деньги, а когда пытается оформить права на участок, девелопер говорит ему, дескать, теперь выкупай у нас участок», — предупреждает эксперт.

Директор консалтинговой компании RID Analytics (в подготовке рейтинга не участвовала) Елена Ермолаева отмечает, что в рейтинг попали как действительно активно развивающиеся проекты, так и такие, на участках которых годами ничего не меняется. Теперь их можно сравнить и принимать собственное решение относительно своих инвестиций.

Руководитель RID Analytics, правда, высказывает недоумение по поводу нулей, которые получили целый ряд проектов в графе «Вид владения». «Если компания продает нечто, на что у нее нет прав, то этим делом должны заниматься не составители рейтинга, а прокуратура. Возможно, вообще не имело смысл включать такие проекты в список», — говорит эксперт.

Марина Решетняк, впрочем, поясняет, что составители ставили «нули» в том случае, если им не удалось получить информацию по этому пункту ни от девелопера проекта, ни от других участников рынка. Такими проектами (то есть не сумевшими предоставить никаких документов о своих имущественных правах на землю) оказались: «Междуречье», «Квартал-12», «Дубрава», «Новониколаевский», «Быстровка», «Жемчужный» и «Индия».

Игорь Зеленский отмечает при этом, что у составителей рейтинга не было цели представить какие-то «черные списки». То, что конкретный проект оказался внизу рейтинга, ничего не значит. Оформление документов на земельный участок или изменение категории разрешенного использования земли может занять много времени, и, возможно, уже в будущем году кто-то из нынешних аутсайдеров сразу поднимется на много ступеней выше.

К тому же, как указывает Зеленский, не нужно забывать и о таком факторе, как цена (который рейтингом не учитывался). Если у лидеров рейтинга сегодня участок может стоить 200–300 тыс. рублей за сотку, то в коттеджных поселках из нижней части списка сегодня можно приобрести участок по 10–15 тыс. рублей.

Стас Соколов

Фото автора (1) и предоставлены компанией «МедиаКит» (3–6)